存量房(fáng)貸利率調整正式落地！9月25日(rì)起，中國(guó)工(gōng)商銀行、中國(guó)農業銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設銀行正式對存量首套住房(fáng)貸款利率進行調整。根據此前多家銀行發布的公告，對于原貸款發放(fàng)時執行首套房(fáng)貸利率标準的存量房(fáng)貸，客戶無需提交申請(qǐng)，各大(dà)行将進行集中調整。

　　哪些購(gòu)房(fáng)者的房(fáng)貸利率能夠下調？能下調至什麽标準？對房(fáng)地産市場有何影(yǐng)響？

　　“LPR+高基點”調整爲“LPR+低基點”

　　在浙江義烏工(gōng)作5年後，陳楠希買了第一套房(fáng)。最近，存量房(fáng)貸利率進行批量調整，她成爲受益人(rén)之一。

　　“我的貸款時間從(cóng)2021年11月開始算起，貸款期限爲30年。在調整存量房(fáng)貸利率前，房(fáng)貸利率按照(zhào)LPR(貸款市場報價利率)加115個基點的方式計(jì)算，爲5.45%，這樣算下來(lái)，每月該還(hái)房(fáng)貸在1萬元出頭。存量房(fáng)貸利率調整後，我的房(fáng)貸利率調爲LPR标準，現在按4.3%執行，每月還(hái)貸金額少了1000多元。”陳楠希說(shuō)。

　　下調存量首套住房(fáng)貸款利率，是近期備受關注的樓市重磅新政。

　　9月7日(rì)，工(gōng)、農、中、建四大(dà)國(guó)有商業銀行分(fēn)别發布公告，明确存量首套住房(fáng)貸款利率調整有關事(shì)項。9月25日(rì)，各家銀行開始正式下調存量首套住房(fáng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款利率。根據四大(dà)國(guó)有商業銀行發布的公告，此次調整的範圍，是今年8月31日(rì)前已發放(fàng)和已簽訂合同但(dàn)未發放(fàng)的首套住房(fáng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款。按照(zhào)貸款發放(fàng)時間，四大(dà)行的調整範疇基本劃分(fēn)爲2019年10月以前、2019年10月至2022年5月中旬、2022年5月中旬至2023年8月31日(rì)前發放(fàng)的住房(fáng)貸款。

　　易居研究院研究總監嚴躍進分(fēn)析，根據時間劃分(fēn)來(lái)看(kàn)，在2019年10月前買房(fáng)的購(gòu)房(fáng)者多在樓市走熱(rè)階段入手，當時房(fáng)貸政策較爲嚴格，房(fáng)貸利率普遍較高。在其他(tā)兩個時間段購(gòu)房(fáng)的，房(fáng)貸利率也存在調整空間。

　　“通俗地說(shuō)，房(fáng)貸利率下調就(jiù)是把房(fáng)貸利率的計(jì)算公式做調整，每個月的月供根據調整後的新公式重新計(jì)算。”嚴躍進說(shuō)。2019年10月，房(fáng)貸利率“換錨”正式實施，新發放(fàng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款利率，以最近一個月相(xiàng)應期限的LPR爲定價基準加點形成。“目前，絕大(dà)多數購(gòu)房(fáng)者的房(fáng)貸利率都(dōu)是按照(zhào)‘LPR+基點’的方式進行的。在LPR不變的情況下，基點越高，購(gòu)房(fáng)者的房(fáng)貸利率就(jiù)越高，反之亦然。這次調整，其實就(jiù)是把‘LPR+高基點’調整爲‘LPR+低基點’。”他(tā)說(shuō)。

　　比如(rú)，根據中國(guó)工(gōng)商銀行的公告，2019年10月8日(rì)(不含當日(rì))前發放(fàng)、按要求轉換爲貸款市場報價利率定價的浮動利率貸款，最低可(kě)調整至相(xiàng)應期限LPR不加點；2019年10月8日(rì)(含當日(rì))至2022年5月14日(rì)(含當日(rì))發放(fàng)的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可(kě)調整至全國(guó)首套房(fáng)貸利率政策下限，即相(xiàng)應期限LPR不加點；2022年5月14日(rì)(不含當日(rì))後發放(fàng)的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可(kě)調整至全國(guó)首套房(fáng)貸利率政策下限，即相(xiàng)應期限LPR-20個基點。

　　“這次住房(fáng)貸款利率調整，我的利率就(jiù)從(cóng)之前的LPR加64個基點下調爲LPR，每個月能少還(hái)200多元房(fáng)貸。”家住河北唐山(shān)的蘇晨陽說(shuō)。

　　“二套轉首套”群體(tǐ)明顯受益

　　按照(zhào)多家銀行發布的公告，此次調整面向的是存量首套房(fáng)貸利率。也就(jiù)是說(shuō)，在8月31日(rì)前，金融機(jī)構已發放(fàng)或已簽訂合同但(dàn)未發放(fàng)的首套房(fáng)貸，借款人(rén)可(kě)以直接申請(qǐng)調整房(fáng)貸利率。

　　近期，“認房(fáng)不認貸”政策正式落地後，不少“二套轉首套”的購(gòu)房(fáng)者提出了這樣的問(wèn)題：我的住房(fáng)貸款利率能随之調整嗎(ma)？

　　“在執行‘認房(fáng)不認貸’政策後，原二套房(fáng)貸被認定爲首套房(fáng)貸的借款人(rén)也可(kě)以申請(qǐng)降低房(fáng)貸利率。”招聯金融首席研究員(yuán)董希淼告訴本報記者。對于持有超過一套房(fáng)産的借款人(rén)，如(rú)果其中有一套住房(fáng)有貸款，則原屬于二套房(fáng)貸。現将其他(tā)房(fáng)産出售後，名下的一套住房(fáng)成爲家庭唯一住房(fáng)、二套房(fáng)貸變成首套房(fáng)貸，可(kě)以申請(qǐng)調整。

　　此外，以中國(guó)農業銀行公告爲例，房(fáng)屋購(gòu)買時家庭在當地沒有其他(tā)成套住房(fáng)，但(dàn)因當地政府采取“認房(fáng)又認貸”政策導緻該套住房(fáng)按照(zhào)二套房(fáng)貸利率标準辦理(lǐ)房(fáng)貸，現在當地政府執行“認房(fáng)不認貸”政策的，也在此次房(fáng)貸利率調整範圍内。

　　北京“新市民(mín)”李琦就(jiù)是前述一類購(gòu)房(fáng)者。2017年，他(tā)在老家貴陽購(gòu)入了一套住房(fáng)。兩年後，他(tā)又在工(gōng)作地北京購(gòu)置了一套二手房(fáng)并申請(qǐng)了200萬元的貸款。“當時北京執行的是‘認房(fáng)又認貸’政策，我之前雖然在北京沒房(fáng)，但(dàn)在外地有貸款記錄，所以按照(zhào)二套房(fáng)貸利率申請(qǐng)的貸款，利率爲5.88%。”李琦說(shuō)，今年9月1日(rì)，“認房(fáng)不認貸”政策在北京落地，他(tā)的住房(fáng)因此從(cóng)二套房(fáng)轉爲首套房(fáng)，執行首套房(fáng)貸利率，即LPR不加點。折算下來(lái)，每月能比之前少還(hái)2000多元房(fáng)貸。

　　家住北京的呂莎則屬于“賣一買一”的置換類購(gòu)房(fáng)者。2020年9月，她“賣一買一”置換了一套新房(fáng)，買入時按照(zhào)二套房(fáng)貸利率5.35%申請(qǐng)了貸款。“最近‘認房(fáng)不認貸’政策落地後，我的房(fáng)可(kě)以享受相(xiàng)應房(fáng)貸利率調整。9月25日(rì)當天，我通過手機(jī)銀行APP看(kàn)到房(fáng)貸利率已經調低到4.75%，一個月能省下将近500元錢。”她說(shuō)。

　　“從(cóng)具體(tǐ)操作來(lái)看(kàn)，調整存量首套房(fáng)貸利率主要有兩種方式：第一種是利率變更，由借款人(rén)與銀行協商變更存量房(fáng)貸利率；第二種是以新換舊，由銀行根據借款人(rén)申請(qǐng)，新發放(fàng)貸款置換存量首套房(fáng)貸。從(cóng)公告看(kàn)，四家大(dà)型銀行均以利率變更爲主。”董希淼說(shuō)，“‘二套變首套’等特殊情況需要借款人(rén)主動發起申請(qǐng)，但(dàn)多數銀行提供了線上申請(qǐng)渠道，能在最大(dà)程度上爲借款人(rén)提供便利。”

　　減輕居民(mín)利息負擔，增強消費能力

　　業内人(rén)士分(fēn)析，此次多家銀行調整存量首套房(fáng)貸利率，是順應國(guó)内房(fáng)地産供求關系發生(shēng)變化的關鍵舉措。

　　今年上半年，受房(fáng)貸利率下行、居民(mín)本身(shēn)資産配置規劃、理(lǐ)财産品收益不理(lǐ)想等多重因素影(yǐng)響，全國(guó)多個城(chéng)市出現“提前還(hái)貸潮”，客觀上對商業銀行收益造成了一定影(yǐng)響。在7月14日(rì)舉行的國(guó)新辦新聞發布會上，中國(guó)人(rén)民(mín)銀行貨币政策司司長鄒瀾就(jiù)提到，前些年發放(fàng)的存量房(fáng)貸利率仍然處在相(xiàng)對較高水平，這與提前還(hái)款大(dà)幅增加有較大(dà)關系。“按照(zhào)市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人(rén)自(zì)主協商變更合同約定，或者是新發放(fàng)貸款置換原來(lái)的存量貸款。”鄒瀾說(shuō)。

　　8月31日(rì)，中國(guó)人(rén)民(mín)銀行、國(guó)家金融監督管理(lǐ)總局聯合發布《關于調整優化住房(fáng)信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房(fáng)貸款利率有關事(shì)項的通知》。

　　中國(guó)人(rén)民(mín)銀行有關負責人(rén)表示：“近年來(lái)我國(guó)房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)了重大(dà)變化，借款人(rén)和銀行對于有序調整優化資産負債均有訴求。”下降存量住房(fáng)貸款利率，對借款人(rén)來(lái)說(shuō)可(kě)節約利息支出，有利于擴大(dà)消費和投資；對銀行來(lái)說(shuō)，可(kě)有效減少提前還(hái)貸現象，減輕對銀行利息收入的影(yǐng)響。同時，還(hái)可(kě)壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房(fáng)貸款的空間，減少風(fēng)險隐患。

　　“我們預計(jì)超過九成符合條件的借款人(rén)可(kě)在第一時間充分(fēn)享受政策紅(hóng)利，其他(tā)借款人(rén)的存量房(fáng)貸利率也将在10月底前完成調整。”鄒瀾說(shuō)，“存量房(fáng)貸利率的降低可(kě)以減輕居民(mín)利息負擔，顯著增強消費能力。本次政策調整利好是中長期的，可(kě)持續爲近幾年較高利率貸款買房(fáng)的家庭減少支出，支持提升居民(mín)消費能力，有效促進消費增長。”

　　在董希淼看(kàn)來(lái)，下調房(fáng)貸利率有助于穩定和擴大(dà)住房(fáng)消費需求，進而促進房(fáng)地産市場健康平穩發展。接下來(lái)，還(hái)可(kě)因城(chéng)施策對限購(gòu)、限貸、限售政策進行再優化，如(rú)取消過于嚴苛的限購(gòu)措施、調整存量二套房(fáng)貸利率等，進一步從(cóng)需求側發力激發住房(fáng)消費需求。對于銀行而言，可(kě)以通過降低存款利率、加大(dà)信貸投放(fàng)力度、發展财富管理(lǐ)業務等，進一步實現精細管理(lǐ)，對沖存量房(fáng)貸利率調整對利潤和息差的影(yǐng)響。