最近，人(rén)人(rén)都(dōu)知道房(fáng)貸利率降了，但(dàn)如(rú)果細問(wèn)“怎麽降的、哪些城(chéng)市降了、将産生(shēng)何種影(yǐng)響”，恐怕不少人(rén)都(dōu)是霧裡(lǐ)看(kàn)花。正因此，部分(fēn)房(fáng)地産中介、營銷機(jī)構利用購(gòu)房(fáng)者的信息不對稱劣勢，刻意誇大(dà)房(fáng)貸利率降低對于樓市價格的影(yǐng)響，散布非理(lǐ)性購(gòu)房(fáng)之聲，對此要予以警惕并厘清事(shì)實邏輯。

　　“房(fáng)貸利率降低”有三層邏輯。第一，看(kàn)清楚是首套房(fáng)利率降了，還(hái)是二套房(fáng)利率降了，這分(fēn)别主要對應剛性住房(fáng)需求、改善性住房(fáng)需求。第二，弄明白(bái)房(fáng)貸利率的定價機(jī)制，是“政策下限”降了，還(hái)是“附加基點”降了，這分(fēn)别對應全國(guó)政策下限、各城(chéng)市政策下限。第三，考察好不同城(chéng)市的執行情況，住房(fáng)信貸政策因地制宜，并非“一降全降”。

　　本次房(fáng)貸利率降低，主要針對二套房(fáng)，改善性住房(fáng)需求被進一步釋放(fàng)，“房(fáng)住不炒”的大(dà)前提沒有變，購(gòu)房(fáng)者無需過度恐慌。從(cóng)8月31日(rì)發布的《關于調整優化差别化住房(fáng)信貸政策的通知》來(lái)看(kàn)，首套房(fáng)利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20個基點”，即4.0%，二套房(fáng)利率政策下限由“5年期以上LPR+60個基點”降至“5年期以上LPR+20個基點”，由4.8%降至4.4%。

　　本次房(fáng)貸利率降低，是全國(guó)政策下限降低，不是所有城(chéng)市的房(fáng)貸利率“一刀切”降至全國(guó)政策下限。房(fáng)貸利率定價具體(tǐ)分(fēn)爲三步走。首先，全國(guó)劃定政策下限；其次，各城(chéng)市根據自(zì)身(shēn)市場供求關系，在全國(guó)劃定政策下限的基礎上加基點或不加，确定該城(chéng)市的政策下限；最後，同一城(chéng)市的不同銀行，在該城(chéng)市政策下限的基礎上加基點或不加，确定該銀行的實際執行利率。也就(jiù)是說(shuō)，雖然全國(guó)首套房(fáng)利率政策下限是4.0%，但(dàn)各城(chéng)市的實際執行利率卻差别較大(dà)。例如(rú)，部分(fēn)城(chéng)市符合“首套住房(fáng)貸款利率政策動态調整機(jī)制”條件，其首套房(fáng)利率早已低于4.0%；部分(fēn)城(chéng)市購(gòu)房(fáng)需求旺盛，其首套房(fáng)利率仍保持在4.7%左右的較高水平。

　　本次房(fáng)貸利率降低，對一線熱(rè)點城(chéng)市的影(yǐng)響有限。盡管我國(guó)房(fáng)地産市場供求關系已發生(shēng)重大(dà)變化，但(dàn)“房(fáng)住不炒”的定位沒有變。目前，各一線熱(rè)點城(chéng)市的首套房(fáng)、二套房(fáng)利率尚未大(dà)幅下降。以北京地區爲例，首套房(fáng)、二套房(fáng)利率仍爲“5年期以上LPR+55個基點”“5年期以上LPR+105個基點”，即利率爲4.75%、5.25%。

　　厘清了以上三層邏輯，再來(lái)看(kàn)近期同樣備受關注的“存量首套房(fáng)貸款利率調降”問(wèn)題。這其中包含了兩種情況。一是首套房(fáng)利率調降。需注意，新利率不是直接降至當前的首套房(fáng)利率下限，而是不低于原貸款發放(fàng)時所在城(chéng)市的首套房(fáng)利率下限。目前，北京、上海、深圳均已發布了該城(chéng)市不同時期的首套房(fáng)利率下限，借款人(rén)可(kě)仔細查看(kàn)、理(lǐ)性研判。二是“認房(fáng)不認貸”政策落地後，部分(fēn)二套房(fáng)貸款能夠轉認爲首套房(fáng)貸款，利率由此下降。目前，多家銀行已表示支持該操作，自(zì)9月25日(rì)起，借款人(rén)可(kě)向放(fàng)款銀行提出申請(qǐng)。

　　由此可(kě)見，分(fēn)析“房(fáng)貸利率降低”問(wèn)題，既要結合不同區域，也要關注差異化住房(fáng)需求，既要看(kàn)到普遍性，也要看(kàn)清差異性，切莫人(rén)雲亦雲、知其然不知其所以然，更不可(kě)被促銷、搶購(gòu)等聲音綁架，陷入恐慌情緒，做出非理(lǐ)性決策。接下來(lái)，各地要堅持“房(fáng)住不炒”定位，因地制宜、實施好差别化住房(fáng)信貸政策，更好滿足剛性、改善性住房(fáng)需求，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。