當前，房(fáng)地産市場正出現積極變化，但(dàn)也存在隐憂。如(rú)何建立發展新模式至關重要。

　　開發投資有望企穩

　　“在供給、需求兩端政策的推動下，前期積壓的剛性和改善性住房(fáng)需求将逐步釋放(fàng)，帶動房(fáng)地産銷售、開發環節逐步修複。”中國(guó)民(mín)生(shēng)銀行首席經濟學家溫彬表示。

　　從(cóng)投資端看(kàn)，房(fáng)地産開發投資降幅、房(fáng)地産開發企業到位資金降幅均有所收窄。今年前3月，全國(guó)房(fáng)地産開發投資25974億元，同比下降5.8%，較去(qù)年10%的降幅明顯收窄；房(fáng)地産開發企業到位資金34708億元，同比下降9%，較去(qù)年25.9%的降幅大(dà)幅收窄。

　　與此對應，房(fáng)企的融資狀況正逐步改善。房(fáng)地産開發貸款增速提升。截至3月末，房(fáng)地産開發貸款餘額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速比上年末高2.2個百分(fēn)點。“一季度房(fáng)地産開發貸款累計(jì)新增約5700億元，與同期商品房(fáng)在建規模相(xiàng)比，處在較高水平。”中國(guó)人(rén)民(mín)銀行貨币政策司司長鄒瀾表示。

　　從(cóng)銷售端看(kàn)，商品房(fáng)銷售面積降幅收窄，銷售額由降轉增。前3月商品房(fáng)銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，較前2月3.6%的降幅進一步收窄，較去(qù)年24.3%的降幅明顯收窄。值得(de)注意的是，商品房(fáng)銷售額30545億元，由前2月的下降0.1%轉爲增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

　　這意味着前期一系列政策效果正在持續顯現，尤其在首套房(fáng)貸利率政策調整優化的帶動下，房(fáng)貸利率下行，購(gòu)房(fáng)需求進一步釋放(fàng)。“今年3月份，新發放(fàng)的個人(rén)住房(fáng)貸款利率爲4.14%，同比下降1.35個百分(fēn)點。”鄒瀾表示，人(rén)民(mín)銀行、銀保監會已建立“首套住房(fáng)貸款利率政策動态調整機(jī)制”，截至今年3月末，符合放(fàng)寬首套房(fáng)貸利率下限條件的城(chéng)市共有96個，其中，83個城(chéng)市下調了首套房(fáng)貸款利率下限，12個城(chéng)市取消了首套房(fáng)貸款利率下限。

　　可(kě)持續性仍待觀察

　　面對以上積極變化，市場仍持審慎樂觀态度。多名業内人(rén)士表示，目前房(fáng)地産投資修複以“保交樓”爲主要特征，房(fáng)企新開工(gōng)意願稍顯不足。

　　“房(fáng)企對未來(lái)預期仍不十分(fēn)穩定。”溫彬認爲，對比數據可(kě)以看(kàn)出，今年前3月，房(fáng)地産開發企業房(fáng)屋竣工(gōng)面積同比增長14.7%，房(fáng)屋施工(gōng)面積同比下降5.2%，但(dàn)房(fáng)屋新開工(gōng)面積卻同比下降了19.2%，較前2月9.4%的降幅進一步下滑。

　　究其原因，主要受三方面因素影(yǐng)響。首先，房(fáng)地産銷售仍受制于非核心城(chéng)市。“房(fáng)企長期、可(kě)持續發展的前提是要把房(fáng)子賣出去(qù)。”上海金融與發展實驗室主任曾剛認爲，接下來(lái)要進一步修複提升購(gòu)房(fáng)者意願，圍繞實際需求，把相(xiàng)關政策落細落實。

　　其次，居民(mín)更加青睐現房(fáng)，對期房(fáng)缺乏信心，這導緻房(fáng)款在居民(mín)部門(mén)間流動，而非變成房(fáng)企的銷售回款。今年以來(lái)，二手房(fáng)市場的回升幅度、市場熱(rè)度均高于新房(fáng)市場。曾剛表示，目前居民(mín)購(gòu)買二手房(fáng)所面臨的不确定性更低。

　　再次，民(mín)營房(fáng)企依然面臨一定壓力。近期，個别上市房(fáng)企存在觸發退市風(fēng)險警示的隐憂，部分(fēn)民(mín)營房(fáng)企的資産負債表亟待修複。“一季度房(fáng)地産開發民(mín)間投資下降13.8%，下拉民(mín)間投資增速5個百分(fēn)點。”國(guó)家統計(jì)局新聞發言人(rén)、國(guó)民(mín)經濟綜合統計(jì)司司長付淩晖表示。修複民(mín)營房(fáng)企信心，相(xiàng)關部門(mén)高度重視。住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部近期表示，要“抓兩頭、帶中間”。“一頭”抓出險房(fáng)企，既要幫助企業自(zì)救，也要依法依規處置；“一頭”抓優質房(fáng)企，要一視同仁地支持優質國(guó)企、民(mín)企改善資産負債狀況。

　　平穩推動市場轉型

　　房(fáng)地産市場保持平穩健康發展，治本之策在于促轉型，即推動建立房(fáng)地産業發展新模式。

　　多名業内人(rén)士表示，現房(fáng)銷售可(kě)能成爲主流，這有助于降低房(fáng)地産行業杠杆率，進而降低風(fēng)險。住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部近期表示，有條件的可(kě)以進行現房(fáng)銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，不能出現新的交樓風(fēng)險。

　　當前，市場正處在過渡階段，必須抓住“保交樓”這個關鍵，不能讓購(gòu)房(fáng)者的利益蒙受損失。“下一步，将加大(dà)‘保交樓’金融支持，加快(kuài)完善住房(fáng)租賃金融政策體(tǐ)系，推動房(fáng)地産業向新發展模式平穩過渡。”鄒瀾說(shuō)。

　　金融數據的變化，折射出房(fáng)地産市場轉型步伐。中國(guó)銀保監會數據顯示，今年一季度，住房(fáng)租賃貸款同比增長93.5%，保障性安居工(gōng)程貸款持續增長；此外，個人(rén)住房(fáng)貸款投放(fàng)力度加大(dà)，92%用于支持購(gòu)買首套房(fáng)，合理(lǐ)滿足剛需群體(tǐ)的信貸需求。

　　推動建立發展新模式，要從(cóng)解決“有沒有”轉向解決“好不好”。住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部部長倪虹此前表示，提升住房(fáng)品質、讓老百姓住上更好的房(fáng)子，是房(fáng)地産市場高質量發展的必然要求。接下來(lái)将加大(dà)力度，增加保障性租賃住房(fáng)供給和長租房(fáng)市場建設，讓新市民(mín)、青年人(rén)更好安居。“新市民(mín)群體(tǐ)是重要的市場需求主體(tǐ)，後續相(xiàng)關金融政策可(kě)圍繞房(fáng)貸靈活還(hái)款等方面探索創新。”中國(guó)郵政儲蓄銀行研究員(yuán)婁飛鵬說(shuō)。