加入住房(fáng)“以舊換新”的城(chéng)市正持續增多。短(duǎn)短(duǎn)幾天内，鄭州、常熟、海安等多地相(xiàng)繼推出住房(fáng)“以舊換新”政策，激活改善性需求。

　　住房(fáng)“以舊換新”政策，是當前多地支持住房(fáng)消費的“大(dà)招”之一。中指研究院監測數據顯示，2023年以來(lái)，已有超過30個城(chéng)市表态支持住房(fáng)市場的“以舊換新”，并出台相(xiàng)關細則。

　　筆者認爲，整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，該政策已從(cóng)過去(qù)的“試點+自(zì)發”性質，逐漸轉變爲有系統謀劃、配套政策更多、覆蓋面更廣的支持性政策“組合拳”中的重要“一拳”，核心目标是加快(kuài)房(fáng)産流動，提振市場信心。

　　首先，“開通”三種主流模式推進政策落地，提升樓市交易活躍度。參考鄭州、濟南(nán)等多城(chéng)住房(fáng)“以舊換新”政策可(kě)知，不同城(chéng)市、不同樓盤皆“因城(chéng)、因項目”施策，但(dàn)“開通”的主流模式有三種。

　　第一種是“幫賣模式”，即購(gòu)房(fáng)者、開發商及中介等相(xiàng)關方簽訂多方協議(yì)，購(gòu)房(fáng)者可(kě)在開發商處認購(gòu)并鎖定房(fáng)源，并由委托的房(fáng)地産經紀機(jī)構出售舊房(fáng)，若一定期限内舊房(fáng)售出則按流程購(gòu)買新房(fáng)，若舊房(fáng)未售出則退還(hái)新房(fáng)認購(gòu)金。如(rú)此一來(lái)，提高了房(fáng)屋銷售的确定性，有助于降低房(fáng)企銷售壓力。

　　第二種是收購(gòu)模式，即收購(gòu)方接手購(gòu)房(fáng)者的舊房(fáng)，購(gòu)房(fáng)者再通過補差價或貸款等方式購(gòu)入新房(fáng)，涉及的收購(gòu)方主要有兩大(dà)類，開發商和地方國(guó)資平台。爲了加快(kuài)新房(fáng)去(qù)化，開發商參與積極性有所提升。但(dàn)地方國(guó)資平台的進場是新亮點，核心在于撬動的交易規模會更大(dà)，同時兼顧未來(lái)保障性租賃住房(fáng)籌集規劃。比如(rú)，鄭州城(chéng)市發展集團計(jì)劃全年完成收購(gòu)5000套。當然，這種模式極爲考驗收購(gòu)主體(tǐ)處置舊房(fáng)産的能力，其購(gòu)入的二手房(fáng)大(dà)緻有三種“去(qù)處”，一是作爲保障性住房(fáng)或人(rén)才房(fáng)使用；二是作爲租賃性住房(fáng)去(qù)運營收租；三是運用自(zì)身(shēn)渠道或委托給第三方機(jī)構出售。

　　第三種是“補貼模式”，各地補貼力度和形式多有不同，但(dàn)補貼對象大(dà)緻可(kě)以分(fēn)爲兩類，一是企業，二是購(gòu)房(fáng)者。在企業端，部分(fēn)城(chéng)市鼓勵房(fáng)企購(gòu)買意向購(gòu)房(fáng)人(rén)的存量房(fáng)，給予房(fáng)企總購(gòu)房(fáng)款一定比例的财政補貼。在購(gòu)房(fáng)者端，有城(chéng)市表态，在2024年通過“以舊換新”換購(gòu)新房(fáng)的群衆，均可(kě)享受契稅補貼30%的優惠。由此可(kě)見，“兩端”補貼齊發力，再輔以多種配套政策，皆爲讓不動産盡快(kuài)“動起來(lái)”。

　　其次，疏通一二手房(fáng)市場聯動堵點，深度激活樓市流動性，更大(dà)範圍滿足改善性住房(fáng)需求。當前，多地一二手房(fáng)市場呈現兩大(dà)共性特征，一是二手房(fáng)挂牌量持續增加，改善需求的換房(fáng)意願比較強烈，但(dàn)亦導緻變現更難；二是開發商爲加快(kuài)回籠資金，輸出各種營銷手段，但(dàn)難以激活改善性需求入市。新房(fáng)銷售和二手房(fáng)銷售陷入僵局，其症結在于需率先完成舊房(fáng)出售。

　　多地出台住房(fáng)“以舊換新”政策，正是試圖“對症下藥”，旨在疏通二手房(fáng)交易時間長、挂牌量大(dà)、手續繁瑣等阻礙交易的堵點，力争有效促進一二手房(fáng)流通，助力樓市預期轉好。從(cóng)政策落地效果來(lái)看(kàn)，不同城(chéng)市成效不同。總體(tǐ)而言，在這一過程中，擁有一二手房(fáng)聯動客戶資源優勢的中介機(jī)構将發揮重要作用，若匹配周期較快(kuài)，效果會較爲明顯。

　　第三，打通交易各個環節，保障資金及交付安全，以保護購(gòu)房(fáng)者權益爲底線，至關重要。與家電家具的以舊換新相(xiàng)比，住房(fáng)的“以舊換新”操作難度要大(dà)很多。在這一交易過程中，如(rú)何确保每一個環節都(dōu)能正常運轉，怎樣規避風(fēng)險和做好監管，都(dōu)關乎政策落地見效的力度。

　　一方面，要保證資金安全、交付安全，時間銜接順暢，讓買賣雙方都(dōu)安心放(fàng)心。比如(rú)，由政府打造“賣一買一”兩個不同流程的資金對接機(jī)制，實現資金的全流程、封閉式流轉。另一方面，以居民(mín)最敏感的舊房(fáng)如(rú)何作價爲例，要合理(lǐ)合規，根據置換模式設置價格評估機(jī)制。比如(rú)，鄭州的方法是“委托專業房(fáng)地産評估機(jī)構，對待收購(gòu)二手住房(fáng)進行價值評估”。

　　總而言之，技術支持和制度建設需相(xiàng)互支撐，爲“以舊換新”發揮實際效果護航。當然，若能持續激活換房(fáng)需求，将積極促進有效供給匹配有效需求，對房(fáng)地産市場平穩運行形成有力支撐。