2022年，房(fáng)地産行業極爲不易。業内預計(jì)，全國(guó)新建商品房(fáng)成交規模連續5年達到17億平方米以上之後，2022年或降至約14億平方米、銷售額預期下滑至約14萬億元。

　　這一年，鄭州打響二線城(chéng)市救市第一槍、杭州等39城(chéng)放(fàng)松限購(gòu)、濟南(nán)等111城(chéng)放(fàng)松限貸……樓市新政接踵而至；11月份，“金融16條”、再融資重啓等政策出台，助力房(fáng)地産行業迎來(lái)黎明。作爲經濟支柱産業，房(fáng)地産行業的韌性猶在。

　　“市場本身(shēn)壓力比較大(dà)的情況下，我們需要樹立信心。”在萬科(kē)近日(rì)召開的臨時股東大(dà)會上，萬科(kē)董事(shì)會主席郁亮表示，政策面向好的力度、廣度全面超出了預期，對行業未來(lái)發展注入活力，微光(guāng)在逐步變成曙光(guāng)。

　　逾300城(chéng)超千條新政

　　穩銷售提信心

　　在“房(fáng)住不炒”定位下，2022年全年，各地“因城(chéng)施策”空間逐漸打開，核心在于穩市場預期、實現行業軟着陸，而不是一味刺激市場非理(lǐ)性回暖。

　　自(zì)鄭州打響二線城(chéng)市救市“第一槍”開始，各地相(xiàng)關政策陸續出台。回顧2022年，據克而瑞統計(jì)，39城(chéng)放(fàng)松限購(gòu)，甯波、佛山(shān)更是全面取消限購(gòu)；80多個城(chéng)市首套房(fáng)最低首付比例已經降至兩成；57城(chéng)執行認房(fáng)不認貸，促進置換需求入市；7城(chéng)放(fàng)松限價，西安明确取消二手房(fáng)指導價發布機(jī)制；170城(chéng)财稅刺激托市，包括減免住房(fáng)轉讓稅費、發放(fàng)财政補貼刺激購(gòu)房(fáng)需求等；243城(chéng)放(fàng)松公積金貸款……

　　另據中指研究院監測數據顯示，2022年以來(lái)，全國(guó)已有超300省市（縣）出台樓市新政超千條，優化頻次達近年峰值。

　　“今年以來(lái)，多地将房(fáng)地産調控政策與人(rén)才、人(rén)口、租賃等政策相(xiàng)結合，如(rú)多孩家庭住房(fáng)扶持、‘一人(rén)購(gòu)房(fáng)全家幫’的公積金購(gòu)房(fáng)、租賃破限購(gòu)、支持集中購(gòu)房(fáng)等政策。”中指研究院指數事(shì)業部市場研究總監陳文靜(jìng)向《證券日(rì)報》記者表示，目前這些創新型政策在二、三線城(chéng)市普及後，已向熱(rè)點城(chéng)市延伸。

　　此外，需求端政策優化調整還(hái)包括放(fàng)寬新房(fáng)搖号、鼓勵棚改房(fáng)票安置等，供應端舉措包括放(fàng)松預售取證、放(fàng)松預售資金監管、放(fàng)松土(tǔ)拍(pāi)條件、支持房(fáng)企融資等。

　　更重要的是，近期召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)強調“保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定”，既是對民(mín)生(shēng)的呵護，也是保市場主體(tǐ)，穩預期，緩解置業者擔憂情緒，進而帶動企業端投資擴表。

　　“重點城(chéng)市調控政策有進一步放(fàng)寬空間，如(rú)調整認房(fáng)又認貸、放(fàng)寬限購(gòu)、降低首付比例等。”諸葛找房(fáng)數據研究中心高級分(fēn)析師(shī)關榮雪向《證券日(rì)報》記者表示，預計(jì)2023年的房(fáng)地産市場仍将以穩爲主，寬松性政策效應逐步發酵，市場将會從(cóng)底部緩慢(màn)回升。

　　這期間，仍需有效防範化解優質頭部房(fáng)企風(fēng)險，降低行業整體(tǐ)負債水平，要做到這一點，金融服務必須跟上。

　　“三箭齊發”穩融資

　　加速風(fēng)險出清

　　即将過去(qù)的2022年，理(lǐ)财産品違約、債務展期、交換要約等流動性風(fēng)險事(shì)件仍時有發生(shēng)，房(fáng)地産行業整體(tǐ)償債壓力不減，百強房(fáng)企中有約40家發生(shēng)債務違約，監管層多次提及，有效防範化解房(fáng)地産領域風(fēng)險。

　　如(rú)此背景下，房(fáng)地産融資政策漸進式松綁，從(cóng)年初明确并購(gòu)貸不再計(jì)入“三道紅(hóng)線”到8月份中債增增信支持房(fáng)企發債，9月份，監管指示銀行新增6000億元房(fáng)地産融資，直至10月份允許部分(fēn)涉房(fáng)企業A股融資，調整廣度與力度不斷加大(dà)加深。

　　“上半年，公司現金流主要來(lái)自(zì)銷售回款、資産變現獲得(de)的少量現金以及其他(tā)渠道等，融資占比極低。”某房(fáng)企融資部門(mén)人(rén)士向《證券日(rì)報》記者表示，下半年，得(de)益于政策支持，行業整體(tǐ)融資環境有所改善，但(dàn)受制于金融機(jī)構的審慎策略以及企業自(zì)身(shēn)資産抵押增信等難題，靠拓寬融資渠道充盈現金流仍不易。

　　據中指研究院監測，2022年1月份至11月份，房(fáng)地産企業非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%；預計(jì)2022年全年非銀融資約達9000億元，同比下降50%。随之而改變的是房(fáng)企融資結構。

　　“信用債占非銀融資半壁江山(shān)，同比提升22.5個百分(fēn)點；ABS融資占比達三成以上，同比提升8.5個百分(fēn)點。”中指研究院企業事(shì)業部研究負責人(rén)劉水向《證券日(rì)報》記者表示，海外債以及信托融資占比大(dà)幅下降，其中海外債占比僅爲2.3%，同比下降14.1個百分(fēn)點。

　　“境内債成爲今年房(fáng)企非銀融資‘頂梁柱’。”關榮雪稱。

　　同策研究院資深分(fēn)析師(shī)肖雲祥向《證券日(rì)報》記者表示,前期房(fáng)企在多元化融資渠道發力，如(rú)ABS、綠色債、保租房(fáng)以及産業園REITs等，但(dàn)以優質房(fáng)企、央企國(guó)企以及城(chéng)投公司爲主，民(mín)營房(fáng)企在境内外融資皆較爲艱難。

　　好在2022年末的政策暖意令行業振奮。分(fēn)水嶺出現在11月份，支持房(fáng)企融資态度發生(shēng)根本轉變，纾困方向從(cóng)此前“優質項目”轉換至“項目與企業并存”，這被業内看(kàn)作是房(fáng)企穿過至暗，迎來(lái)黎明的重要轉折點。

　　11月11日(rì)，央行、銀保監會出台“金融16條”；11月28日(rì)證監會發布“新5條”支持房(fáng)地産股權融資；12月21日(rì)，證監會再發文，允許符合條件的房(fáng)企“借殼”已上市房(fáng)企。

　　這期間，在實操層面，信貸、債券、股權融資“三箭齊發”。截至目前，60餘家銀行向房(fáng)企授信總額度超過4.8萬億元；8家民(mín)營房(fáng)企儲架式注冊發行債券1210億元；超32家上市房(fáng)企披露股權融資意向或計(jì)劃，華夏幸福等出險房(fáng)企亦在其列。

　　時隔多年重啓股權融資及借殼上市，多類型房(fáng)企及上下遊相(xiàng)關企業均有望受益。多位分(fēn)析師(shī)及房(fáng)企相(xiàng)關人(rén)士皆向《證券日(rì)報》記者表達了相(xiàng)似看(kàn)法，“一方面有利于降低行業整體(tǐ)負債水平及融資成本，改善現金流；另一方面，出險房(fáng)企可(kě)借此進一步實現‘保交樓’及債務重組目标，未出險房(fáng)企可(kě)緩解償債壓力，優質房(fáng)企則迎來(lái)收購(gòu)擴表機(jī)會。”

　　展望後市，預計(jì)會有更多房(fáng)企進行業務重組、資産換倉，加快(kuài)行業風(fēng)險出清。此外，随着銷售企穩，有望爲企業帶來(lái)第二次成長機(jī)遇，行業集中度将進一步提升，形成新的競争格局。

　　大(dà)開發時代結束

　　向新發展模式轉型

　　在将穩地産列入“防範化解重大(dà)經濟金融任務”之際，面對現時的行業巨變以及未來(lái)行業出清後重新建立的行業競争格局，房(fáng)企掌舵人(rén)亦需重新謀篇布局，勉力前行。

　　“行業難關已過，曙光(guāng)已現。未來(lái)确實會有一些挑戰和壓力。”萬科(kē)總裁祝九勝在上述臨時股東大(dà)會上表示，中長期來(lái)看(kàn)，萬科(kē)有三件事(shì)要長期堅持：第一，要穩健經營；第二，一定要保持開發業務在第一陣營；第三，要真正實現從(cóng)房(fáng)地産開發轉向不動産開發、經營、服務并重，堅決堅定完成轉型。

　　“對美的置業來(lái)講，我們不是第一次感受到刺骨寒意，行業出清是一個必經過程，同時蘊藏機(jī)會。”美的置業管理(lǐ)層人(rén)士向《證券日(rì)報》記者表示，未來(lái)，公司調整發展戰略，不再單一追求規模，降低負債，放(fàng)慢(màn)速度，逐步提升利潤水平，要以開發鏈業務爲主軸，持續推動房(fáng)地産相(xiàng)關多元化業務，深化面向未來(lái)的房(fáng)地産科(kē)技能力，即智能化和裝配式建築，保持持續而穩定的增長動能。

　　穩健型房(fáng)企制定新發展目标的背後，預示着房(fáng)地産行業需加快(kuài)向新發展模式平穩過渡。

　　“大(dà)開發時代已經落幕，‘千億房(fáng)企’已從(cóng)高峰時刻的42家跌至如(rú)今的不足20家，靠‘高負債、高杠杆、高周轉’的‘舊三高’模式擴規模時代已經結束，探索新發展模式是前行必經之路(lù)，比如(rú)可(kě)以考慮加碼布局長租房(fáng)、保障房(fáng)、城(chéng)市更新以及綠色科(kē)技等領域。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日(rì)報》記者表示，更重要的是，中國(guó)擁有全球最大(dà)的居住服務業市場，規模超過30萬億元，相(xiàng)關企業可(kě)圍繞這一領域布局，走多元化發展道路(lù)。

　　“今年幾乎沒有拿地，但(dàn)投決會依然開得(de)很頻繁，因爲投拓條線的人(rén)在忙着上馬代建項目。”某房(fáng)企管理(lǐ)層向《證券日(rì)報》記者表示，這是公司未來(lái)需大(dà)力拓展的重要業務線之一。

　　“代建市場需求端正在滋生(shēng)新訴求，比如(rú)城(chéng)投公司、資産管理(lǐ)公司旗下項目需要代建企業接手，其市場規模巨大(dà)。”肖雲祥稱，随着存量時代來(lái)臨以及行業進入專業化發展時代，房(fáng)企業務戰略重心正逐步從(cóng)重資産運營向輕資産運營轉移，資産管理(lǐ)、物業服務等是探索新發展模式的重點領域。

　　在劉水看(kàn)來(lái)，新發展模式涉及租賃，物業管理(lǐ)、商業管理(lǐ)、代建等輕資産方向，以及城(chéng)市更新盤活存量市場，另外，倉儲物流及産業園區REITs、不動産私募投資基金等也是重要新領域。

　　值得(de)一提的是，資本正在助力房(fáng)地産行業邁向新發展時期，比如(rú)建立收益和風(fēng)險介于證券市場和債券市場之間的REITs市場，已經初步取得(de)成效。截至目前，已有4隻保租房(fáng)公募REITs上市，首單生(shēng)物醫藥産業園REITs已于12月27日(rì)上市，首單民(mín)企倉儲物流公募REITs已獲批……在業内看(kàn)來(lái)，豐富REITs底層資産，有利于構建“租購(gòu)并舉”的住房(fáng)發展新模式。

　　走過2022年，行業迎來(lái)真正的拐點，展望2023年，可(kě)以期許的是，出險房(fáng)企将繼續有序出清，企業經營有望逐漸回歸正軌，并加速向新模式轉型，築牢房(fáng)地産行業未來(lái)健康發展的根基。