當前房(fáng)地産市場仍在緩慢(màn)恢複，需求不穩已成主要制約因素。作爲降成本、穩需求的途徑之一，房(fáng)貸利率近期再次下降。多位業内人(rén)士認爲，接下來(lái)要重點關注居民(mín)的收入預期、房(fáng)價預期、市場風(fēng)險等因素，多措并舉穩定市場需求。

　　市場活力有待激發

　　6月20日(rì)，1年期貸款市場報價利率（LPR）下降10個基點至3.55%，5年期以上LPR下降10個基點至4.2%。受此影(yǐng)響，根據目前商業性個人(rén)住房(fáng)貸款利率的政策下限，首套房(fáng)利率下限爲“5年期以上LPR減20個基點”，即從(cóng)4.1%降至4%，二套房(fáng)利率下限爲“5年期以上LPR加60個基點”，即從(cóng)4.9%降至4.8%。

　　盡管房(fáng)貸利率的政策下限下降了，但(dàn)具體(tǐ)到不同城(chéng)市，房(fáng)貸利率走勢将有所差别，實際執行的房(fáng)貸利率可(kě)能更低。中國(guó)人(rén)民(mín)銀行貨币政策司司長鄒瀾曾表示，在“首套住房(fáng)貸款利率政策動态調整機(jī)制”的作用下，截至今年3月末，已有83個城(chéng)市下調了首套房(fáng)貸利率下限，約低于全國(guó)下限10個到40個基點，低至3.7%到4%；此外，12個城(chéng)市取消了首套房(fáng)貸利率下限。

　　從(cóng)整體(tǐ)看(kàn)，今年以來(lái)，在多項政策措施推動下，房(fáng)貸利率持續下行。3月份新發放(fàng)個人(rén)住房(fáng)貸款利率爲4.14%，同比下降1.35個百分(fēn)點。貝殼研究院最新數據顯示，6月份貝殼百城(chéng)首套主流房(fáng)貸利率平均爲4.0%，二套主流房(fáng)貸利率平均爲4.91%，均與上月基本持平。其中，6月份首套、二套主流房(fáng)貸利率分(fēn)别較去(qù)年同期回落42個基點、17個基點。

　　此次房(fáng)貸利率爲何再降？從(cóng)5月份統計(jì)數據看(kàn)，當前我國(guó)經濟運行整體(tǐ)回升向好，但(dàn)經濟恢複基礎尚不穩固。日(rì)前召開的國(guó)務院常務會議(yì)明确提出，要進一步穩定社會預期，提振發展信心，激發市場活力，推動經濟運行持續回升向好。“LPR下降有助于進一步降低企業融資成本，提振經營主體(tǐ)的信心與預期，促進信貸有效需求回升，幫助企業加快(kuài)恢複和穩健運行，進而帶動投資修複性增長。”中國(guó)民(mín)生(shēng)銀行首席經濟學家溫彬說(shuō)。

　　穩定預期是關鍵

　　當前，需求不穩已成爲制約房(fáng)地産市場恢複的主要因素之一。“今年二三月份，随着經濟恢複常态化運行，前期受到壓抑的住房(fáng)需求較快(kuài)釋放(fàng)，房(fáng)地産市場出現了一定反彈，但(dàn)随着經濟運行逐步恢複到正常軌道，房(fáng)地産市場也逐步進入常态化恢複運行态勢。”國(guó)家統計(jì)局新聞發言人(rén)、國(guó)民(mín)經濟綜合統計(jì)司司長付淩晖說(shuō)。

　　反映到具體(tǐ)數據上，商品房(fáng)銷售面積、銷售額均有所下滑，房(fáng)價也在一定程度有所下降。前5個月，商品房(fáng)銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，較前4個月0.4%的降幅有所擴大(dà)；商品房(fáng)銷售額49787億元，增長8.4%，較前4個月8.8%的漲幅有所收窄。5月份，70個大(dà)中城(chéng)市新建商品住宅銷售價格環比整體(tǐ)漲幅回落，二手住宅環比下降。“新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲的城(chéng)市分(fēn)别有46個和15個，比上月分(fēn)别減少16個和21個。”國(guó)家統計(jì)局城(chéng)市司首席統計(jì)師(shī)繩國(guó)慶說(shuō)。

　　需求不穩主要受三方面因素影(yǐng)響，即收入預期、房(fáng)價預期、市場風(fēng)險。“收入預期不穩導緻居民(mín)的支出意願不足，房(fáng)價波動也在一定程度上改變了‘隻漲不跌’的預期，部分(fēn)購(gòu)房(fáng)者因此持觀望态度，二者共同造成居民(mín)部門(mén)的購(gòu)房(fáng)支出意願下降。”上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，此外，由于此前部分(fēn)房(fáng)屋無法按時交付、爛尾，部分(fēn)居民(mín)對一手房(fáng)風(fēng)險的擔憂有所上升，也影(yǐng)響了購(gòu)房(fáng)意願。

　　“需求不足，房(fáng)地産企業的銷售就(jiù)難以修複，資金回籠難，房(fáng)企的高負債、甚至債務風(fēng)險也就(jiù)難以化解，将進一步導緻房(fáng)地産開發投資下滑。”曾剛說(shuō)。

　　綜合施策提振信心

　　市場普遍認爲，本次房(fáng)貸利率下降，将有助于穩定房(fáng)地産市場需求。“LPR調降有助于降低購(gòu)房(fáng)成本，增強購(gòu)房(fáng)意願。”溫彬說(shuō)，在内需構成中，規模龐大(dà)、上下遊鏈條衆多且與居民(mín)資産負債表密切相(xiàng)關的房(fáng)地産行業仍然較爲重要，通過LPR下降帶動房(fáng)貸利率調降，将成爲扭轉市場預期、促進樓市企穩的重要一環。

　　值得(de)注意的是，此次房(fáng)貸利率下降不僅涉及新發放(fàng)貸款、首套房(fáng)貸款，還(hái)覆蓋了存量貸款、二套房(fáng)貸款，涉及面更廣、影(yǐng)響更大(dà)。“LPR下降有助于降低存量房(fáng)貸利率，延緩居民(mín)降杠杆節奏，節約房(fáng)貸利息，穩定消費預期。”溫彬說(shuō)。

　　具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，對于已購(gòu)房(fáng)群體(tǐ)來(lái)說(shuō)，假設其購(gòu)買的是首套房(fáng)，商業性個人(rén)住房(fáng)貸款100萬元、期限30年、等額本息還(hái)款，那麽購(gòu)房(fáng)者的月供将減少約57元；若爲二套房(fáng)，月供将減少約60元。對于準備入市的新購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)，由于目前部分(fēn)城(chéng)市已下調、取消首套房(fáng)利率下限，其房(fáng)貸利率可(kě)能在3.7%至4%的基礎上進一步下行。

　　“但(dàn)也要看(kàn)到，除了貸款價格，影(yǐng)響居民(mín)購(gòu)房(fáng)意願的因素還(hái)有收入預期、房(fáng)價預期、保交樓等，因此，要綜合施策，多措并舉穩定房(fáng)地産市場信心。”曾剛說(shuō)，一是維持優質房(fáng)企的流動性，滿足其合理(lǐ)融資需求，避免風(fēng)險傳導；二是因地制宜，進一步優化、執行好差别化住房(fáng)信貸政策，釋放(fàng)合理(lǐ)住房(fáng)需求；三是探索适度加大(dà)金融政策層面的支持力度。“還(hái)要持續做好穩就(jiù)業工(gōng)作，落實落細就(jiù)業優先政策，改善居民(mín)的收入預期，提升各類主體(tǐ)信心。”中國(guó)郵政儲蓄銀行研究員(yuán)婁飛鵬說(shuō)。

　　“下階段，随着經濟恢複向好，政策顯效，市場預期好轉，房(fáng)地産市場有望逐步企穩。”付淩晖說(shuō)。