社區房(fáng)屋租售，一個聽起來(lái)“平平無奇”的中介服務。不過，正是這個看(kàn)似不起眼的賽道，近期亮點頻頻：萬物雲旗下房(fáng)産社區業務動作不斷、保利物業孵化全新的“托房(fáng)品牌”……一個依托于存量房(fáng)市場，涵蓋了包括租售、裝修、家政等環節的生(shēng)态圈正在迎來(lái)整合升級，而基于物業服務的社區租售業務也開始顯示其關鍵性的流量入口地位。業内人(rén)士表示，如(rú)果能發揮其在服務上的優勢，突破獲客能力瓶頸，未來(lái)将有着巨大(dà)的想象空間。

　　現象

　　“大(dà)佬”布局 賽道升級帶來(lái)新體(tǐ)驗

　　楊小姐(jiě)近期打算在同一小區再購(gòu)置一套房(fáng)。而小區升級之後的樸鄰店(diàn)面吸引了她的注意，上面“萬科(kē)物業二手房(fáng)專營店(diàn)”的标記十分(fēn)顯眼。楊小姐(jiě)告訴記者，接待她的工(gōng)作人(rén)員(yuán)對小區鄰裡(lǐ)情況十分(fēn)熟悉。交易成功後裝修隊伍也不用自(zì)己另外找，非常方便。

　　楊小姐(jiě)所說(shuō)的“樸鄰”，是萬物雲旗下的社區房(fáng)産經紀服務商。在這一領域，萬物雲近來(lái)動作不斷：此前曾宣布參投在産品設計(jì)之初便錨定社區房(fáng)産交易的宅貓找房(fáng)，随後原陽光(guāng)智博服務（萬物雲子公司）旗下的租售中心正式換标更名爲“樸鄰·陽光(guāng)智博二手專營店(diàn)”。

　　當然，萬物雲不是唯一以房(fáng)産交易爲核心場景，發力存量房(fáng)業務闆塊的“物業大(dà)佬”。保利物業在2022年第三季度也宣布了行業首個房(fáng)産托付品牌“保利托房(fáng)”的亮相(xiàng)，這一品牌定位是“爲業主提供全鏈條全場景的一站(zhàn)式房(fáng)産托付服務”。保利物業表示将圍繞業主的需求不斷探索，爲業主實現房(fáng)屋資産的保值增值。

　　解讀(dú)

　　租售業務成入口 沉澱新生(shēng)态圈

　　“大(dà)佬”布局的背後，争奪的是什麽？實際上，頭部房(fáng)企生(shēng)态鏈上的租售業務闆塊本身(shēn)并不是新業務。從(cóng)最早的各大(dà)品牌“租售中心”開始，在2021年前後行業就(jiù)曾經迎來(lái)過龍湖旗下鵝塘、碧桂園旗下有瓦、綠城(chéng)旗下綠城(chéng)置換等一次集中升級。當時，伴随着貝殼找房(fáng)的上市，“中介”是一門(mén)極有故事(shì)的生(shēng)意。而經過兩年行業的調整，“進化”後的社區房(fáng)産經紀賽道顯然開始講述着一個更爲務實的商業邏輯。

　　這一邏輯的起點是住房(fáng)市場正在發生(shēng)的重要變化。從(cóng)公開數據來(lái)看(kàn)，我國(guó)2020年城(chéng)鎮居民(mín)人(rén)均住房(fáng)達到1.06間。而以廣州爲例，中原研究部數據顯示，去(qù)年全年新房(fáng)累計(jì)成交72936宗，二手房(fáng)82739宗。結合這兩組數據，不難看(kàn)出當前由增量開發主導的新房(fáng)市場正在逐步向基于二手房(fáng)流通和房(fáng)屋資産管理(lǐ)的存量時代轉變。

　　因此，二手房(fáng)交易以及租賃市場的盤活不再隻是資本市場上的故事(shì)，而是切實的住房(fáng)消費趨勢。換言之，“大(dà)佬們”布局的不是二手房(fáng)交易本身(shēn)，而是未來(lái)存量房(fáng)市場的流量入口，在此基礎上，其運營方式也出現了明顯的變化。

　　一方面，采用“輕中介”模式。在一二手房(fáng)屋交易領域均有多年經驗的業内人(rén)士周峰告訴記者，大(dà)多數房(fáng)企自(zì)營的一二手銷售公司員(yuán)工(gōng)由物業服務人(rén)員(yuán)就(jiù)地轉化而來(lái)。以萬物雲投資的宅貓找房(fáng)爲例，其特點就(jiù)是從(cóng)物業公司入手，賦能物業人(rén)員(yuán)成爲專業經紀人(rén)，最大(dà)程度發揮物業服務人(rén)員(yuán)對社區的熟悉程度從(cóng)而提高人(rén)效。

　　另一方面，租售服務從(cóng)被動的寄售模式轉向了主動的服務模式，成交不是服務的結束，而是開始。以保利托房(fáng)爲例，其業務就(jiù)覆蓋以房(fáng)産托付爲核心的房(fáng)産交易、咨詢服務、資産運營、金牌家政、家裝家居這六大(dà)闆塊。租售交易既是被挖掘出來(lái)的業主需求，同時又可(kě)以轉身(shēn)成爲消費場景的入口，沉澱出一個新的生(shēng)态圈。

　　觀點

　　服務質量是優勢 獲客能力待突破

　　周峰表示，對于頭部企業來(lái)說(shuō)，在物業服務平台的基礎上搭建起租售業務，可(kě)謂“一箭雙雕”：既留住了自(zì)家生(shēng)态體(tǐ)系内的客戶，實現了産業鏈閉環，又新增了收入來(lái)源。然而，既然是流量入口，租售業務的獲客能力便是其不可(kě)回避的焦點。“相(xiàng)較于傳統中介，房(fáng)企自(zì)營租售平台中介費較低、對物業的熟悉程度更高，而且與業主之間還(hái)建立起了長期的信任，這些都(dōu)是不可(kě)否認的優勢。”不過，周峰同時指出這類業務相(xiàng)對不足的，是自(zì)營平台缺少強勢的二手平台宣傳房(fáng)源，因此接觸的潛在客戶資源會相(xiàng)對窄。這也就(jiù)意味着當業主希望快(kuài)速賣房(fáng)時，會優先考慮傳統中介。因此，這類平台的業務立足于小區内的自(zì)行消化爲主，短(duǎn)期内還(hái)無法挑戰傳統中介行業的生(shēng)态，也是未來(lái)需要解決的問(wèn)題。

　　“存量房(fáng)市場是一個多元化的領域，新興業态必然有其存在的價值和空間。”在周峰看(kàn)來(lái)，地産生(shēng)态鏈仍在不斷整合之中，頭部效應也十分(fēn)明顯，自(zì)帶大(dà)量一二手物業及業主資源入局的“高端玩家”未來(lái)給市場帶來(lái)的想象空間将是巨大(dà)的。