冰凍三尺非一日(rì)之寒，樓市回穩也不可(kě)能一蹴而就(jiù)。從(cóng)政策的頂層設計(jì)到各地“因城(chéng)施策”的實質性落地，再到整體(tǐ)融資環境的改善，直至銷售市場回穩，需要一個較長的傳導過程。這期間，房(fáng)地産行業面臨諸多實際困難和阻力，仍需勉力前行。

　　2023年是全力拼經濟的關鍵期。在筆者看(kàn)來(lái)，房(fáng)地産行業需從(cóng)保交樓、穩銷售、穩信用和穩投資出發，隻有譜好這四部曲，才能帶動産業鏈上下遊企業經營回歸正軌。

　　第一步重在全面落實“保交樓”。這不隻是對民(mín)生(shēng)的呵護，更是穩定信心的“壓艙石”。過去(qù)一年，中央層面多次強調“保交樓、穩民(mín)生(shēng)”，推出2000億元專項借款和2000億元再貸款，爲“保交樓”護航。地方層面，設立專項纾困基金、優化預售資金監管、返還(hái)未動工(gōng)項目土(tǔ)地款等精準政策頻出，對出險企業、問(wèn)題項目實施差異化管理(lǐ)。2023年“保交樓”依舊是必須堅守的底線，仍需通過各種政策、金融等手段，進一步破解資金難題，盡快(kuài)督促停工(gōng)項目全面複工(gōng)，保證問(wèn)題項目順利交付，消除購(gòu)房(fáng)者擔憂，修複市場信心。

　　引導市場信心回暖目标之下，各地“因城(chéng)施策”仍有優化空間，這不隻是滿足居民(mín)合理(lǐ)住房(fáng)需求，更是促進市場盡快(kuài)回穩的重要工(gōng)具。從(cóng)年初聚焦降利率、降首付，到支持高端人(rén)才、三孩家庭等新增群體(tǐ)購(gòu)房(fáng)，釋放(fàng)增量需求，再到下半年放(fàng)松限購(gòu)、限售、限貸城(chéng)市逐漸擴容……優化政策層層遞進。2023年，一線城(chéng)市及強二線城(chéng)市調控政策不排除進一步放(fàng)松的可(kě)能性，弱二線以及三、四線城(chéng)市仍需适度激活居民(mín)購(gòu)房(fáng)需求，比如(rú)部分(fēn)城(chéng)市有望全面取消限購(gòu)，或各地繼續創新政策工(gōng)具，引導市場銷售回穩，并适度“保溫”。

　　若要力促房(fáng)企銷售端回穩，資本市場要更好地發揮作用，努力改善行業的資産負債狀況，這不隻是穩房(fáng)企信用，更是防止出險房(fáng)企增加的“防火(huǒ)牆”。從(cóng)“三箭齊發”支持房(fáng)企融資到允許房(fáng)企借殼上市，再到股權融資預案的完成，“因企施策”改善融資，所需時間有短(duǎn)有長。2023年，監管層或可(kě)考慮新的舉措，進一步豐富融資工(gōng)具箱，比如(rú)在引導解近渴的資金快(kuài)速入場的同時，加快(kuài)推動AMC進場、債務重組、以股抵債等多種增資化債模式在實操層面落地，讓一部分(fēn)高财務杠杆或出險房(fáng)企有序出清，減緩未出險房(fáng)企償債壓力，同時讓另一部分(fēn)優質、穩健型房(fáng)企有機(jī)會投資擴表。

　　随着後續房(fáng)地産信用風(fēng)險不斷化解、頭部穩健型房(fáng)企得(de)到資金支持，将帶來(lái)信用修複。當行業迎來(lái)曙光(guāng)，“穩投資”就(jiù)刻不容緩。在房(fáng)地産行業這個複雜的産業鏈體(tǐ)系中，牽一發而動全身(shēn)，但(dàn)不意味着立竿見影(yǐng)。即便2022年年末利好房(fáng)企發債、融資等重磅政策接連出台，但(dàn)對房(fáng)企投資端産生(shēng)效果仍需時間。不過，在2023年銷售回暖之前，地産商需抓住獲取優質地塊、補倉核心城(chéng)市和深耕城(chéng)市的“窗(chuāng)口期”。

　　正所謂“把錢用在刀刃上”，暫停拿地隻是應對行業風(fēng)險的謹慎之舉，不投資并不意味着存貨去(qù)化周期會變短(duǎn)，反而會導緻現金流難以改善。若想熬過寒冬，企業需要進行資産換倉，加快(kuài)退出“小而散”的城(chéng)市和項目，把錢投在高能級城(chéng)市的優質土(tǔ)地上，以期經曆縮表陣痛之後，規模與ROE(淨資産收益率)可(kě)以實現正相(xiàng)關。此外，穩健型房(fáng)企若有餘力，需把握好當下股權融資重啓的窗(chuāng)口期，加快(kuài)實施并購(gòu)重組，助力行業從(cóng)加快(kuài)風(fēng)險出清向“穩投資”過渡。

　　2022年，房(fáng)地産行業大(dà)開發時代落幕。值得(de)期許的是，2023年樓市虛火(huǒ)褪去(qù)，房(fáng)地産行業或将迎來(lái)新生(shēng)。