中國(guó)經濟網北京12月7日(rì)訊,中指研究院發布《中國(guó)房(fáng)地産市場2023總結 & 2024展望》顯示，2023年樓市政策環境已接近2014年最寬松階段，但(dàn)居民(mín)收入預期弱、房(fáng)價下跌預期仍在等因素依然制約着市場修複節奏。報告預計(jì)2024年，在市場過熱(rè)階段出台的限制性政策仍有望繼續優化調整，供需兩端政策均有發力空間。

　　報告顯示，房(fáng)價方面，2023年1-11月，百城(chéng)新建住宅價格累計(jì)上漲0.16%，主要受政策管控及部分(fēn)優質改善樓盤入市帶動等因素影(yǐng)響，新房(fáng)價格出現結構性上漲。1-11月，百城(chéng)二手住宅價格累計(jì)下跌3.00%，跌幅較去(qù)年同期擴大(dà)2.45個百分(fēn)點，房(fáng)價走勢持續低迷，至11月，已連續19個月環比下跌，連續6個月環比下跌的城(chéng)市數量超90個。

　　銷售方面，2023年1-10月，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積9.3億平方米，同比下降7.8%，商品房(fáng)銷售額9.7萬億元，同比下降4.9%，其中現房(fáng)銷售面積同比增長15.6%，表現明顯好于期房(fáng)。重點城(chéng)市來(lái)看(kàn)，1-11月重點100城(chéng)新建商品住宅銷售面積同比下降約5%；1-10月重點15城(chéng)二手房(fáng)銷售規模同比增長35%。全年來(lái)看(kàn)，受疫情後需求集中釋放(fàng)帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現回落，市場表現低迷，8月底中央及各級政府加大(dà)政策托底力度，9-10月銷售同比降幅有所收窄，但(dàn)受居民(mín)收入預期、房(fáng)價下跌預期等因素未明顯改善影(yǐng)響，政策效果持續性不足，年末市場仍舊面臨下行壓力。

　　土(tǔ)地方面，銷售端恢複程度仍是影(yǐng)響土(tǔ)地市場情緒的關鍵因素，今年以來(lái)多數城(chéng)市樓市熱(rè)度持續性不足，土(tǔ)地市場中，僅部分(fēn)城(chéng)市或個别地塊熱(rè)度較高，整體(tǐ)低迷态勢未改。2023年1-11月，全國(guó)300城(chéng)住宅用地推出、成交面積同比分(fēn)别下降21.5%、28.0%。22城(chéng)來(lái)看(kàn)，1-11月，供地計(jì)劃完成率整體(tǐ)不足七成，優質地塊成交量增加，央國(guó)企爲拿地主力，拿地金額占比達50%，民(mín)企投資力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數城(chéng)市已取消土(tǔ)地最高限價，但(dàn)目前僅少量核心城(chéng)市優質地塊拍(pāi)出高溢價，整體(tǐ)熱(rè)度仍較低。

　　企業方面，2023年1-11月，TOP100房(fáng)企銷售額同比下降14.7%，央國(guó)企同比增長；拿地總額同比下降6.6%，頭部企業投資聚焦核心城(chéng)市；房(fáng)企融資規模同比下降8.6%，年底金融監管部門(mén)持續釋放(fàng)利好，若“三個不低于”等相(xiàng)關支持政策細化落實，房(fáng)企資金壓力有望緩解。

　　報告預計(jì)，2024年，在市場過熱(rè)階段出台的限制性政策仍有望繼續優化調整，供需兩端政策均有發力空間，需求端，降低購(gòu)房(fáng)成本、降低購(gòu)房(fáng)門(mén)檻仍是政策優化聚焦點，未來(lái)一線城(chéng)市政策或繼續優化，京滬有望降低二套房(fáng)首付比例，降低房(fáng)貸利率，優化普宅認定标準，降低交易稅費等，此外，一線城(chéng)市按照(zhào)因區施策的方式優化郊區限購(gòu)也存在可(kě)能；核心二線城(chéng)市有望全面取消限購(gòu)；更多低能級城(chéng)市或通過發放(fàng)購(gòu)房(fáng)補貼等方式促進購(gòu)房(fáng)需求釋放(fàng)。供給端，“促進金融與房(fáng)地産良性循環”要求下，企業端資金支持政策有望繼續細化落實，企業融資環境有望得(de)到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，推動化解項目交付風(fēng)險；同時，各地土(tǔ)拍(pāi)規則預計(jì)将繼續放(fàng)寬，帶動土(tǔ)地市場活躍度提升；另外，“三大(dà)工(gōng)程”建設或是2024年增量政策重要着力點，相(xiàng)關政策有望加速落地。

　　報告根據“中國(guó)房(fáng)地産業中長期發展動态模型”測算，2024年全國(guó)房(fáng)地産市場将呈現“銷售規模仍有下行壓力，新開工(gōng)面積、開發投資或繼續回落”的特點。需求端，中性情形下，預計(jì)2024年全國(guó)商品房(fáng)銷售面積同比下降4.9%；樂觀情形下，2024年，宏觀經濟持續恢複，居民(mín)置業意願有所好轉，疊加城(chéng)中村改造如(rú)期推進，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積或可(kě)實現小幅增長。供給端，開工(gōng)方面，2024年，新房(fáng)銷售恢複緩慢(màn)、近兩年土(tǔ)地成交規模大(dà)幅縮量、現有庫存量較高等因素或将繼續拖累企業新開工(gōng)節奏，中性情形下，2024年新開工(gōng)面積同比降幅在10%左右，新開工(gōng)規模低于9億平方米。投資方面，新開工(gōng)下降、施工(gōng)過峰等因素或将繼續制約建築工(gōng)程投資修複，近兩年土(tǔ)地成交縮量态勢未改，或導緻土(tǔ)地購(gòu)置費進一步下行，中性情形下，2024年房(fáng)地産開發投資額同比下降6.1%。樂觀情形下，城(chéng)中村改造和保障性住房(fáng)建設發力，開發投資額與2023年基本持平。