2023年，随着房(fáng)地産被重申爲“國(guó)民(mín)經濟支柱産業”，“保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定”成爲房(fáng)地産行業新一年的關鍵詞，無論剛性還(hái)是改善性需求都(dōu)将得(de)到更有力的支持。

　　政策暖風(fēng)将繼續吹

　　“相(xiàng)較于2021年的‘緊’，2022年的關鍵詞基本以‘松’爲主，旨在推動樓市回暖。2023年房(fáng)地産行業則進入發展新周期，将是築底回暖的一年。”58安居客研究院院長張波對《中國(guó)消費者報》記者表示。

　　張波分(fēn)析，2022年是房(fáng)地産的“政策大(dà)年”，降準降息、限購(gòu)放(fàng)松、“三箭”齊發、房(fáng)企纾困、保交樓等，都(dōu)是積極推動市場複蘇的動作。2023年，涉及“四限”、首付比例、二套房(fáng)認定等增量政策有望進一步出台，5年期LPR仍有下調空間。同時，對于存量房(fáng)首付比例及按揭貸款的利率也有望适度下調，優先覆蓋那些政策還(hái)有下調空間且前期政策出台對市場作用較小的城(chéng)市。另外，在确定房(fáng)地産仍然是國(guó)民(mín)經濟支柱産業後，2023年的各項鼓勵性政策會加快(kuài)出現，包括房(fáng)地産上下遊企業，以及養老地産、智能家居市場等都(dōu)會有長足的發展。

　　諸葛找房(fáng)數據研究中心分(fēn)析師(shī)梁楠則認爲，2023年需求端必然将出台更多寬松舉措，圍繞釋放(fàng)住房(fáng)消費潛力，限購(gòu)限貸等有望進一步解除。

　　近期，中央财辦有關負責同志就(jiù)中央經濟工(gōng)作會議(yì)精神和當前經濟熱(rè)點問(wèn)題作深入解讀(dú)時表示，在住房(fáng)消費等領域還(hái)存在一些妨礙消費需求釋放(fàng)的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放(fàng)。

　　對此，梁楠認爲主要體(tǐ)現在三個方面：一是首套房(fáng)的認定标準擴大(dà)，也就(jiù)是松動“認房(fáng)又認貸”政策，此前“雙認”的實行會大(dà)幅限制改善需求的界定标準，若以二套的标準進行購(gòu)房(fáng)，高額的首付比例會降低改善性需求釋放(fàng)，因此2023年大(dà)概率會取消“雙認”；二是下調二套房(fáng)的首付比例，雖然2022年也有不少城(chéng)市下調二套房(fáng)首付比例，但(dàn)并不普遍，核心熱(rè)點城(chéng)市的二套房(fáng)首付比例高達七八成，較高的換房(fáng)門(mén)檻降低了居民(mín)換房(fáng)的動力，2023年二套房(fáng)首付比例有望全面下調；三是目前仍有大(dà)部分(fēn)城(chéng)市執行區域限購(gòu)，本地戶口和外地戶口均有購(gòu)買套數限制，随着佛山(shān)、東莞等全面取消限購(gòu)，2023年更多熱(rè)點城(chéng)市或将跟進，除一線城(chéng)市外，2023年樓市限購(gòu)或将全面松動。

　　市場銷售有望量價趨穩

　　房(fáng)價的變化和趨勢是百姓普遍關心的問(wèn)題。中指研究院根據“中國(guó)房(fáng)地産業中長期發展動态模型”測算，2023年全國(guó)房(fáng)地産市場将呈現“銷售量價趨穩，新開工(gōng)面積調整态勢難改，投資或繼續下行”的特點。

　　中指研究院指數事(shì)業部研究總監陳文靜(jìng)對記者表示，2022年底，利好政策密集出台，從(cóng)供需兩端發力穩定市場預期，但(dàn)政策傳導至需求端需要時間，短(duǎn)期市場調整壓力仍在。2023年，宏觀經濟的修複、疫情形勢等仍是影(yǐng)響房(fáng)地産市場修複節奏的關鍵因素，樂觀情形下預計(jì)全國(guó)商品房(fáng)銷售面積有望實現正增長，但(dàn)在中長期住房(fáng)需求釋放(fàng)動能減弱的背景下，增幅或有限。

　　價格方面，短(duǎn)期企業降價促銷策略未改、二手房(fáng)挂牌量增加等因素仍制約房(fáng)價預期，短(duǎn)期房(fáng)價下跌的态勢難改。但(dàn)核心一二線城(chéng)市市場存在預期恢複、優質項目逐漸入市等因素，将對銷售均價産生(shēng)結構性帶動，全年商品房(fáng)銷售均價有望逐漸趨穩。部分(fēn)庫存量比較小的核心城(chéng)市，在市場恢複過程中，房(fáng)價或面臨一定上漲壓力；多數三四線城(chéng)市房(fáng)價或延續下行态勢。

　　梁楠則表示，2023年，保交樓專項借款的落地也會減緩購(gòu)房(fáng)者對于交付的擔憂，行業風(fēng)險進一步縮減，購(gòu)房(fáng)信心逐步恢複。預計(jì)2023年上半年市場仍在恢複期，全年市場走勢将呈現前低後高趨勢，年中銷售規模增速有望轉正，全年成交水平與2022年基本保持一緻。

　　“三保”仍是重中之重

　　2022年，房(fáng)企受困于資金回籠放(fàng)緩、融資環境收緊、債務違約風(fēng)險加大(dà)等因素。2023年，要确保房(fáng)地産市場平穩發展，紮實做好“保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定”等各項工(gōng)作仍是重中之重。

　　保交樓是穩定需求側信心的基礎，是保民(mín)生(shēng)的重要舉措，更是房(fáng)地産市場穩定的前提。張波進一步分(fēn)析認爲，一方面，市場信心低迷，商品房(fáng)交易走低，企業經營運轉困難；另一方面，資金回籠周期延長，保交樓任務壓力加大(dà)。此外，房(fáng)企債務“爆雷”引發連鎖負面反應，加劇(jù)了消費者的觀望情緒。因此，隻有“既保交樓又保房(fáng)企”才能打通市場循環。

　　目前，政策方面對于房(fáng)企尤其是供應側房(fáng)企融資端的修複，已經做得(de)非常到位，那麽2023年哪些房(fáng)企在新的發展模式下更能實現發展？

　　對此，張波認爲，一是優質的頭部房(fáng)企，中央層面已明确表态要支持優質的頭部房(fáng)企，目前包括各大(dà)銀行已經授信給多家優質頭部企業。二是“三道紅(hóng)線”綠檔的房(fáng)企，雖然該政策的執行度和關注度逐漸淡去(qù)，但(dàn)仍不失爲房(fáng)企穩健發展的一個參考指标。三是拿地補倉、未來(lái)有貨可(kě)賣的房(fáng)企，2022年雖然土(tǔ)地市場表現平淡，但(dàn)是仍有不少房(fáng)企積極補倉，對于這類房(fáng)企來(lái)說(shuō)，可(kě)能會有更多的機(jī)會。四是聚焦主航道、穩紮穩打不激進的房(fáng)企，發展腳步邁得(de)太快(kuài)，或是産業布局上過于多元化的房(fáng)企，容易發生(shēng)“爆雷”等風(fēng)險，最終難以在經濟産業升級轉型的大(dà)潮中深耕下去(qù)。

　　分(fēn)化趨勢更爲凸顯

　　近2年來(lái)，分(fēn)化是房(fáng)地産行業最主要的特征之一，而随着房(fáng)地産市場步入新發展周期，2023年，強者恒強、優勝劣汰的趨勢将更加凸顯。

　　從(cóng)産品結構上來(lái)看(kàn)，2023年改善性産品比重将上升。剛性産品的需求一般來(lái)自(zì)于新增城(chéng)鎮人(rén)口，近年來(lái)，新增城(chéng)鎮人(rén)口連續6年下降，2021年全國(guó)新增城(chéng)鎮人(rén)口僅爲1226萬人(rén)，較2011年高峰新增時期下降58.4%。而城(chéng)鎮人(rén)均住房(fáng)面積逐年上升，2021年達到41平方米，這也意味着大(dà)面積産品更受青睐。另外，2023年政策的門(mén)檻有望進一步放(fàng)松，一些限制性的購(gòu)房(fáng)需求将會逐步釋放(fàng)，因此改善性産品成交結構上升将是大(dà)勢所趨。

　　從(cóng)區域發展來(lái)看(kàn)，核心城(chéng)市成交比重将上升。從(cóng)2022年的市場走勢可(kě)以看(kàn)出，一線城(chéng)市在下行周期中房(fáng)價更爲堅挺。諸葛找房(fáng)數據研究中心預計(jì)，2023年一線城(chéng)市房(fáng)地産市場将率先恢複，尤其是北京、上海，憑借豐富的産業配套将率先走出下行周期，進入上行周期。

　　中指研究院則預測，2023年，基本面較強的城(chéng)市在政策優化、疫情形勢好轉後，市場韌性有望進一步凸顯，但(dàn)更多三四線城(chéng)市市場或延續底部運行态勢。其中，長三角、珠三角市場有望率先修複；京津冀區域市場調整壓力較大(dà)，預計(jì)北京、天津調控政策仍存在一定優化空間，樓市有望企穩恢複，而多數城(chéng)市住房(fáng)需求釋放(fàng)動能較弱，底部運行态勢或将延續；長江中遊、成渝地區短(duǎn)期市場調整壓力仍在。

　　全力以赴保交樓，千方百計(jì)重塑信心。雖然恢複需要時間，但(dàn)是曙光(guāng)已現，房(fáng)地産行業将堅定信心、繼續前行。