效防範化解重大(dà)經濟金融風(fēng)險，确保房(fáng)地産市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定各項工(gōng)作，是2023年經濟工(gōng)作的一項重點任務。全國(guó)很多城(chéng)市堅持“房(fáng)住不炒”定位不動搖，因城(chéng)施策、精準施策，調整住房(fáng)公積金政策，大(dà)力支持剛性和改善性住房(fáng)需求，提振市場信心。目前政策效果初步顯現，多地房(fáng)地産市場企穩回升。

　　住房(fáng)公積金制度已成爲規模最大(dà)的住房(fáng)金融制度

　　通過借鑒新加坡中央公積金的成功經驗，1991年，上海市率先試點建立住房(fáng)公積金制度，到2023年已經經曆了三十餘年的發展，住房(fáng)公積金在提高個人(rén)購(gòu)房(fáng)能力、改善居住條件、推動房(fáng)地産市場發展等方面發揮了重要作用，根據最新的《全國(guó)住房(fáng)公積金2021年年度報告》顯示，截至2021年末，實繳單位416.09萬個，實繳職工(gōng)1.64億人(rén)，分(fēn)别累計(jì)增長13.88%和7.23%；累計(jì)提取總額14.31萬億元，占累計(jì)繳存總額的63.61%；累計(jì)發放(fàng)住房(fáng)公積金個人(rén)住房(fáng)貸款4234.71萬筆、12.53萬億元，分(fēn)别增長7.91%和12.54%。目前，我國(guó)住房(fáng)公積金制度已成長爲世界規模最大(dà)的政策性住房(fáng)金融制度之一。

　　住房(fáng)公積金因時因勢因城(chéng)動态調整

　　2022年以來(lái)，在穩中求進工(gōng)作總基調的前提下，黨中央、國(guó)務院把住房(fáng)公積金作爲“穩住經濟大(dà)盤”的五個國(guó)策之一，2022年4月25日(rì)國(guó)務院發布的《關于進一步釋放(fàng)消費潛力促進消費持續恢複的意見》就(jiù)提出，擴大(dà)保障性租賃住房(fáng)供給，支持提取公積金用于租賃住房(fáng)；5月24日(rì)，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部、财政部、人(rén)民(mín)銀行發布《關于實施住房(fáng)公積金階段性支持政策的通知》。明确提出，受新冠疫情影(yǐng)響的企業，可(kě)按規定申請(qǐng)緩繳住房(fáng)公積金，到期後進行補繳；8月16日(rì)，衛健委發布《關于進一步完善和落實積極生(shēng)育支持措施的指導意見》，涉及公積金提取租房(fáng)、公積金額度提高以支持多子女(nǚ)家庭首套房(fáng)、落實差異化的購(gòu)房(fáng)政策等。

　　在此背景下，全國(guó)各地密集地調整住房(fáng)公積金政策，截至2023年3月16日(rì)，全國(guó)共有北京、南(nán)京、常州、濟南(nán)、揚州、達州、南(nán)陽、梅州、徐州、合肥、玉溪等51個城(chéng)市調整優化了公積金政策，這些城(chéng)市的公積金優化政策主要可(kě)分(fēn)爲五種類型：一是商業性住房(fáng)貸款轉個人(rén)住房(fáng)公積金貸款，即“商轉公”；二是提取公積金用于首付，或降低公積金貸款首付比例；三是“帶押過戶”；四是提高貸款額度和延長還(hái)款年限；五是“一人(rén)購(gòu)房(fáng)全家幫”。在一系列政策支持下，2023年開年後的房(fáng)地産市場顯現出複蘇企穩的運行态勢。

　　運用“商轉公”降低貸款成本

　　所謂“商轉公”，就(jiù)是指購(gòu)房(fáng)者将尚未結清且已辦妥房(fáng)屋所有權證的商業銀行貸款轉爲公積金貸款。随着公積金貸款利率的下調，其和商業貸款利率的差距加大(dà)，購(gòu)房(fáng)者可(kě)以通過“商轉公”的方式來(lái)降低還(hái)貸成本。其實“商轉公”方式早就(jiù)存在，2013年9月深圳住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心就(jiù)已經上線了“商轉公”業務，從(cóng)去(qù)年以來(lái)，加入“商轉公”的城(chéng)市快(kuài)速增多，2022年1月31日(rì)陝西省鹹陽市發布個人(rén)住房(fáng)商業貸款轉住房(fáng)公積金貸款實施細則，并在2月22日(rì)完成了首筆“商轉公”貸款的不動産登記。此後，南(nán)陽、揚州、福州、常州、漢中、洛陽、威海、臨沂、平頂山(shān)、蘭州等城(chéng)市陸續推出了“商轉公”政策，并優化了“商轉公”的轉貸方式。例如(rú)，威海将“商轉公”貸款辦理(lǐ)商業住房(fáng)貸款不超過三年的限制，調整爲取得(de)房(fáng)屋不動産權證後即可(kě)申請(qǐng)，臨沂将“商轉公”最高貸款額度提至50萬元。蘭州向深圳借鑒了“順位抵押”模式，在維持原商業貸款抵押登記不變的情況下，通過辦理(lǐ)公積金貸款第二順位抵押權的方式，實現不結清商貸即可(kě)直接發放(fàng)公積金貸款來(lái)沖抵原貸款餘額，免除了職工(gōng)強制性擔保的費用支出，解決了房(fáng)産解押後再抵押的難題。

　　從(cóng)各地政府推行的公積金政策實施細則來(lái)看(kàn)，“商轉公”政策在充分(fēn)發揮住房(fáng)公積金制度普惠作用的同時，采用以貸沖貸的方式操作上更加便民(mín)，在一定程度上減輕住房(fáng)公積金繳存人(rén)的還(hái)貸壓力，雖然該政策有其明顯的優點，但(dàn)在操作過程中仍存在亟需解決的問(wèn)題。第一，在全國(guó)範圍内，公積金的覆蓋率并不高，據不完全統計(jì)，重點城(chéng)市中有一半繳納了職工(gōng)養老社保的人(rén)并沒有繳納公積金。第二，在多個啓動房(fáng)貸“商轉公”政策的城(chéng)市，申請(qǐng)的條件設定較高。目前隻覆蓋購(gòu)買首套房(fáng)或首次申請(qǐng)公積金貸款的當地繳存職工(gōng)家庭。在申請(qǐng)“商轉公”業務時，既需要征得(de)已經辦理(lǐ)商業貸款的銀行同意，還(hái)需要達到公積金繳存年限、繳存狀态、繳存餘額、已使用情況以及征信情況等多個方面的要求。第三，由于公積金貸款的額度比較有限，通常情況下低于購(gòu)房(fáng)者原有的商業貸款總額，因此很多“商轉公”之後的購(gòu)房(fáng)者依然會面臨要自(zì)籌資金的問(wèn)題。

　　提取公積金用于首付，提高資金池使用效率

　　2022年1月，四川達州印發支持剛性和改善性住房(fáng)需求十條措施的通知中提出，使用達州市住房(fáng)公積金貸款購(gòu)房(fáng)的，繳存人(rén)在本人(rén)公積金賬戶中留足貸款額度5%後，可(kě)申請(qǐng)提取其賬戶餘額支付首付，實行“又提又貸”。

　　2月27日(rì)，南(nán)京住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心發布《關于優化南(nán)京市提取住房(fáng)公積金支付購(gòu)房(fáng)款相(xiàng)關規定的實施細則》，明确符合條件的職工(gōng)可(kě)用公積金賬戶餘額支付購(gòu)房(fáng)首付。

　　除了達州、南(nán)京以外，目前已有福州、珠海等超20個省市陸續出台允許購(gòu)買商品住宅職工(gōng)提取住房(fáng)公積金支付首付款的相(xiàng)關政策。這一措施從(cóng)國(guó)家層面來(lái)看(kàn)有利于提高公積金資金池的使用效率，從(cóng)個人(rén)層面來(lái)看(kàn)有利于減輕購(gòu)房(fáng)者的前期資金周轉壓力，從(cóng)而較快(kuài)釋放(fàng)購(gòu)房(fáng)需求。但(dàn)在利好樓市的同時，也要考慮到個貸率較高城(chéng)市的公積金流動性壓力，通過完善住房(fáng)公積金流動性風(fēng)險管控體(tǐ)系，進行預警監測，以防範流動性風(fēng)險的發生(shēng)。

　　與此同時，廣西區直、福建南(nán)平、湖北荊州、山(shān)東臨沂、河北唐山(shān)、四川資陽、浙江麗水等多個城(chéng)市下調了公積金首付比例，普遍來(lái)看(kàn)，購(gòu)買首套自(zì)住住房(fáng)的最低首付款比例降爲20%，購(gòu)買第二套住房(fáng)最低首付比例下調爲30%。以上公積金貸款首付比例下調的政策導向将進一步激發剛性和改善型購(gòu)房(fáng)需求。

　　“帶押過戶”激發二手房(fáng)交易活力

　　“帶押過戶”政策是指在二手房(fáng)交易中，賣方不動産帶着抵押過戶，即在原抵押權存在的情況下辦理(lǐ)不動産轉移登記，将不動産的所有權轉移至買方。其實，推出二手房(fáng)“帶押過戶”的一個市場背景是由于在2022年深圳二手房(fáng)市場轉冷(lěng)，爲了穩定樓市，恢複二手房(fáng)占主導的交易市場，因此出台了“帶押過戶”政策。

　　二手房(fáng)“帶押過戶”政策是房(fáng)地産市場中具有創新性、便民(mín)性的政策。截至目前，全國(guó)已累計(jì)有30餘個地方陸續推行二手房(fáng)“帶押過戶”，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南(nán)京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、甯波、無錫、常州、濟南(nán)、青島、鄭州、合肥、昆明、中山(shān)、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮江、平頂山(shān)、嘉興、随州、海南(nán)全省等。通過“帶押過戶”的交易模式，能夠有效降低交易成本、縮短(duǎn)交易周期、避免過戶中的不确定因素和交易風(fēng)險，從(cóng)而将盤活二手房(fáng)市場，激活交易活力。從(cóng)該政策的外溢效果來(lái)看(kàn)，在賣方出售住房(fáng)之後，既可(kě)能選擇購(gòu)買其他(tā)二手房(fáng)，也有可(kě)能選擇購(gòu)買新房(fáng)，由此推斷也會在一定程度上激發新房(fáng)市場的需求。從(cóng)中長期來(lái)看(kàn)，“帶押過戶”政策将逐步促進房(fáng)地産市場的良性循環。

　　提高貸款額度和延長還(hái)款年限，減輕購(gòu)房(fáng)壓力

　　自(zì)2022年以來(lái)，在全國(guó)各地出台的一系列住房(fáng)公積金調整政策中，最直接明了的政策當屬提高公積金貸款額度和延長還(hái)款年限，例如(rú)，蘭州住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心将住房(fáng)公積金個人(rén)住房(fáng)貸款最高額度由已婚繳存職工(gōng)60萬元提高至70萬元；單身(shēn)繳存職工(gōng)50萬元提高至60萬元；江蘇鹽城(chéng)将住房(fáng)公積金貸款年限由最長不超過20年延長至30年。此外，江蘇泰州、雲南(nán)昆明、四川資陽、浙江麗水等城(chéng)市也相(xiàng)繼出台相(xiàng)關政策措施。

　　同時，爲了進一步貫徹落實衛健委發布的《關于進一步完善和落實積極生(shēng)育支持措施的指導意見》，多地出台了支持多子女(nǚ)家庭的公積金貸款政策，如(rú)，大(dà)連發布《關于調整住房(fáng)公積金使用政策的通知（征求意見稿）》提出，在大(dà)連市購(gòu)買首套自(zì)住住房(fáng)的多子女(nǚ)家庭，單人(rén)或雙人(rén)最高貸款額度在當期最高貸款額度基礎上提高20萬元；濟南(nán)市明确多子女(nǚ)家庭住房(fáng)公積金最高可(kě)貸100萬元。以上政策在促進房(fáng)地産市場需求釋放(fàng)的同時，減輕購(gòu)房(fáng)者的月均還(hái)款壓力。

　　“一人(rén)購(gòu)房(fáng)全家幫”保障合理(lǐ)住房(fáng)需求

　　2022年6月初，廣東省珠海市印發《發揮住房(fáng)公積金作用支持服務“産業第一”工(gōng)作方案》。其中提出的“一人(rén)購(gòu)房(fáng)全家幫”政策，引發了很大(dà)的社會關注度，具體(tǐ)來(lái)說(shuō)就(jiù)是在珠海市繳存公積金的職工(gōng)，可(kě)提取賬戶餘額的90%幫助其直系親屬(配偶、父母、子女(nǚ))購(gòu)房(fáng)支付首付款，也可(kě)按還(hái)貸提取，逐月提取公積金用于幫助其直系親屬(配偶、父母、子女(nǚ))償還(hái)購(gòu)房(fáng)貸款。

　　随後，6月6日(rì)資陽市印發的《<促進房(fáng)地産市場平穩健康發展政策措施>的通知》提出實行公積金家庭代際間互助；7月6日(rì)深圳住建局《深圳市住房(fáng)公積金貸款管理(lǐ)規定(征求意見稿)》中提到，調整共同申請(qǐng)人(rén)的範圍，明确申請(qǐng)人(rén)的配偶、父母、子女(nǚ)不論有無繳存住房(fáng)公積金均可(kě)以作爲共同申請(qǐng)人(rén)；同時還(hái)明确申請(qǐng)人(rén)的配偶、父母、子女(nǚ)是購(gòu)房(fáng)人(rén)的，應當作爲共同申請(qǐng)人(rén)。

　　從(cóng)形式上來(lái)看(kàn)，“一人(rén)購(gòu)房(fáng)全家幫”政策調整主要是從(cóng)幫還(hái)貸、幫提取公積金付首付以及提取親屬公積金用于支付購(gòu)房(fáng)款等方面展開，這種方式不僅可(kě)以提高首付能力，還(hái)能降低月供負擔，體(tǐ)現了政策調整形式的多樣性和靈活性。

　　綜上分(fēn)析可(kě)見，随着越來(lái)越多的城(chéng)市出台公積金優化調整政策，短(duǎn)期内确實會在一定程度上激活房(fáng)地産市場需求，加速當地市場的去(qù)庫存進度，不過由于目前公積金政策調整主要集中在三四線城(chéng)市，而這些城(chéng)市房(fáng)地産市場偏冷(lěng)的更深層原因主要在于經濟發展後勁不足、人(rén)口淨流出、住房(fáng)供給過剩等問(wèn)題，因此從(cóng)長期來(lái)看(kàn)，更需要相(xiàng)關政府部門(mén)采取全面系統的組合政策措施。在具體(tǐ)政策方面，提高公積金繳存覆蓋率、優化公積金申請(qǐng)流程、放(fàng)寬對異地貸款的限制；在宏觀政策方面，合理(lǐ)規劃改善型住房(fáng)建設、不斷完善發展租房(fáng)市場、提升醫療教育服務保障、建立城(chéng)市核心産業優勢，通過供需兩方面根本性促進房(fáng)地産市場的健康有序發展。