當前，我國(guó)房(fáng)地産市場正處在調整轉型的過程中。各地區各部門(mén)适應房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化的新形勢，适時調整優化房(fáng)地産政策，取得(de)積極效果。

　　住房(fáng)總需求保持平穩

　　2023年，全國(guó)房(fáng)地産開發投資110913億元，比上年下降9.6%。商品房(fáng)銷售額116622億元，下降6.5%。從(cóng)這些數據來(lái)看(kàn)，目前房(fáng)地産市場仍然處于轉型期的調整中。

　　中國(guó)房(fáng)地産估價師(shī)與房(fáng)地産經紀人(rén)學會會長柴強認爲，2023年以來(lái)，因房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化，且受國(guó)内外多重因素交織疊加影(yǐng)響，住房(fáng)交易恢複與經濟恢複一樣，也是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。

　　柴強認爲，總的來(lái)看(kàn)，2023年的住房(fáng)交易呈現“前高、中低、後穩”趨勢，新房(fáng)和二手房(fáng)加在一起，住房(fáng)交易總量實現正增長，住房(fáng)總需求保持平穩。一季度疫情防控轉段後市場信心有所恢複，前期積累的購(gòu)房(fáng)需求相(xiàng)對集中釋放(fàng)；二季度房(fáng)地産市場活力有所減弱，購(gòu)房(fáng)人(rén)觀望情緒加重；三季度在“認房(fáng)不認貸”“降低首付比例和利率”“居民(mín)換購(gòu)住房(fáng)個人(rén)所得(de)稅優惠延期”等房(fáng)地産利好政策的作用下，房(fáng)地産市場活躍度有所提升，住房(fáng)交易總量企穩。

　　據住房(fáng)城(chéng)鄉建設部門(mén)相(xiàng)關數據，2023年，二手房(fáng)成交量同比保持增長，新房(fáng)和二手房(fáng)合計(jì)交易保持正增長。柴強認爲，在當前人(rén)們購(gòu)房(fáng)行爲謹慎、理(lǐ)性的情況下，購(gòu)房(fáng)需求仍在增加，二手房(fáng)交易替代了部分(fēn)新房(fáng)交易。

　　柴強認爲，目前新房(fáng)銷售量之所以下降，一方面由于部分(fēn)居民(mín)因就(jiù)業壓力加大(dà)、收入增長預期減弱等原因，暫緩或推遲購(gòu)房(fáng)。另一方面則因爲部分(fēn)房(fáng)企出現債務違約風(fēng)險、一些在建項目逾期難交付，對新房(fáng)市場産生(shēng)了負面影(yǐng)響，許多購(gòu)房(fáng)人(rén)不敢買新房(fáng)特别是期房(fáng)。随着保交樓工(gōng)作有力推進和有關政策出台，這一情形将有所改觀。

　　　兩方面體(tǐ)現積極變化

　　從(cóng)日(rì)前公布的全國(guó)房(fáng)地産市場基本情況統計(jì)數據可(kě)以看(kàn)出，房(fáng)地産市場出現的積極變化，主要體(tǐ)現在兩個方面。

　　一是房(fáng)地産投資、銷售等指标降幅收窄。2023年，房(fáng)地産開發投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個百分(fēn)點。房(fáng)地産開發企業到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個百分(fēn)點。商品房(fáng)銷售降幅明顯收窄，2023年全國(guó)商品房(fáng)銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%，但(dàn)降幅分(fēn)别比上年大(dà)幅收窄15.8個和20.2個百分(fēn)點。2023年12月份，新建商品住宅網簽備案量比2023年8月份回升20.2個百分(fēn)點。從(cóng)70個大(dà)中城(chéng)市監測情況看(kàn)，新房(fáng)和二手房(fáng)的成交量都(dōu)在溫和上升。

　　二是房(fáng)地産竣工(gōng)面積增加較快(kuài)。保交樓工(gōng)作正穩步推進，效果持續顯現。2023年，房(fáng)地産開發企業竣工(gōng)房(fáng)屋面積比上年增長17%。

　　對于2024年房(fáng)地産市場發展，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部部長倪虹表示，将穩定房(fáng)地産市場，堅持因城(chéng)施策、一城(chéng)一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房(fáng)需求，優化房(fáng)地産政策，持續抓好保交樓保民(mín)生(shēng)保穩定工(gōng)作，穩妥處置房(fáng)企風(fēng)險，重拳整治房(fáng)地産市場秩序；構建房(fáng)地産發展新模式，建立“人(rén)、房(fáng)、地、錢”要素聯動的新機(jī)制，完善房(fáng)屋從(cóng)開發建設到維護使用的全生(shēng)命周期基礎性制度，實施好“三大(dà)工(gōng)程”建設，加快(kuài)解決新市民(mín)、青年人(rén)、農民(mín)工(gōng)住房(fáng)問(wèn)題，下力氣建設好房(fáng)子，在住房(fáng)領域創造一個新賽道。

　　長期健康發展有較好基礎

　　“我國(guó)房(fáng)地産市場長期健康發展有較好基礎。”國(guó)家統計(jì)局局長康義表示，一是城(chéng)鎮化數量和質量提升還(hái)有很大(dà)的空間。2023年城(chéng)鎮化率是66.16%，和發達經濟體(tǐ)80%以上的水平相(xiàng)比，還(hái)有提升空間。近5年城(chéng)鎮化率年均提高0.93個百分(fēn)點，每年都(dōu)有超過1000萬的農村居民(mín)進入城(chéng)鎮，新市民(mín)的規模較大(dà)，也會帶來(lái)大(dà)量新增住房(fáng)需求。存量上，盡管我國(guó)人(rén)均住房(fáng)面積已經不小，但(dàn)有很多房(fáng)子功能和結構都(dōu)不盡合理(lǐ)，不少群衆改善性住房(fáng)需求比較迫切，也會形成對房(fáng)地産市場的重要推動力。據監測，70個大(dà)中城(chéng)市改善性住房(fáng)需求明顯，表現在二手房(fáng)成交量已超過新房(fáng)成交量。

　　二是構建房(fáng)地産發展新模式潛力巨大(dà)。房(fáng)地産發展新模式正在積極構建中，這是破解房(fáng)地産發展難題、促進房(fáng)地産健康發展的治本之策。目前，保障性住房(fáng)建設、“平急兩用”公共基礎設施建設，以及城(chéng)中村改造等工(gōng)程正在快(kuài)速推進，有利于解決人(rén)民(mín)群衆在住房(fáng)方面的急難愁盼問(wèn)題，同時也會帶動房(fáng)地産相(xiàng)關投資消費，促進房(fáng)地産市場健康發展。

　　對于房(fáng)地産新發展模式，清華大(dà)學房(fáng)地産研究所所長劉洪玉認爲，要解決傳統房(fáng)地産發展模式存在的突出問(wèn)題，房(fáng)地産發展新模式可(kě)以彌補傳統模式的制度缺陷，能有效解決傳統模式帶來(lái)的高地價高房(fáng)價、供求失衡、土(tǔ)地财政依賴等問(wèn)題。因此，構建房(fáng)地産發展新模式的過程，要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破的原則，不能急于求成，要努力實現新舊模式的平穩過渡。

　　浙江工(gōng)業大(dà)學中國(guó)住房(fáng)和房(fáng)地産研究院院長虞曉芬認爲，房(fáng)地産業需求結構正在發生(shēng)質的變化，存量房(fáng)管理(lǐ)與服務規模越來(lái)越大(dà)，居民(mín)對“好房(fáng)子”“好小區”全生(shēng)命周期品質居住需求越來(lái)越高，市場從(cóng)以增量爲主轉向增量與存量并重、數量與質量兼顧，與之相(xiàng)适應的房(fáng)地産供給結構及制度應更加完善。應加快(kuài)叠代以“好房(fáng)子”“好小區”爲核心目标的品質房(fáng)産品開發與經營，加快(kuài)拓展以“安全+活力”爲核心目标的存量房(fáng)更新改造與資産管理(lǐ)新空間，加快(kuài)發展以“好社區”“好城(chéng)區”爲核心目标的物業服務。