優化公積金政策是各城(chéng)市支持住房(fáng)消費的重要舉措之一。近期，全國(guó)多個城(chéng)市出台公積金貸款“帶押過戶”、支持“商轉公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策，加大(dà)公積金對購(gòu)房(fáng)者的支持力度。對于購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)，這些新變化能夠帶來(lái)多大(dà)的支持作用？買賣雙方、銀行都(dōu)有哪些風(fēng)險需要規避？政策執行過程中，還(hái)要注意什麽問(wèn)題？

　　出現新變化

　　據中指監測數據，2022年以來(lái)，已有超百城(chéng)出台二手房(fáng)“帶押過戶”政策，其中部分(fēn)城(chéng)市支持公積金貸款“帶押過戶”。記者查詢發現，目前已有江蘇南(nán)京、浙江甯波、福建漳州、安徽六安、湖北襄陽、河南(nán)駐馬店(diàn)等地推出公積金貸款“帶押過戶”相(xiàng)關政策。

　　所謂公積金貸款“帶押過戶”，即在二手房(fáng)交易過程中，對于存在公積金貸款抵押的房(fáng)産，向金融機(jī)構提交申請(qǐng)後，可(kě)在無需還(hái)清貸款解除抵押的情況下直接辦理(lǐ)不動産過戶和抵押登記手續。

　　“在傳統模式下，賣方須還(hái)清原住房(fáng)貸款、解除抵押、辦理(lǐ)交易過戶、買方重新設立抵押等多個環節。‘帶押過戶’簡化了交易流程，縮短(duǎn)了交易時間，減輕了繳存職工(gōng)籌措資金的壓力，有助于縮短(duǎn)房(fáng)産交易周期，滿足剛性和改善性住房(fáng)需求。”貝殼研究院市場分(fēn)析師(shī)劉麗傑說(shuō)。

　　今年1月份，陝西省鹹陽市住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心發布《個人(rén)住房(fáng)商業貸款轉住房(fáng)公積金貸款實施細則》，并于2月22日(rì)完成首筆“商轉公”貸款的不動産登記。據58安居客研究院統計(jì)，目前已有深圳、青島、長春、福州、重慶、武漢、昆明、廣東東莞、河南(nán)洛陽等超20城(chéng)推出了“商轉公”政策。

　　“商貸和公積金貸款之間的利差比較大(dà)，開展‘商轉公’業務，将有效減輕住房(fáng)公積金繳存人(rén)還(hái)貸壓力，切實發揮公積金在住房(fáng)保障方面的作用。部分(fēn)城(chéng)市公積金可(kě)支配規模較大(dà)，通過‘商轉公’盤活存量公積金，有助于購(gòu)房(fáng)者減輕還(hái)貸壓力。”58安居客研究院研究總監陸騎麟說(shuō)。

　　此外，多地還(hái)推出了提取公積金作爲購(gòu)房(fáng)首付款的政策。2022年至今，福州、廣東中山(shān)、四川達州等20餘城(chéng)陸續出台政策，允許購(gòu)買商品住宅職工(gōng)提取住房(fáng)公積金支付首付款，出台此項政策的城(chéng)市持續擴圍。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜(jìng)表示，這将減輕購(gòu)房(fáng)者前期資金周轉壓力，有助于住房(fáng)需求的釋放(fàng)。

　　需多方配合

　　和此前住房(fáng)公積金提取存在一定局限性的情況相(xiàng)比，當前各個城(chéng)市因城(chéng)施策、精準施策，除上述變化外，還(hái)有提高公積金貸款額度和延長還(hái)款年限、“一人(rén)購(gòu)房(fáng)全家幫”等政策。

　　不過，在具體(tǐ)執行中，相(xiàng)關業務還(hái)需要多方配合。劉麗傑告訴記者，比如(rú)公積金“帶押過戶”，需要公積金中心和銀行的配合，當前公積金“帶押過戶”主要在同一銀行間進行，即業主住房(fáng)抵押銀行和買房(fáng)客戶貸款銀行須爲同一銀行。“支持公積金作爲首付款，需要賣房(fáng)業主同意。‘商轉公’需要銀行和公積金中心配合，同時受到公積金貸款額度限制。目前，多數城(chéng)市相(xiàng)關業務仍在試運行階段。”劉麗傑說(shuō)。

　　諸葛數據研究中心高級分(fēn)析師(shī)關榮雪提醒，“商轉公”對降低月供成本等有積極作用，但(dàn)該政策具有階段性，與公積金是否充裕有關，購(gòu)房(fáng)者要密切關注公積金的資金狀況。

　　北京房(fáng)地産中介行業協會研究中心主任龍葉指出，雖然“商轉公”有明顯優點，但(dàn)在操作過程中仍存在亟需解決的問(wèn)題。例如(rú)，在多個啓動房(fáng)貸“商轉公”政策的城(chéng)市，申請(qǐng)的條件設定較高，目前隻覆蓋購(gòu)買首套房(fáng)或首次申請(qǐng)公積金貸款的當地繳存職工(gōng)家庭。此外，由于公積金貸款的額度比較有限，通常情況下低于購(gòu)房(fáng)者原有的商業貸款總額，因此很多“商轉公”之後的購(gòu)房(fáng)者依然面臨自(zì)籌資金的問(wèn)題。

　　針對提取住房(fáng)公積金作爲首付款的情況，有業内人(rén)士表示，部分(fēn)城(chéng)市住房(fáng)公積金個貸率，也就(jiù)是住房(fáng)公積金個人(rén)住房(fáng)貸款餘額與繳存餘額之比已經處于高位，政府仍需進一步加強監管，防範公積金流動性不足的風(fēng)險。

　　“在這些政策中，‘帶押過戶’破解了二手房(fáng)交易難點，讓解除抵押工(gōng)作更順暢；‘商轉公’則可(kě)以優化服務、降低成本；公積金支付首付款有助于提振住房(fáng)消費。公積金對房(fáng)地産市場的支持越來(lái)越多。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，要注意的是，使用公積金作爲首付可(kě)能會讓購(gòu)房(fáng)者加杠杆購(gòu)房(fáng)。

　　如(rú)何規避相(xiàng)關風(fēng)險？廣東省城(chéng)規院住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉表示，對購(gòu)房(fáng)者而言，盡管公積金可(kě)以付首付，但(dàn)也要考慮到自(zì)己未來(lái)的收入現金流是否足夠覆蓋月供；對銀行而言，要通過收入證明、銀行流水等方式核實購(gòu)房(fáng)人(rén)的月供能力及其可(kě)持續性。“使用公積金作爲首付，意味着購(gòu)房(fáng)者的首付能力是不足的，月供壓力也較大(dà)，銀行需要考慮到這種風(fēng)險，如(rú)有必要，銀行可(kě)以提出提高首付的要求，或者對不具備加杠杆條件的人(rén)群，貸款審批要更加嚴格。”李宇嘉說(shuō)。

　　效果正顯現

　　确保房(fáng)地産市場平穩發展，紮實做好“保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定”各項工(gōng)作，是2023年房(fáng)地産行業的一項重點任務。北京房(fáng)地産中介行業協會秘書(shū)長趙慶祥表示，全國(guó)多城(chéng)調整住房(fáng)公積金政策，大(dà)力支持剛性和改善性住房(fáng)需求，能有效提振市場信心。目前政策效果初步顯現，多地房(fáng)地産市場企穩回升。在一系列政策支持下，2023年開年後的房(fáng)地産市場顯現出複蘇企穩的運行态勢。

　　國(guó)家統計(jì)局最新數據顯示，2月份，70個大(dà)中城(chéng)市中商品住宅銷售價格環比上漲城(chéng)市個數繼續增加，各線城(chéng)市商品住宅銷售價格環比總體(tǐ)上漲，一線城(chéng)市商品住宅銷售價格同比上漲，二三線城(chéng)市同比降幅收窄。陳文靜(jìng)認爲，短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，各地或将繼續結合自(zì)身(shēn)公積金使用的實際情況因城(chéng)施策，優化公積金相(xiàng)關政策的城(chéng)市或繼續擴圍。

　　随着越來(lái)越多的城(chéng)市出台公積金優化調整政策，短(duǎn)期内會在一定程度上激活房(fáng)地産市場需求，加速當地房(fáng)地産去(qù)庫存進度。

　　“不過，由于目前公積金政策調整主要集中在三四線城(chéng)市，這些城(chéng)市房(fáng)地産市場面臨經濟發展後勁不足、人(rén)口淨流出、住房(fáng)供給過剩等問(wèn)題，化解風(fēng)險，提振住房(fáng)消費，還(hái)需有更多方法。”趙慶祥建議(yì)，在具體(tǐ)政策方面，提高公積金繳存覆蓋率、優化公積金申請(qǐng)流程、放(fàng)寬對異地貸款的限制；在宏觀政策方面，合理(lǐ)規劃改善性住房(fáng)建設、不斷完善發展租房(fáng)市場、提升醫療教育服務保障、建立城(chéng)市核心産業優勢，通過供需兩方面促進房(fáng)地産市場健康有序發展。

　　有專家表示，多地陸續出台公積金新政，有利于減輕購(gòu)房(fáng)者置業壓力，提振購(gòu)房(fáng)者置業情緒，不斷促進房(fáng)地産市場企穩向好。