中央政治局近日(rì)召開會議(yì)指出，要适應我國(guó)房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化的新形勢，适時調整優化房(fáng)地産政策，因城(chéng)施策用好政策工(gōng)具箱，更好滿足居民(mín)剛性和改善性住房(fáng)需求，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。

　　市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化意味着什麽？如(rú)何看(kàn)待當前房(fáng)地産市場形勢？怎樣進一步促進房(fáng)地産市場企穩回升？記者采訪了有關部門(mén)負責人(rén)和專家學者。

　　供求關系發生(shēng)重大(dà)變化

　　今年上半年，房(fáng)地産市場呈現出一些新特點。

　　住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部有關負責人(rén)介紹，商品房(fáng)網簽數據顯示，上半年，新房(fáng)和二手房(fáng)成交量爲10.3億平方米，同比增長23.4%，與過去(qù)3年同期均值相(xiàng)比增長1.6%。由此可(kě)見，新房(fáng)和二手房(fáng)總體(tǐ)交易量平穩。随着房(fáng)地産市場步入“存量時代”，交易結構相(xiàng)應發生(shēng)變化，二手房(fáng)交易占交易量比例有所提升。

　　從(cóng)竣工(gōng)看(kàn)，上半年，全國(guó)房(fáng)屋竣工(gōng)面積3.4億平方米，同比增長19.0%，增幅較一季度擴大(dà)4.3個百分(fēn)點。竣工(gōng)面積明顯增長是因爲保交樓工(gōng)作順利推進，帶動房(fáng)地産開發項目竣工(gōng)進度加快(kuài)。

　　從(cóng)待售看(kàn)，今年以來(lái)商品房(fáng)待售面積穩定在6.4億平方米左右，供需狀況比較平穩。從(cóng)價格看(kàn)，6月份，70個大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價有漲有落，其中新建商品住宅銷售價格同比上漲城(chéng)市有27個，比5月份增加1個。

　　浙江工(gōng)業大(dà)學中國(guó)住房(fáng)和房(fáng)地産研究院院長虞曉芬認爲，在複雜的國(guó)内外經濟環境下，上半年全國(guó)新房(fáng)和二手房(fáng)網簽成交量依然保持增長，70個大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價沒有出現普跌，價格波動處在合理(lǐ)範圍内。總體(tǐ)看(kàn)，結合2021年我國(guó)城(chéng)鎮居民(mín)人(rén)均住房(fáng)建築面積已經達到41平方米，2022年全國(guó)人(rén)口減少85萬人(rén)、常住人(rén)口城(chéng)鎮化率已達65.22%，以及國(guó)際經濟複蘇乏力、國(guó)内需求不足等因素，房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)了重大(dà)變化。但(dàn)相(xiàng)比其他(tā)一些行業，房(fáng)地産仍表現出較強韌性。

　　住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部有關負責人(rén)介紹，進入二季度，市場成交量增速有所放(fàng)緩，這主要是因爲房(fáng)地産市場受宏觀環境影(yǐng)響較大(dà)，居民(mín)就(jiù)業壓力加大(dà)，收入預期減弱，購(gòu)房(fáng)能力和意願下降，購(gòu)房(fáng)作爲大(dà)宗消費恢複相(xiàng)對滞後。下半年，随着宏觀經濟進一步回升向好，居民(mín)住房(fáng)消費和房(fáng)企投資意願也将逐步修複。

　　清華大(dà)學房(fáng)地産研究所所長劉洪玉認爲，我國(guó)新建商品房(fáng)市場從(cóng)賣方市場向買方市場轉變。進入買方市場下的過量供應階段，政府應當在堅持“房(fáng)住不炒”定位的前提下，逐漸優化調整需求管理(lǐ)政策。同時，還(hái)可(kě)以采用财稅和金融等政策，鼓勵居民(mín)改善住房(fáng)條件以增加市場需求，通過土(tǔ)地供應等渠道優化新建住房(fáng)供給的時序、結構和空間分(fēn)布，以促進房(fáng)地産市場供求實現新的均衡。

　　保交樓取得(de)積極進展

　　2021年下半年以來(lái)，在疫情沖擊和市場下行壓力加大(dà)的情況下，部分(fēn)長期依賴“高負債、高杠杆、高周轉”模式的房(fáng)地産企業，銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現問(wèn)題，導緻部分(fēn)已售商品住宅項目停工(gōng)或逾期交付，損害了購(gòu)房(fáng)人(rén)合法權益。

　　針對部分(fēn)商品住宅項目逾期難交付等問(wèn)題，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部會同财政部、人(rén)民(mín)銀行等部門(mén)通過政策性銀行專項借款撬動、商業銀行配套融資跟進的方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。目前，保交樓專項借款項目總體(tǐ)複工(gōng)率接近100%，累計(jì)已完成住房(fáng)交付超過165萬套。保交樓工(gōng)作順利推進，加快(kuài)房(fáng)地産開發項目竣工(gōng)進度，有效防範商品住房(fáng)逾期交付風(fēng)險，提振購(gòu)房(fáng)者信心，穩定了市場預期。

　　保交樓促進了房(fáng)地産市場風(fēng)險有序化解。住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部政策研究中心副主任浦湛認爲，在中央政策支持和指導下，地方落實屬地責任，壓實房(fáng)地産企業自(zì)救主體(tǐ)責任，通過紮實開展工(gōng)作，推動了已售逾期難交付項目建成交付。保交樓工(gōng)作維護了購(gòu)房(fáng)人(rén)的合法權益，有助于加快(kuài)行業風(fēng)險出清，穩定市場信心。

　　虞曉芬認爲，保交樓工(gōng)作實施以來(lái)，有效消除了潛在購(gòu)房(fáng)者的後顧之憂，減少了下遊企業工(gōng)程欠款和合同糾紛，也盤活了房(fáng)企資産，有效地阻止了項目風(fēng)險向社會風(fēng)險演變、房(fáng)地産企業風(fēng)險外溢爲系統性風(fēng)險。

　　劉洪玉認爲，保交樓是行業發展的道德底線，是整個社會尤其是潛在購(gòu)房(fáng)人(rén)對房(fáng)地産行業和房(fáng)地産市場保持信任和信心的基礎。積極推進保交樓，有利于增信心、建信任、穩預期。後續保交樓任務仍然繁重，需進一步加大(dà)政策支持力度，特别是要确保落實好金融支持房(fáng)地産16條措施和保交樓貸款支持計(jì)劃，緩解資金鏈緊張問(wèn)題。

　　适時調整優化行業政策

　　中央政治局會議(yì)指出“适應我國(guó)房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化的新形勢，适時調整優化房(fáng)地産政策”後，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部部長倪虹召開企業座談會，提出“進一步落實好降低購(gòu)買首套住房(fáng)首付比例和貸款利率、改善性住房(fáng)換購(gòu)稅費減免、個人(rén)住房(fáng)貸款‘認房(fáng)不用認貸’等政策措施”。

　　随後，北京、上海、廣州、深圳等城(chéng)市陸續發聲，表示将結合本市房(fáng)地産實際情況，抓緊落實相(xiàng)關會議(yì)要求，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。中國(guó)人(rén)民(mín)銀行表示，支持房(fáng)地産市場平穩健康發展。因城(chéng)施策精準實施差别化住房(fáng)信貸政策，繼續引導個人(rén)住房(fáng)貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民(mín)剛性和改善性住房(fáng)需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人(rén)住房(fáng)貸款利率。

　　從(cóng)中央政治局會議(yì)到主管部門(mén)提出明确要求，再到一線城(chéng)市的表态，均釋放(fàng)出積極信号，房(fáng)地産調控政策将進一步調整優化，有望爲房(fáng)地産市場企穩回升注入強勁動力。

　　如(rú)何進一步促進房(fáng)地産市場平穩健康發展？

　　浦湛認爲，在更好滿足居民(mín)剛性和改善性住房(fáng)需求方面，應針對性地調整優化政策，如(rú)個人(rén)住房(fáng)貸款“認房(fáng)不用認貸”，隻要購(gòu)房(fáng)人(rén)名下無房(fáng)，就(jiù)可(kě)以享受首套房(fáng)貸款的首付和利率标準。這些政策調整可(kě)以讓購(gòu)房(fáng)人(rén)以更低首付和更優惠的貸款利率購(gòu)房(fáng)，降低了購(gòu)房(fáng)門(mén)檻，減輕了還(hái)貸壓力，有助于增強市場信心、穩定房(fáng)地産市場。

　　虞曉芬認爲，繼續鞏固房(fáng)地産市場企穩回升态勢，對于保民(mín)生(shēng)、防風(fēng)險、穩增長等均有重大(dà)意義。要進一步降低房(fáng)貸利率和首付款比例、實施好“認房(fáng)不用認貸”、降低交易契稅、推動二手房(fáng)“帶押過戶”等，穩市場需求；超大(dà)特大(dà)城(chéng)市積極穩步推進城(chéng)中村改造，有條件的城(chéng)市穩妥推進城(chéng)市有機(jī)更新，穩市場規模；創造民(mín)企與國(guó)企同等融資環境、完善預售資金監管、加大(dà)金融支持力度等，穩房(fáng)地産企業。

　　中國(guó)城(chéng)市規劃設計(jì)研究院住房(fáng)與住區研究所所長盧華翔認爲，除了“因城(chéng)施策用好政策工(gōng)具箱”，還(hái)要對房(fáng)地産發展規律及其經濟社會影(yǐng)響再認識，對房(fáng)地産與其他(tā)經濟部門(mén)的關系再認識，從(cóng)根本上增強對房(fáng)地産行業長期發展的信心。