2月20日(rì)，證監會宣布于近日(rì)啓動不動産私募投資基金試點工(gōng)作；同日(rì)，中國(guó)證券投資基金業協會發布《不動産私募投資基金試點備案指引（試行）》。不動産私募投資基金試點工(gōng)作按下啓動鍵。

　　業内人(rén)士普遍認爲，不動産私募投資基金試點，既是支持房(fáng)地産市場轉型發展的一次探索，也是豐富私募基金産品的一項創新，将進一步發揮私募基金專業投資運作優勢，滿足不動産領域合理(lǐ)融資需求，支持不動産市場平穩健康發展。

　　可(kě)投三大(dà)類不動産

　　“此次試點，是證監會落實黨中央和國(guó)務院有關‘促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展’決策部署，健全資本市場功能，促進房(fáng)地産市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體(tǐ)經濟功能的重要舉措。”證監會有關負責人(rén)表示。

　　去(qù)年11月28日(rì)，證監會宣布在股權融資方面調整優化5項措施支持房(fáng)地産市場平穩健康發展。其中，積極發揮私募股權投資基金作用，正是5項措施之一。

　　不到3個月時間，不動産私募投資基金試點即啓動。證監會有關負責人(rén)介紹，由于不動産私募投資基金的投資範圍、投資方式、資産收益特征等與傳統股權投資存在較大(dà)差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動産私募投資基金”類别，并采取差異化的監管政策。

　　具體(tǐ)而言，在投資範圍方面，明确包括特定居住用房(fáng)、商業經營用房(fáng)、基礎設施項目等。“此前的基礎設施REITs等，主要集中在成熟穩定的不動産資産，而不動産私募投資基金投向涵蓋了全生(shēng)命周期各階段資産，投資者能夠更便利參與早期的不動産項目投資，完善了資本市場服務全生(shēng)命周期不動産項目的能力。”深創投不動産基金管理(lǐ)（深圳）有限公司董事(shì)長蔣玉才表示。

　　在管理(lǐ)人(rén)方面，設置了較高門(mén)檻，明确參與試點工(gōng)作的私募股權投資基金管理(lǐ)人(rén)須股權結構穩定、公司治理(lǐ)健全，實繳資本符合要求，主要出資人(rén)及實際控制人(rén)不得(de)爲房(fáng)地産開發企業及其關聯方，具有不動産投資管理(lǐ)經驗和不動産投資專業人(rén)員(yuán)，最近3年未發生(shēng)重大(dà)違法違規行爲等。

　　在投資者方面，規定投資者需要有更高的風(fēng)險識别能力和風(fēng)險承擔能力，試點基金産品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元，且以機(jī)構投資者爲主。

　　“總的來(lái)看(kàn)，此次試點啓動非常及時，工(gōng)作安排亮點頗豐，優化了投資方式，精确設定投資範圍，強調以機(jī)構投資者爲主，提升基金運作的靈活度，規則明晰、放(fàng)管結合。”嘉興鼎信智赢股權投資管理(lǐ)有限公司董事(shì)總經理(lǐ)馬林表示。

　　提升産品投資靈活度

　　考慮到不動産私募投資基金規模較大(dà)、期限較長且基金底層投資項目通常需要較大(dà)額度資金補充等特點，此次試點适度放(fàng)寬股債比及擴募限制。

　　根據規定，符合試點要求的不動産私募投資基金可(kě)适度放(fàng)寬股債比限制，并可(kě)以通過申請(qǐng)經營性物業貸款、并購(gòu)貸款等方式擴充投資資金來(lái)源。此外，在投資期内履行相(xiàng)應程序的不動産私募投資基金，可(kě)在備案完成後開放(fàng)認、申購(gòu)（認繳）。

　　中信證券基礎設施和現代服務産業首席分(fēn)析師(shī)陳聰認爲，在股債比限制方面進行差異化安排，可(kě)以更好适應不動産私募投資基金的投資策略，提升試點産品投資靈活度，有利于鼓勵私募基金大(dà)規模、規範化地參與投資，将大(dà)幅優化我國(guó)不動産資産定價體(tǐ)系，有效緩解部分(fēn)企業融資困境，降低企業成本。

　　從(cóng)市場反應來(lái)看(kàn)，機(jī)構投資者參與态度較爲踴躍。“公司将進行積極研究，争取進入試點，助力發揮私募股權基金作用，探索新的發展模式。”馬林表示，同時也期待後續随着商業REITs等的放(fàng)開，不動産私募投資基金退出渠道能夠更加明确，并能在基金托管、稅收優惠等方面提供更多便利，爲房(fáng)地産健康發展提供更多助力。

　　“此次不動産投資基金試點投資範圍仍堅持‘房(fáng)住不炒’、支持實體(tǐ)經濟的原則，租賃住房(fáng)、保障性住房(fáng)、符合條件的其他(tā)居住用房(fáng)、商業經營用房(fáng)等項目均符合這一原則，不動産投資基金大(dà)有可(kě)爲。”蔣玉才表示。

　　盤活優質存量資産

　　實際上，不動産私募投資基金在境外成熟市場已發展成爲一個重要的投資品類。近年來(lái)，我國(guó)已有一些私募機(jī)構陸續設立投向商業地産、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累不動産投資運作經驗。數據顯示，截至2022年末，存續私募股權房(fáng)地産基金838隻，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424隻，存續規模1.21萬億元。

　　業内人(rén)士認爲，在現有私募股權投資基金框架下，新設“不動産私募投資基金”，可(kě)以進一步發揮私募基金多元化資産配置優勢，滿足不動産領域合理(lǐ)融資需求，促進行業良性循環和健康發展。

　　房(fáng)地産行業将迎來(lái)利好。陳聰認爲，試點的落地實施，将進一步填補房(fáng)企股權融資的不足，積極化解房(fáng)企資金困境，有望爲行業提供新的增量資金來(lái)源，盤活優質存量資産，對具備資産運營管理(lǐ)能力、手握優質存量資産的房(fáng)企發展帶來(lái)實質性幫助。

　　對于不動産私募基金行業來(lái)說(shuō)，試點的推出也有積極意義。蔣玉才認爲，此次試點，爲私募基金參與不動産投資建立了明确的規範，并且通過甄選頭部私募基金管理(lǐ)人(rén)開展試點，發揮示範效應，有助于吸引更多私募投資機(jī)構積累投資規模和退出經驗，早日(rì)達到對管理(lǐ)人(rén)的試點要求，促進不動産私募基金蓬勃規範發展。