現房(fáng)銷售不能一蹴而就(jiù)，更适宜逐步過渡。當前房(fáng)地産市場正在積蓄各方面力量力求企穩複蘇，如(rú)果現房(fáng)銷售切換得(de)過快(kuài)，就(jiù)可(kě)能會不利于企業緩解資金鏈吃(chī)緊的困境。因此，現房(fáng)銷售可(kě)以找準時機(jī)，因城(chéng)施策，逐步推廣。

　　不久前召開的全國(guó)住房(fáng)和城(chéng)鄉建設工(gōng)作會議(yì)上，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部部長倪虹的一句話(huà)引起業界關注：“有條件的可(kě)以進行現房(fáng)銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風(fēng)險。”主管部門(mén)明确提及現房(fáng)銷售，表明未來(lái)，實行多年的商品房(fáng)預售制度面臨較大(dà)改革空間，現房(fáng)銷售或将成爲大(dà)勢所趨。

　　現房(fáng)銷售與商品房(fáng)預售制是兩種不同的銷售方法。商品房(fáng)預售制是企業将正在建設中的商品房(fáng)預先出售給買受人(rén)，并由買受人(rén)提前支付房(fáng)款的一種銷售方式。現房(fáng)銷售是一手交錢一手交房(fáng)；預售則是先交錢後交房(fáng)。取消商品房(fáng)預售制改爲現房(fáng)銷售的呼聲之所以一直存在，與預售制帶來(lái)的一些弊端有關。比如(rú)預售制下，有可(kě)能出現延遲交付，甚至形成爛尾樓，一旦開發商資金緊張甚至資金鏈斷裂，購(gòu)房(fáng)者既不能按時收房(fáng)，預交的購(gòu)房(fáng)款也難以追回。還(hái)比如(rú)房(fáng)屋質量問(wèn)題，此前房(fáng)款已付，從(cóng)原理(lǐ)上而言，消費者很難再有約束開發企業提升房(fáng)屋質量或者遇到交房(fáng)質量問(wèn)題時促其整改的砝碼，一旦出現房(fáng)屋質量問(wèn)題，購(gòu)房(fáng)者可(kě)能更容易面臨維權難。

　　當前，推進商品房(fáng)預售制逐步向現房(fáng)銷售過渡的時機(jī)進一步成熟。毋庸置疑，在我國(guó)住房(fáng)制度改革至今20多年時間裡(lǐ)，商品房(fáng)預售制度爲推進我國(guó)房(fáng)地産市場發展壯大(dà)，解決城(chéng)鎮居民(mín)住房(fáng)短(duǎn)缺功不可(kě)沒。商品房(fáng)預售制條件下，拿地僅幾個月就(jiù)開始銷售，與現房(fáng)銷售需要兩三年建設周期相(xiàng)比，房(fáng)地産開發企業可(kě)以早早回籠銷售資金，縮短(duǎn)貸款期限，有利于降低資金成本，提高開發效率。然而商品房(fáng)預售制也與過去(qù)房(fáng)地産開發高杠杆、高周轉、高負債“三高”模式緊密相(xiàng)連。同時，我國(guó)商品房(fáng)總體(tǐ)短(duǎn)缺的時代已基本結束。房(fáng)地産市場發展從(cóng)“有沒有”向“好不好”轉變。房(fáng)地産開發企業“三高”模式的弊端日(rì)益顯現，難以爲繼。房(fáng)地産行業降“三高”的需要，使得(de)商品房(fáng)預售制改革箭在弦上。

　　實際上，近年來(lái)一些城(chéng)市對于現房(fáng)銷售多有探索，積累了經驗。無論是行業政策還(hái)是地方政府，都(dōu)能看(kàn)到一些推進現房(fáng)銷售的努力。公開資料顯示，山(shān)東省濟南(nán)市2022年現房(fáng)銷售面積174萬平方米，盡管現房(fáng)銷售面積僅占全市商品房(fáng)銷售面積的14%，但(dàn)實現了同比增長55%。鼓勵現房(fáng)銷售的舉措更多出現在土(tǔ)地出讓環節。如(rú)有的城(chéng)市在土(tǔ)地拍(pāi)賣時增加競現房(fáng)銷售面積的環節，當競買報價達到土(tǔ)地合理(lǐ)上限價格後，轉入“競現房(fáng)銷售”面積，由現房(fáng)銷售面積最高者中标。有的城(chéng)市還(hái)對期房(fáng)和現房(fáng)的銷售指導價給予區分(fēn)，現房(fáng)銷售指導價略高于期房(fáng)銷售指導價，客觀上爲房(fáng)企的資金成本給予了一定“補償”。目前，北京、杭州、濟南(nán)、西安、福州、合肥、甯波等城(chéng)市開始出現現房(fáng)銷售試點。從(cóng)各地傳出的消息看(kàn)，多省份将進一步推進現房(fáng)銷售。如(rú)山(shān)東、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓勵有條件的地方開展現房(fáng)銷售試點。

　　現房(fáng)銷售有利于保護消費者權益，但(dàn)對房(fáng)地産開發企業經營能力是個挑戰。對比期房(fáng)供應的不确定性，現房(fáng)銷售在購(gòu)房(fáng)時所見即所得(de)，有助于确保房(fáng)屋質量，減少購(gòu)房(fáng)糾紛，對開發企業的交付行爲進行約束，有利于“保交樓，穩民(mín)生(shēng)”。對開發企業而言，現房(fáng)銷售回款周期拉長帶來(lái)的現金流壓力會有所加大(dà)，這無疑會增加資金成本，有可(kě)能影(yǐng)響開發企業的利潤。随着大(dà)形勢的改變，特别是行業正由高速發展進入平穩發展階段，開發企業也應從(cóng)更加注重開發速度、依賴金融杠杆，轉而向提升開發品質、提高企業經營管理(lǐ)能力要效益。

　　現房(fáng)銷售不能一蹴而就(jiù)，更适宜逐步過渡。當前房(fáng)地産市場正在積蓄各方面力量力求企穩複蘇，如(rú)果現房(fáng)銷售切換得(de)過快(kuài)，就(jiù)可(kě)能會不利于企業緩解資金鏈吃(chī)緊的困境。因此，現房(fáng)銷售可(kě)以找準時機(jī)，因城(chéng)施策，逐步推廣。

　　預售制在短(duǎn)期之内還(hái)是主要銷售模式的背景之下，應優化商品房(fáng)預售資金監管。對于預售資金，既要管好也要用好。一方面，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風(fēng)險；另一方面，也要優化預售資金監管，如(rú)在充分(fēn)評估房(fáng)地産企業信用風(fēng)險、财務狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎上，商業銀行可(kě)與優質房(fáng)地産企業開展保函置換預售監管資金業務，支持優質房(fáng)地産企業合理(lǐ)使用預售監管資金，防範化解房(fáng)地産企業流動性風(fēng)險。