回望2023年，我國(guó)房(fáng)地産市場發展格局有一些新變化，即新房(fáng)銷售規模下行、二手房(fáng)成交放(fàng)量，總成交量保持平穩。整個市場仍有較大(dà)的現實需求作支撐，也反映出當前新房(fáng)市場存在不少制約因素。對房(fáng)地産市場的分(fēn)析與判斷，要堅持辯證思維，熱(rè)中看(kàn)冷(lěng)、冷(lěng)中看(kàn)熱(rè)。

　　我國(guó)房(fáng)地産市場的需求潛力仍然較大(dà)。盡管我國(guó)已經解決了住房(fáng)總量不足問(wèn)題，但(dàn)不平衡不充分(fēn)問(wèn)題依然突出。住房(fáng)品質與人(rén)民(mín)群衆對美好生(shēng)活的需要仍存在一定差距，差距就(jiù)是潛力。“七普”數據顯示，2020年我國(guó)城(chéng)鎮居民(mín)人(rén)均住房(fáng)建築面積已達38.62平方米，但(dàn)廣東、上海分(fēn)别隻有30.92平方米、31.12平方米；全國(guó)城(chéng)鎮常住人(rén)口中人(rén)均住房(fáng)建築面積在8平方米以下家庭戶數占2.04%，16平方米以下的家庭戶數占11.31%，其中廣東、上海、浙江、福建、北京和海南(nán)人(rén)均建築面積低于16平方米的占比達20%以上。人(rén)民(mín)群衆對更舒适的居住空間、更現代化的室内設施、更高的建築品質、更健全的基礎設施、更便利的生(shēng)活配套、更良好的鄰裡(lǐ)關系和社區文化等“好房(fáng)子”“好小區”有大(dà)量潛在需求。

　　我國(guó)仍處在城(chéng)鎮化發展階段，新市民(mín)規模大(dà)，新增房(fáng)地産需求依然龐大(dà)。2022年我國(guó)城(chéng)鎮化率僅爲65.22%，其中還(hái)有不少人(rén)口處于人(rén)戶分(fēn)離(lí)、“半城(chéng)鎮化”狀态，戶籍人(rén)口城(chéng)鎮化率不到48%，而韓國(guó)達到82.5%、日(rì)本達到94%。特别是每年有幾百萬大(dà)學畢業生(shēng)從(cóng)農村、鄉鎮、小縣城(chéng)等生(shēng)源地走向大(dà)城(chéng)市工(gōng)作，對房(fáng)地産提出較大(dà)規模需求。

　　同時，二手房(fáng)選擇範圍廣、品質信息透明、即買即住等優勢凸顯，受到自(zì)住型購(gòu)房(fáng)者認可(kě)。2023年二手房(fáng)成交放(fàng)量有其内在原因，一是不少房(fáng)東主動以價換量，價格回歸理(lǐ)性，性價比高的優勢明顯，值得(de)下單。二是購(gòu)房(fáng)者對新房(fáng)交房(fáng)風(fēng)險的擔憂在一定程度上将部分(fēn)需求推向了二手房(fáng)市場。三是可(kě)選擇範圍廣，部分(fēn)地段區位更好、配套更齊，更能滿足自(zì)住型購(gòu)房(fáng)者需求的住房(fáng)适合下單。另外，政府降低交易稅費、推出“帶押過戶”等政策提高了二手房(fáng)流動性，對活躍二手房(fáng)市場成效顯著。

　　新建商品住房(fáng)市場仍需增信心、促轉型。當前，在對已拿地項目加強預售資金合規監管基礎上，應全力支持房(fáng)企合理(lǐ)融資需求，允許房(fáng)企尊重市場規律、以價換量，确保樓盤如(rú)約按質保量交付。在土(tǔ)地出讓環節，應預留合理(lǐ)盈利空間，适當提高出讓門(mén)檻，吸引真正有實力、有風(fēng)控能力的房(fáng)企開發項目。

　　要在推動現房(fáng)銷售上下功夫。應積極探索現房(fáng)銷售模式，以克服期房(fáng)銷售制度存在的産品質量問(wèn)題多、保交樓風(fēng)險大(dà)等問(wèn)題，實現“所見即所得(de)、交房(fáng)即交證”。爲推動期房(fáng)銷售向現房(fáng)銷售過渡，建議(yì)出台相(xiàng)關支持政策，比如(rú)适當減免增值稅和所得(de)稅，給予一定财政貼息，減輕房(fáng)企成本負擔，等等。

　　要在完善生(shēng)活配套上下功夫。當投資購(gòu)房(fáng)者退場、自(zì)住剛性與改善性客戶占主導時，住房(fáng)的功能已經不僅僅局限于資産功能和基本居住功能，而是更需要滿足人(rén)們對休閑、教育、人(rén)文、健康、智能等功能的需求，應當把創造更豐富的生(shēng)活場景放(fàng)在突出位置。新建居住社區要按照(zhào)住建部完整社區的要求，同步配建包括醫療、教育、商業、文化、休閑、娛樂等多元功能在内的生(shēng)活配套體(tǐ)系，真正落實與住宅建設“同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付”。

　　要在提升産品品質上下功夫。房(fáng)企要堅持走創新之路(lù)，從(cóng)“賣房(fáng)子”向“賣生(shēng)活”轉變，從(cóng)“數量擴張”向“内容+質量”轉變。主管部門(mén)應從(cóng)設計(jì)規範源頭抓起，确保與最新科(kē)學研究和品質需求相(xiàng)符；加強對設計(jì)單位、房(fáng)企、施工(gōng)單位的引導、監督與檢查，全面推動住房(fáng)品質叠代、居住品質躍升。