2023年房(fáng)地産市場處于深度調整期，随着衆多有利于穩定市場信心的政策措施相(xiàng)繼出台，也爲市場釋放(fàng)了更爲積極的信号。爲了貫徹落實中央經濟工(gōng)作會議(yì)精神，全國(guó)住房(fáng)和城(chéng)鄉建設工(gōng)作會議(yì)近日(rì)在北京召開，提出2024年重點做好4大(dà)闆塊、18個方面工(gōng)作，進一步細化明确了2024年房(fáng)地産市場發展的關鍵詞。

　　穩市場

　　中央經濟工(gōng)作會議(yì)明确表示，2024年要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破。剛剛召開的全國(guó)住房(fáng)城(chéng)鄉建設工(gōng)作會議(yì)在部署2024年重點工(gōng)作時再次明确，重點抓好4大(dà)闆塊、18個方面工(gōng)作。在穩定房(fáng)地産市場方面，要堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅持因城(chéng)施策、一城(chéng)一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房(fáng)需求，優化房(fáng)地産政策。

　　“房(fáng)地産行業作爲支柱産業，對穩經濟具有重要作用，也是穩就(jiù)業、保民(mín)生(shēng)的重要抓手。從(cóng)高層會議(yì)表态來(lái)看(kàn)，2024年房(fáng)地産調控仍将延續當前基調，保持寬松政策環境，圍繞滿足剛性和改善性住房(fáng)需求的目标持續優化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示。

　　根據中指研究院監測數據顯示，2023年全國(guó)各地樓市政策出台頻次超600次，年底北京、上海重磅推出下調首付比例、降低房(fáng)貸利率等政策，大(dà)幅降低了居民(mín)置業門(mén)檻和置業成本。當前，僅部分(fēn)核心城(chéng)市仍有一定限制性政策。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜(jìng)對記者表示，全國(guó)住房(fáng)和城(chéng)鄉建設工(gōng)作會議(yì)進一步明确了2024年房(fáng)地産政策的發力方向，房(fáng)地産行業在經曆了兩年多的市場超調後，随着供需兩端政策協同發力，“有利因素”正在不斷增加。2024年在新的形勢下，以政策“進”促市場“穩”，政策落實見效可(kě)期，房(fáng)地産市場有望逐步實現築底企穩。預計(jì)2024年，核心一二線城(chéng)市首套、二套房(fáng)首付比例有望進一步下降，一線城(chéng)市也有望因區、因需優化限購(gòu)政策，二線城(chéng)市或全面取消限購(gòu)政策，更多低能級城(chéng)市也将通過發放(fàng)購(gòu)房(fáng)補貼等方式促進住房(fáng)需求釋放(fàng)。

　　保交樓

　　保交樓、化解項目交付風(fēng)險仍是2024年政策聚焦點之一。住建部黨組書(shū)記、部長倪虹強調，“保交樓”工(gōng)作落實屬地責任，加強預售資金監管，加快(kuài)預售制度改革。

　　對于房(fáng)企而言，保交付不僅是開發經營能力的體(tǐ)現，還(hái)能彰顯出其社會責任與擔當。從(cóng)已披露交付數據的房(fáng)企情況來(lái)看(kàn)，2023年前11個月，碧桂園、融創中國(guó)、綠地控股交付套數分(fēn)列前三，交付套數分(fēn)别達到50萬套、22.7萬套和20萬套，三家全年合計(jì)交付套數有望超過100萬套。

　　陳文靜(jìng)預計(jì)，2024年保交樓配套資金和政策有望進一步落實，進一步修複市場預期。而加強預售資金監管、改革預售制度或是“保交樓”重要配套舉措。

　　據記者了解，此前住建部已明确表示“有條件的可(kě)以進行現房(fáng)銷售”，2023年已有多地試點現房(fáng)銷售。比如(rú)河南(nán)明确表示，将進一步規範商品房(fáng)預售資金監管，逐步提高預售門(mén)檻，以鄭州、開封爲試點積極探索預售制度改革和現房(fáng)銷售。此外，包括深圳、北京、合肥、福州等地還(hái)試點在土(tǔ)地出讓環節設置“現房(fáng)銷售”條件。

　　“預計(jì)後續各地在住房(fáng)和城(chéng)鄉建設工(gōng)作會議(yì)中都(dōu)會提及現房(fáng)銷售，将有更多城(chéng)市或地區推進試點，有望從(cóng)點狀式試點逐漸演變爲組團式的發展模式，尤其是一些重點省會城(chéng)市會加入到試點大(dà)軍中。”嚴躍進表示，現房(fáng)銷售制度能夠有效防範預售風(fēng)險，保護消費者利益，并推動房(fáng)地産市場向着更加規範和透明的方向發展。

　　另外，在強化工(gōng)程質量和既有房(fáng)屋安全監管方面，住建部表示，2024年将啓動住宅質量多發問(wèn)題整治行動，抓好房(fáng)屋體(tǐ)檢、養老金、保險制度試點，開展房(fáng)屋市政工(gōng)程等領域安全生(shēng)産治本攻堅三年行動。

　　化風(fēng)險

　　中央經濟工(gōng)作會議(yì)重申，要堅決守住不發生(shēng)系統性風(fēng)險的底線，積極穩妥化解房(fáng)地産風(fēng)險。全國(guó)住房(fáng)和城(chéng)鄉建設工(gōng)作會議(yì)也指出要穩妥處置房(fáng)企風(fēng)險，重拳整治房(fáng)地産市場秩序。這充分(fēn)體(tǐ)現了對房(fáng)地産金融風(fēng)險防範化解的高度重視，也說(shuō)明去(qù)風(fēng)險仍是2024年房(fáng)地産行業的重要工(gōng)作内容之一。

　　自(zì)2022年11月11日(rì)“金融16條”發布後，房(fáng)企融資支持進展明顯加快(kuài)。2023年10月末，中央金融工(gōng)作會議(yì)強調“一視同仁滿足不同所有制房(fáng)地産企業合理(lǐ)融資需求”後，多部委紛紛召開企業座談會落實相(xiàng)關舉措，多家商業銀行也提出要加大(dà)在開發貸、按揭貸、經營貸及債券承銷等方面的支持。

　　比如(rú)，建設銀行召集6家房(fáng)企代表召開座談會，企業們表示，近期國(guó)家出台了一系列支持政策，融資環境逐步改善，但(dàn)目前仍面臨階段性困難、流動性緊張，并就(jiù)完善房(fáng)企融資環境提出了相(xiàng)關建議(yì)和訴求。交通銀行邀請(qǐng)了15家房(fáng)企開展“面對面”交流，内容包括行業形勢分(fēn)析、進一步加強銀企合作、探索房(fáng)地産發展新模式、一視同仁滿足不同所有制房(fáng)企合理(lǐ)融資需求等，具體(tǐ)需求包括授信額度、債券發行與投資、供應鏈金融等。

　　對此，嚴躍進認爲，2024年企業端資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低于”等政策若能實質性落地将有助于改善房(fáng)企融資環境。

　　新模式

　　中央經濟工(gōng)作會議(yì)強調，完善相(xiàng)關基礎性制度，加快(kuài)構建房(fáng)地産發展新模式。全國(guó)住房(fáng)和城(chéng)鄉建設工(gōng)作會議(yì)進一步表示，構建房(fáng)地産發展新模式，建立“人(rén)、房(fáng)、地、錢”要素聯動的新機(jī)制，下力氣建設好房(fáng)子，在住房(fáng)領域創造一個新賽道。

　　在過去(qù)的一年，倪虹多次調研并指出，新模式下，房(fáng)地産企業要有清醒的認識，現在要拼的是高質量、新科(kē)技、好服務，誰能爲群衆建設好房(fáng)子，誰能爲群衆提供好服務，誰就(jiù)會有市場、誰就(jiù)會有發展。

　　對此，陳文靜(jìng)表示，我國(guó)住房(fáng)發展正從(cóng)“有沒有”進入到“好不好”階段，“好房(fáng)子”供給量增加也意味着将促進更多改善性住房(fáng)需求入市，未來(lái)改善性住房(fáng)需求仍有較大(dà)釋放(fàng)空間。

　　同策研究院研究總監宋紅(hóng)衛對記者表示，當前房(fáng)地産市場運行發展模式、發展階段與過去(qù)不同，今後将進入一個新的發展階段，即高質量發展階段。對應到消費需求來(lái)講，就(jiù)是以改善型需求爲主導的發展階段已經逐漸來(lái)臨。

　　随着傳統住宅開發市場持續築底，房(fáng)企由開發商轉型服務商、由重資産轉型輕資産已是必然趨勢。陳文靜(jìng)認爲，2024年，包括代建、城(chéng)市更新、保障房(fáng)、長租公寓、商業投資運營等領域，也将成爲房(fáng)企探索新模式的重要選擇。