近期，上海、深圳等城(chéng)市出台住房(fáng)“以舊換新”相(xiàng)關政策，引發市場高度關注。

　　上海市房(fáng)地産行業協會、上海市房(fáng)地産經紀行業協會聯合倡議(yì)，在上海全市發起商品住房(fáng)“以舊換新”活動。據了解，首批參加倡議(yì)的房(fáng)地産開發企業20餘家，房(fáng)地産經紀機(jī)構近10家。首批參加倡議(yì)的項目30餘個，主要分(fēn)布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。

　　據了解，上海本次“以舊換新”活動，主要針對計(jì)劃出售二手住房(fáng)并購(gòu)買新房(fáng)的居民(mín)。購(gòu)房(fáng)居民(mín)先與房(fáng)地産開發企業達成購(gòu)買新房(fáng)意向，再由房(fáng)地産經紀機(jī)構優先推動其舊房(fáng)交易，舊房(fáng)成功出售後按約定完成新房(fáng)交易。參加“以舊換新”活動的房(fáng)地産開發企業承諾，在一定期限内，舊房(fáng)未成功出售的，購(gòu)房(fáng)居民(mín)可(kě)以無條件“退房(fáng)退款”；房(fáng)地産經紀機(jī)構承諾，對購(gòu)房(fáng)居民(mín)的舊房(fáng)“全城(chéng)推、優先賣”。活動期間，上海市房(fáng)地産行業協會倡議(yì)房(fáng)地産開發企業加大(dà)優惠力度，爲“以舊換新”居民(mín)提供相(xiàng)應的優惠；上海市房(fáng)地産經紀行業協會倡議(yì)房(fáng)地産經紀機(jī)構，爲“以舊換新”居民(mín)提供專屬優惠服務。

　　此前，深圳市房(fáng)地産業協會同深圳市房(fáng)地産中介協會聯合發布通知，面向市區域内所有計(jì)劃出售二手商品住房(fáng)（舊房(fáng)）并購(gòu)買新建商品住房(fáng)（新房(fáng)）的居民(mín)（換房(fáng)人(rén)）開展爲期一年的活動。活動流程包括報名與登記、簽署相(xiàng)關協議(yì)、舊房(fáng)挂牌出售、新房(fáng)選購(gòu)與簽約等。

　　通知提出，房(fáng)地産開發企業、中介機(jī)構與換房(fáng)人(rén)進行面對面溝通，簽署協議(yì)，明确活動細節和各方權益。房(fáng)地産開發企業對換房(fáng)人(rén)意向購(gòu)買的新房(fáng)設定一定期限的“解約保護期”（建議(yì)不少于90天），如(rú)舊房(fáng)未售出的，換房(fáng)人(rén)可(kě)無條件解除協議(yì)，無需承擔違約責任。參與活動的中介機(jī)構對換房(fáng)人(rén)舊房(fáng)進行評估，制定挂牌價格，并在各大(dà)房(fáng)地産網站(zhàn)和中介門(mén)店(diàn)進行推廣。換房(fáng)人(rén)在房(fáng)地産開發企業提供參與活動的住宅項目中挑選新房(fáng)，并簽署認購(gòu)合同，鎖定意向房(fáng)源。

　　促進置換需求釋放(fàng)

　　中指研究院監測數據顯示，截至目前，全國(guó)已有超50城(chéng)表态支持住房(fáng)“以舊換新”。業内人(rén)士預計(jì)，2024年将有更多城(chéng)市出台配套政策，進一步促進置換需求釋放(fàng)。

　　從(cóng)各地推出的“以舊換新”模式看(kàn)，主要包括收購(gòu)、幫賣和補貼三種類型。

　　其中，“收購(gòu)”主要指的是開發商或國(guó)資平台收購(gòu)舊房(fáng)，售房(fáng)款用于購(gòu)買指定新房(fáng)項目。這種方式是今年以來(lái)住房(fáng)“以舊換新”的主流。“幫賣”指的是房(fáng)企聯合經紀機(jī)構對舊房(fáng)優先推售，若一定期限内舊房(fáng)售出則按流程購(gòu)買新房(fáng)。“補貼”指的是對出售自(zì)有住房(fáng)并購(gòu)買新建商品住房(fáng)的個人(rén)或家庭給予一定補貼，并成爲一些地方政府促進住房(fáng)“以舊換新”的重要舉措。

　　對于出台“以舊換新”政策的背景，業内人(rén)士認爲，目前挂牌出售二手房(fáng)的客戶，不少有改善性換房(fáng)需求，說(shuō)明改善性住房(fáng)需求有很大(dà)的擴展空間。同時，賣房(fáng)難、周期長、折價多等因素成爲換房(fáng)的障礙。推出“以舊換新”政策，可(kě)以減少居民(mín)換房(fáng)障礙，推動房(fáng)地産行業平穩健康發展。

　　三方聯動推行交易新模式

　　不少地區推出的“以舊換新”政策包含“收購(gòu)”“幫賣”“補貼”中的多種形式。

　　武漢日(rì)前發文推行“賣舊買新”交易新模式。2024年12月31日(rì)前，對出售自(zì)有住房(fáng)并在6個月内購(gòu)買新建商品住房(fáng)，或購(gòu)買新建商品住房(fáng)後12個月内出售原自(zì)有住房(fáng)的家庭，由購(gòu)買新建商品住房(fáng)所在區财政部門(mén)對其出售原自(zì)有住房(fáng)已繳納的增值稅按計(jì)稅價格的1%給予補助。組織金融機(jī)構提供長期低息貸款，支持符合條件的企業收購(gòu)置換購(gòu)房(fáng)家庭的自(zì)有住房(fáng)，用于市場化租賃住房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)和拆遷安置住房(fáng)等。鼓勵房(fáng)地産開發企業、房(fáng)地産經紀機(jī)構、購(gòu)房(fáng)者三方聯動，實現舊房(fáng)“先賣”、新房(fáng)“優買”。各區可(kě)制定“賣舊買新”優惠措施支持置換購(gòu)房(fáng)家庭購(gòu)買本轄區新建商品住房(fáng)。

　　此前，鄭州市住房(fáng)保障和房(fáng)地産管理(lǐ)局等六部門(mén)聯合印發《鄭州市促進房(fáng)産市場“賣舊買新、以舊換新”工(gōng)作方案（試行）》，通過國(guó)有保障房(fáng)運營公司收購(gòu)和市場化交易兩種方式，推進鄭州市内八區有改善性住房(fáng)需求的群衆安全、高效、快(kuài)速達成換房(fáng)目的。2024年，鄭州計(jì)劃完成二手住房(fáng)“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中，通過鄭州城(chéng)市發展集團有限公司收購(gòu)，在試點階段完成“換房(fáng)”500套，計(jì)劃全年完成5000套；通過市場化自(zì)由交易，計(jì)劃全年完成5000套。凡是在今年通過“以舊換新”換購(gòu)新建商品住房(fáng)的群衆，均可(kě)享受契稅補貼30%的優惠。

　　對于“賣舊買新”的具體(tǐ)操作和進展，鄭州城(chéng)市發展集團有限公司相(xiàng)關負責人(rén)告訴中國(guó)證券報記者，目前已經有收購(gòu)的房(fáng)源，但(dàn)還(hái)在走流程。收購(gòu)的房(fáng)源首先需要比較新，另外對房(fáng)源位置有一定要求。收購(gòu)後的房(fáng)源主要用于人(rén)才保障房(fáng)的出租，目前由鄭州城(chéng)市發展集團有限公司自(zì)持。收購(gòu)舊房(fáng)和新房(fáng)預定可(kě)以同時進行。收購(gòu)的房(fáng)款會直接交給“以舊換新”對應的新房(fáng)開發商，不會直接給購(gòu)房(fáng)者個人(rén)。