買賣過二手房(fáng)的消費者們都(dōu)知道，如(rú)果房(fáng)子原先有貸款、抵押，那麽交易起來(lái)可(kě)就(jiù)麻煩多了：賣家要結清之前的貸款才能完成過戶，之後買家還(hái)要申請(qǐng)新的貸款，不僅交易時間長，風(fēng)險和交易成本也大(dà)。

　　如(rú)今，這個難題得(de)到了解決。近日(rì)，自(zì)然資源部和中國(guó)銀保監會發布了《關于協同做好不動産“帶押過戶”便民(mín)利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），要求推動住宅類不動産率先實現“帶押過戶”。目前，已有北京、廣州、杭州、蘇州、甯波等多地“試水”。

　　化解哪些痛點堵點

　　據記者了解，根據此前相(xiàng)關規定，抵押權人(rén)會在不動産登記簿上明确約定：不動産在抵押期間禁止、限制轉讓。

　　“不少購(gòu)買二手房(fáng)的消費者在這個環節上都(dōu)會遇到難題，原房(fáng)主數額不菲的貸款需要一下子結清。要麽就(jiù)是賣家四處籌錢，甚至去(qù)借高息過橋貸，要麽就(jiù)是買家先支付首付款或墊付資金替賣家結清貸款。房(fáng)子還(hái)沒過戶就(jiù)先付錢，買家也不放(fàng)心。”北京鏈家地産增光(guāng)路(lù)店(diàn)的經紀人(rén)小馮對記者表示。

　　而“帶押過戶”就(jiù)可(kě)以一舉破解這個房(fáng)産交易的痛點、堵點。《通知》指出，要推動省會城(chéng)市、計(jì)劃單列市率先實現“帶押過戶”，并逐步向其他(tā)市縣拓展；要推動同一銀行業金融機(jī)構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機(jī)構拓展；要推動住宅類不動産率先實現，并逐步向工(gōng)業、商業等類型不動産拓展。

　　北京金訴律師(shī)事(shì)務所主任律師(shī)王玉臣對記者介紹說(shuō)，依據《民(mín)法典》第406條規定，“帶押過戶”是指“抵押期間，抵押人(rén)可(kě)以轉讓抵押财産，在申請(qǐng)辦理(lǐ)已抵押不動産轉移登記時，無需提前歸還(hái)舊貸款、注銷抵押登記，即可(kě)完成過戶、再次抵押和發放(fàng)新貸款等手續，實現不動産登記和抵押貸款的有效銜接”。“帶押過戶”主要适用于在銀行業金融機(jī)構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期的情形。

　　“以前在二手房(fáng)交易中，上家往往需要用下家的首付作爲還(hái)清貸款的金額來(lái)源，這本身(shēn)就(jiù)存在一定的風(fēng)險，而且上家解押和下家貸款不能同時進行，無形之中增加了交易流程的時長。此次推動全國(guó)層面的‘帶押過戶’，将有利于提升房(fáng)地産交易便利化服務水平，降低制度性交易成本，有利于激發二手房(fáng)市場的活力，提振房(fáng)地産市場活躍度。”58安居客研究院院長張波對記者表示。

　　自(zì)然資源部自(zì)然資源确權登記局副局長趙燕認爲，實施“帶押過戶”改革，可(kě)以大(dà)大(dà)節省不動産的交易時間，降低交易難度和交易成本。

　　“當前，一些城(chéng)市提出的‘帶押過戶’主要在二手住宅市場推進，而此次《通知》指出要逐步向工(gōng)業、商業等領域拓展。這是本次政策較爲新穎的一點探索，擴大(dà)了‘帶押過戶’的适用面，更加具有全面性。”諸葛數據研究中心高級分(fēn)析師(shī)陳霄在接受記者采訪時表示。

　　具體(tǐ)操作模式有幾種

　　據記者了解，爲了盤活二手房(fáng)市場，打通交易鏈條，簡化交易流程，全國(guó)已有100餘個城(chéng)市開始試行“帶押過戶”，深入探索二手房(fáng)交易、過戶等環節的制度創新。

　　那麽，“帶押過戶”到底如(rú)何操作？中指研究院市場研究總監陳文靜(jìng)向記者介紹，目前，多地在實踐探索中主要形成了三種模式。第一種是新舊抵押權組合模式，通過借新貸、還(hái)舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方約定發放(fàng)新貸款、償還(hái)舊貸款的時點和方式等内容，不動産登記機(jī)構合并辦理(lǐ)轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

　　第二種是新舊抵押權分(fēn)段模式，通過借新貸、過戶後還(hái)舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方約定發放(fàng)新貸款、償還(hái)舊貸款的時點和方式等内容，不動産登記機(jī)構合并辦理(lǐ)轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清後及時辦理(lǐ)舊抵押權注銷登記。

　　第三種是抵押權變更模式，通過抵押權變更，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方約定抵押權變更等内容，不動産登記機(jī)構合并辦理(lǐ)轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

　　記者了解到，除上述三種模式外，北京運用了已經成熟的二手房(fáng)交易資金監管政策，以及抵押登記網上辦理(lǐ)模式，創新性地推出由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的模式。其突出特點是兼容了跨行貸款，購(gòu)房(fáng)人(rén)可(kě)以選擇售房(fáng)人(rén)房(fáng)貸所在銀行辦理(lǐ)貸款，也可(kě)以選擇其他(tā)銀行辦理(lǐ)貸款。此外，北京市不動産登記中心可(kě)實現住房(fáng)轉移登記和抵押權變更登記“一個入口、兩筆業務、合并受理(lǐ)、同時登簿”，實現一站(zhàn)式辦理(lǐ)。

　　“帶押過戶”給交易雙方帶來(lái)的好處是實實在在的。據浙江省自(zì)然資源廳确權登記局局長方劍強介紹，自(zì)2023年1月全面推出二手房(fáng)交易“帶押過戶”模式以來(lái)，經初步統計(jì)，全省已辦理(lǐ)1000餘筆業務，總交易金額達95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給消費者和企業節省過橋資金約47.3億元。二手房(fáng)交易全流程耗時從(cóng)此前的30天至60天不等，壓縮到最多15天。

　　山(shān)東省濟南(nán)市自(zì)然資源和規劃局不動産登記中心主任杜建剛也表示，截至目前，濟南(nán)市已辦理(lǐ)不動産“帶押過戶”2948筆，成交總價達36.7億元，單筆平均交易成本從(cóng)1.2萬元左右降至千元以下，節省直接交易成本3269.7萬元。

　　如(rú)何避免“一房(fáng)二賣”

　　房(fáng)産交易時，雙方最關心的就(jiù)是風(fēng)險問(wèn)題。“帶押過戶”需要四方主體(tǐ)，即賣方、買方、不動産登記部門(mén)和銀行之間的密切配合與無縫銜接。那麽，萬一有了漏洞，會不會出現一房(fáng)二賣、錢房(fáng)兩空的問(wèn)題？

　　對此，王玉臣律師(shī)認爲，“帶押過戶”在推進過程中要特别注意防範風(fēng)險。他(tā)指出，一是需要銀行的同意和密切配合，如(rú)果舊抵押和新抵押是同一個銀行辦理(lǐ)，則相(xiàng)對好操作，但(dàn)如(rú)果不是同一個銀行，就(jiù)會比較麻煩，因爲沒有舊抵押銀行的同意，是無法實現“帶押過戶”的。新按揭貸款如(rú)何保證舊抵押對應的債權不落空，能夠及時償還(hái)或提存，這些都(dōu)需要銀行做好細節控制。

　　二是需要不動産登記中心設定專門(mén)的一體(tǐ)化辦事(shì)窗(chuāng)口，規範具體(tǐ)的交易流程和細節，做好流程精細化控制。“銀行、不動産登記中心、公證提存機(jī)構、公積金中心等相(xiàng)關通道，任何一個鏈條都(dōu)需要緊密相(xiàng)連、無縫銜接。”王玉臣律師(shī)對記者進一步解釋稱，對于購(gòu)房(fáng)人(rén)而言，雖然可(kě)以實現“帶押過戶”，但(dàn)實際上是購(gòu)房(fáng)人(rén)在替賣方償還(hái)之前的貸款，而且可(kě)能在一定期限内，即使實現了過戶，自(zì)己購(gòu)買的房(fáng)子仍處于之前抵押權的設定狀态，需要對賣方的債務承擔抵押擔保責任。在整個交易流程中，如(rú)果沒有順利解除之前的抵押，購(gòu)房(fáng)人(rén)所購(gòu)買的房(fáng)屋就(jiù)會處于一種“不安全”狀态，沒有取得(de)“完整意義”上的所有權。所以，如(rú)果想“帶押過戶”，購(gòu)房(fáng)人(rén)務必要注意流程控制，把涉及到的所有流程都(dōu)做到精細化，跟銀行或抵押權人(rén)務必溝通落實到位，避免出現一些不必要的時間差。

　　另外，作爲購(gòu)房(fáng)人(rén)，建議(yì)對賣方做一些基本調查和了解，比如(rú)可(kě)以通過中國(guó)執行信息公開網查看(kàn)賣方是否有執行記錄，或者是否處于失信狀态，盡量避免交易過程中房(fáng)屋被查封導緻的不必要麻煩。作爲賣方，也需要提前核實購(gòu)房(fáng)人(rén)的個人(rén)征信情況，了解清楚購(gòu)房(fáng)人(rén)的貸款能力，避免後續貸款出現問(wèn)題時不能及時回款解押。