建立房(fáng)地産業發展新模式，租賃市場如(rú)何發力？促進“租購(gòu)并舉”住房(fáng)制度加快(kuài)建立，從(cóng)租房(fáng)品質、長租服務、市場規範等方面加快(kuài)解決新市民(mín)、青年人(rén)等群體(tǐ)住房(fáng)困難問(wèn)題，促進房(fáng)地産開發企業在租賃業務中尋找新的增長空間，促進金融機(jī)構進一步探索住房(fáng)租賃REITs模式等，正成爲探索房(fáng)地産業發展新模式的重要方向。

　　租購(gòu)模式正在發生(shēng)變化

　　近年來(lái)，我國(guó)住房(fáng)租賃市場體(tǐ)系和制度建設明顯加快(kuài)，租房(fáng)市場迎來(lái)諸多可(kě)喜變化。

　　據貝殼研究院租賃分(fēn)析師(shī)黃(huáng)卉觀察總結，從(cóng)市場交易端來(lái)看(kàn)，租客的議(yì)價能力提升，成交周期拉長、降價成交占比持續擴大(dà)；從(cóng)市場需求端來(lái)看(kàn)，“95後”“00後”逐步成爲租賃市場主力，對品質服務的需求提升，家庭型租客對于機(jī)構化、分(fēn)散式大(dà)戶型産品需求增強；從(cóng)市場供給端來(lái)看(kàn)，保障性租賃住房(fáng)、租賃機(jī)構房(fáng)源快(kuài)速增加、分(fēn)批入市，多地鼓勵業主将閑置房(fáng)屋出租；從(cóng)租賃機(jī)構端看(kàn)，随着監管政策不斷細化，租賃機(jī)構經營逐漸規範，市場亂象得(de)到有效遏制，機(jī)構化經營模式趨于成型。

　　“重購(gòu)買，輕租賃”的傳統觀念正在逐步被打破。“‘租購(gòu)并舉、先租後買’的住房(fáng)消費模式正在形成。”廣東住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉告訴記者，以廣東省爲例，本地住房(fáng)租賃市場較爲活躍，該省城(chéng)鎮家庭戶中居住在各類租賃住房(fáng)的比例約爲50%，近年來(lái)這一比例有繼續擴大(dà)的趨勢，租賃市場日(rì)趨活躍。據不完全統計(jì)，截至2020年，廣東省租賃住房(fáng)1800萬套（間）以上，其中，廣州、深圳、佛山(shān)實際租賃住房(fáng)規模已超過自(zì)住的商品住房(fáng)規模。

　　“近年來(lái)，租賃需求在增加的同時，短(duǎn)租需求不斷演化爲長租需求，這其中既有新進入城(chéng)市的新市民(mín)和年輕人(rén)，也有長期打工(gōng)、長期租賃的農民(mín)工(gōng)及家庭，還(hái)有從(cóng)租房(fáng)到買房(fáng)轉換周期較長的長租者，租賃人(rén)群、租賃模式趨于多元化。”李宇嘉表示，在珠三角城(chéng)市調研發現，年輕人(rén)、新市民(mín)租賃需求開始穩定，并逐漸接受長期租房(fáng)。

　　黃(huáng)卉表示，“先租後買”正成爲租客居住選擇的重要路(lù)徑。“随着近幾年住房(fáng)租賃市場不斷出清、市場監管力度提升、機(jī)構化品質服務增加、租賃房(fáng)源供給多元化，租客對于租房(fáng)的意願度顯著提升。”

　　數據顯示，2020年我國(guó)城(chéng)鎮租房(fáng)家庭戶占比約爲21.1%，較德國(guó)、美國(guó)等租賃市場發展較爲成熟的國(guó)家仍有差距。随着我國(guó)經濟社會持續發展，流動人(rén)口規模有望逐步擴大(dà)，核心一二線城(chéng)市租房(fáng)人(rén)口比例仍有可(kě)能進一步提高，城(chéng)市住房(fáng)租賃需求将迎來(lái)新的增長空間。

　　保租房(fáng)供給不斷加大(dà)

　　當前，市場上的租賃住房(fáng)主要以私人(rén)出租房(fáng)爲主，租賃關系不穩定、租賃供需錯配等現象存在。從(cóng)長遠(yuǎn)來(lái)看(kàn)，住房(fáng)保障體(tǐ)系中的政府補位作用不容忽視。當前，我國(guó)正在加快(kuài)完善以公租房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)和共有産權住房(fáng)爲主體(tǐ)的住房(fáng)保障體(tǐ)系。

　　保障性租賃住房(fáng)已成爲未來(lái)解決大(dà)城(chéng)市住房(fáng)難題的着力點。專家介紹，與此前公租房(fáng)等保障性住房(fáng)相(xiàng)比，保障性租賃住房(fáng)有幾個明顯的政策特點。

　　首先，公租房(fáng)主要保障對象是城(chéng)鎮住房(fáng)、收入“雙困難”家庭，而保障性租賃住房(fáng)重點是在人(rén)口淨流入的大(dà)城(chéng)市，解決新市民(mín)、青年人(rén)的階段性住房(fáng)困難問(wèn)題。“保障性租賃住房(fáng)堅持小戶型、低租金。原則上，戶籍所在地、收入水平這些公租房(fáng)的傳統準入标準，都(dōu)不會成爲保障性租賃住房(fáng)的限制。”中指研究院研究副總監徐躍進表示，比如(rú)，剛畢業工(gōng)作的大(dà)學生(shēng)可(kě)能不符合公租房(fáng)的收入準入标準，但(dàn)住房(fáng)存在困難就(jiù)可(kě)能成爲保障性租賃住房(fáng)的保障對象。

　　其次，公租房(fáng)主要是由政府投資建設或發放(fàng)貨币補貼，而保障性租賃住房(fáng)要充分(fēn)發揮市場機(jī)制作用，鼓勵多方參與，引導多主體(tǐ)投資、多渠道供給。“保障性租賃住房(fáng)的供給主體(tǐ)可(kě)以是政府，也可(kě)以是農村集體(tǐ)經濟組織、企事(shì)業單位、工(gōng)業園區、房(fáng)地産開發企業等經營主體(tǐ)。土(tǔ)地來(lái)源渠道也更多樣化。”徐躍進說(shuō)。

　　最後，對保障性租賃住房(fáng)的政策支持力度明顯強于之前各類保障性住房(fáng)。尤其在金融領域，支持符合條件的保障性租賃住房(fáng)項目申報基礎設施不動産投資信托基金（REITs）。“2021年國(guó)家發展改革委發文，首次将保障性租賃住房(fáng)項目納入公募REITs試點行業範圍，2022年首批4隻保障性租賃住房(fáng)REITs成功獲批上市，打通了長租市場的‘融投管退’閉環運作模式。”黃(huáng)卉說(shuō)。

　　根據住建部公布的數據，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設保租房(fáng)870萬套，其中人(rén)口淨流入較多的40個重點城(chéng)市計(jì)劃籌集保租房(fáng)650萬套。2021年至2022年，全國(guó)已籌集建設保租房(fáng)約360萬套，“十四五”目标完成率約40%。

　　住建部在年初工(gōng)作會議(yì)上提出，大(dà)力增加保障性租賃住房(fáng)供給，紮實推進棚戶區改造，新開工(gōng)建設籌集保障性租賃住房(fáng)、公租房(fáng)、共有産權房(fáng)等各類保障性住房(fáng)和棚改安置住房(fáng)360萬套（間）。“可(kě)見今年保障性住房(fáng)的建設規模将保持在較高水平，這一方面有利于改善住房(fáng)困難家庭的居住環境，促進住房(fáng)公平，另一方面也有利于擴大(dà)房(fáng)地産開發投資，促進社會經濟平穩運行。”徐躍進表示。

　　長租房(fáng)形态持續豐富

　　經過多年發展，我國(guó)住房(fáng)租賃市場已初具規模。“十四五”期間，保租房(fáng)等租賃住房(fáng)供應将維持在較高水平，租賃住房(fáng)的品質也将逐步提升。在住房(fáng)租賃産業研究院連續監測的16個熱(rè)點城(chéng)市中，絕大(dà)部分(fēn)城(chéng)市在2022年的平均出租率均達到90%以上，租住生(shēng)活方式初步形成。這些都(dōu)與保障性租賃住房(fáng)的長足發展密不可(kě)分(fēn)。

　　“政策的不斷完善使得(de)具有中國(guó)特色的住房(fáng)租賃發展模式正在形成，即以品質供給爲基石，由‘金融推力’‘多元主體(tǐ)’兩輪驅動。”住房(fáng)租賃産業研究院院長趙然告訴記者，尤其是保障性租賃住房(fáng)公募REITs機(jī)制的完善，爲行業參與者提供了一條清晰的發展路(lù)徑。由于我國(guó)住房(fáng)租賃市場多層級、廣規模的特點，開發及運營主體(tǐ)也呈現多元化趨勢。多元化的經營主體(tǐ)有助于在不同的城(chéng)市，有針對性提供适配當地需求的産品。

　　從(cóng)供給端的多元參與度來(lái)看(kàn)，近年來(lái)，地産系、中介系、金融系等各類企業布局住房(fáng)租賃業務的積極性明顯提升，長租公寓産品線逐漸豐富，住房(fáng)租賃市場環境與産品品質得(de)到明顯改善。在保租房(fáng)支持政策推動下，市場化長租公寓企業也積極參與到保租房(fáng)的建設運營中來(lái)。

　　據了解，萬科(kē)從(cóng)2015年開始探索長租公寓業務，2016年将全國(guó)的青年長租公寓品牌統一爲“泊寓”，目前在33個城(chéng)市運營管理(lǐ)長租公寓21.5萬間，開業16.7萬間，累計(jì)服務超60萬人(rén)；2016年，龍湖集團推出集中式長租公寓品牌龍湖冠寓，截至2022年末，冠寓在全國(guó)範圍内開業11.6萬間，管理(lǐ)規模超過16萬間，累計(jì)服務近50萬人(rén)；此外，華潤有巢已有1.1萬間房(fáng)源納入保障性租賃住房(fáng)，瓴寓國(guó)際有1萬套開業房(fáng)源計(jì)劃申請(qǐng)納入保障性租賃住房(fáng)體(tǐ)系。

　　據住房(fáng)租賃産業研究院數據，截至2023年一季度末，全國(guó)已開業房(fáng)間規模中約有21%納入當地保障性租賃住房(fáng)，環比上漲了5個百分(fēn)點，規模合計(jì)爲170322套（間）。

　　針對不同群體(tǐ)，構建多層次的租賃住房(fáng)産品體(tǐ)系，才能更好滿足新市民(mín)、青年人(rén)等不同群體(tǐ)的租住需求。以泊寓爲例，在武漢的漢寓都(dōu)市共有6棟樓、1416套房(fáng)，戶型除開間外，還(hái)涵蓋共216套“家庭式公寓”，由武漢城(chéng)建集團和萬科(kē)泊寓聯合運營。

　　“青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民(mín)和青年人(rén)爲主要客群的産品，都(dōu)會有相(xiàng)當一部分(fēn)項目進入保障性租賃住房(fáng)行列。中高端公寓面向的客群具有較強的支付能力，租金水平高、項目出租率和續約率能穩定在較高水平，基本以市場化運作爲主。”趙然表示，未來(lái)可(kě)以進一步釋放(fàng)租房(fáng)人(rén)群的消費潛能，形成“租住+投資”“租住+消費”的多元場景。

　　業内人(rén)士表示，随着保障性租賃住房(fáng)供給量的逐漸增加，大(dà)量新市民(mín)、青年人(rén)的居住需求可(kě)通過租賃市場得(de)到解決，購(gòu)房(fáng)不再是“急不可(kě)待的事(shì)”，住房(fáng)銷售市場中“剛性”購(gòu)房(fáng)需求的釋放(fàng)節奏或将放(fàng)緩，房(fáng)地産市場的發展會更趨平穩，“租購(gòu)并舉”的住房(fáng)市場有望真正實現。