新的市場周期，購(gòu)房(fáng)需求會有怎樣的新變化？近日(rì)，中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學商學院與貝殼研究院聯合發布了《住房(fáng)需求洞察系列研究之改善性購(gòu)房(fáng)需求專題報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》顯示，改善性需求占比逐年提升，越來(lái)越受到市場的重視。

　　改善性需求提升

　　35歲—45歲購(gòu)房(fáng)群體(tǐ)是以改善性需求爲主的核心人(rén)群。貝殼研究院統計(jì)數據顯示，重點50城(chéng)市改善購(gòu)房(fáng)占比由2020年的26%提高到2022年的30%，而30歲以下購(gòu)房(fáng)群體(tǐ)通常是剛需客戶，其成交占比由2020年的37%下行到2019年的34%。可(kě)以說(shuō)，2022年的市場環境下，改善性需求相(xiàng)較于剛需更具韌性。

　　貝殼研究院高級分(fēn)析師(shī)潘浩對記者表示，改善性購(gòu)房(fáng)占比提升首先是由于人(rén)口結構的變化。國(guó)家統計(jì)局統計(jì)數據顯示，2019年—2022年，20—30歲人(rén)口由2.35億人(rén)逐年降至2.15億人(rén)，35—45歲人(rén)口由2.19億人(rén)增加到2.28億人(rén)。其次也有短(duǎn)期内政策和市場的影(yǐng)響，尤其是放(fàng)開限購(gòu)區域和降低二套房(fáng)首付比例等，釋放(fàng)了大(dà)量的改善性需求。

　　《報告》顯示，大(dà)部分(fēn)一二線城(chéng)市改善性需求更高。例如(rú)，北京、天津、廈門(mén)改善性需求明顯高于剛需，3個城(chéng)市改善群體(tǐ)交易量均在剛需交易量的1.5倍以上。

　　“這是因爲，一二線城(chéng)市老破小（20年以上樓齡占比超70%）占比高，也是驅動換房(fáng)的主要原因。”潘浩表示，貝殼研究院統計(jì)數據顯示，北京存量房(fáng)中樓齡在20年以上的住房(fáng)占比超60%，改善意願強烈，而昆明、南(nán)甯等城(chéng)市存量房(fáng)中樓齡在10年以内的住房(fáng)占比在40%—50%。

　　當然，并非所有二線城(chéng)市都(dōu)進入了改善性主導的市場。在成都(dōu)、合肥和西安，剛需下行趨勢并未出現，2022年其剛需群體(tǐ)購(gòu)房(fáng)占比均在40%以上。而房(fáng)屋消費需求是由人(rén)口決定的。産業優勢疊加省會城(chéng)市的虹吸效應，持續吸引本省其他(tā)地級市人(rén)口的流入，奠定了這些城(chéng)市高基數的剛需總量。

　　聚焦高品質樓盤

　　追求更好的居住環境、更大(dà)的居住面積，是當前大(dà)部分(fēn)消費者換房(fáng)的主要驅動因素。

　　調查顯示，北京消費者換房(fáng)後的住房(fáng)面積平均爲110平方米。相(xiàng)對于以北京爲代表的一線城(chéng)市，二線城(chéng)市換房(fáng)後的住房(fáng)面積更大(dà)，大(dà)部分(fēn)城(chéng)市達120平方米，其中鄭州置換後平均面積爲124平方米，杭州爲119平方米，成都(dōu)爲117平方米。換房(fáng)成本上，以杭州、成都(dōu)、鄭州、合肥、武漢換房(fáng)客群來(lái)看(kàn)，換房(fáng)平均需加價90萬元—100萬元。

　　此外，從(cóng)區域選擇上來(lái)說(shuō)，高品質房(fáng)屋集中的區域改善性客群更爲偏好。以北京爲例，朝陽區和海澱區高品質樓盤是改善性客群首選。縱觀北京改善性住宅區域，相(xiàng)較于東西城(chéng)高比例的老破小和順義、房(fáng)山(shān)并不便利的交通配套，朝陽和海澱在房(fáng)屋品質、交通便利程度、配套成熟度方面具有綜合優勢，更爲改善性客群所青睐。

　　潘浩表示，值得(de)注意的是，在很多二線城(chéng)市，以房(fáng)換房(fáng)的消費者出現了以“同區換房(fáng)”爲主的交易态勢。以成都(dōu)爲例，高新區換房(fáng)客戶同區換房(fáng)的比例高達59%，青羊區、錦江區、成華區的同區換房(fáng)比例也均超40%。武漢的情況類似，江岸區和武昌區同區換房(fáng)比例均超50%。

　　新房(fáng)二手聯動效應凸顯

　　面對房(fáng)地産市場需求結構的新變化，樓市政策調控将如(rú)何發力呢(ne)？

　　中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學商學院教授孟慶斌建議(yì)，新房(fáng)和二手房(fáng)能否高效聯動，将直接影(yǐng)響換房(fáng)群體(tǐ)的購(gòu)房(fáng)行爲，未來(lái)在支持改善性需求方面，可(kě)聚焦于優化換房(fáng)置業流程，加大(dà)對二手房(fáng)的稅費補貼力度等政策調控上。

　　據了解，2022年8月份以來(lái)，濟南(nán)、廣州、深圳、南(nán)京、成都(dōu)等多個城(chéng)市推出二手房(fáng)的“帶押過戶”政策，即對于存在抵押貸款的二手房(fáng)要上市交易的情況，實現了不用先還(hái)清原來(lái)的房(fáng)貸就(jiù)可(kě)以完成過戶、抵押、發放(fàng)新的貸款。此一方式在節省資金成本的同時，大(dà)大(dà)縮短(duǎn)了換房(fáng)客戶的置業周期，提高了二手房(fáng)交易效率，是更好地加強新房(fáng)與二手房(fáng)聯動的政策實踐。

　　孟慶斌表示，2022年以來(lái)各地對新房(fáng)紛紛提供更多優惠政策，或減免契稅，或組織房(fáng)交會予以補貼，加上開發商促銷優惠力度較大(dà)，政策對新房(fáng)側的傾斜十分(fēn)明顯。但(dàn)是對“以舊換新”的消費者來(lái)說(shuō)，要想打通換房(fáng)鏈條，對二手房(fáng)的政策支持力度同樣不能少，如(rú)果沒有二手房(fáng)的購(gòu)房(fáng)者入市，換房(fáng)鏈條就(jiù)無法實現。因此，在支持改善性需求方面，可(kě)加大(dà)對二手房(fáng)的稅收及補貼政策力度，以實現整個換房(fáng)鏈條的暢通。

　　另外，随着越來(lái)越多的城(chéng)市進入存量房(fáng)時代，購(gòu)買二手房(fáng)的消費者也越來(lái)越多，但(dàn)二手房(fáng)的按揭貸款額度多與樓齡挂鈎，購(gòu)買二手房(fáng)的群體(tǐ)獲得(de)的信貸支持明顯弱于新房(fáng)，若同一闆塊内沒有新房(fáng)可(kě)供選擇，将不利于居民(mín)置業。因此，若能在二手房(fáng)貸款上限或貸款額度與樓齡挂鈎方面有所放(fàng)松，勢必能更好地滿足居民(mín)的置業需求。