“房(fáng)子是我建的，價格由我定”“買房(fáng)子簽合同，什麽條件都(dōu)是我說(shuō)了算”……在房(fáng)地産市場，不少開發商對相(xiàng)關法律法規視而不見，與購(gòu)房(fáng)者簽訂“霸王條款”的事(shì)情時有發生(shēng)，讓購(gòu)房(fáng)者的合法權益受損。爲此，浙江省湖州市長興縣市場監管部門(mén)聯合消費者組織曝光(guāng)了購(gòu)房(fáng)合同中的五大(dà)“霸王條款”。

　　條款一：商品房(fáng)所在的樓宇外牆面使用權不屬于買受人(rén)，買賣雙方同意屋頂和外牆面廣告權、會所、設施及其他(tā)賣方投資建造的經營性房(fáng)産和設施權益屬于出賣方。

　　●點評：根據《民(mín)法典》第二百七十一條“業主對建築物内的住宅、經營性用房(fáng)等專有部分(fēn)享有所有權，對專有部分(fēn)以外的共有部分(fēn)享有共有和共同管理(lǐ)的權利”規定，屋頂、外牆使用權依法應當歸專有部分(fēn)全體(tǐ)業主所有。開發商要想取得(de)屋頂和外牆面廣告權，必須取得(de)該專有部分(fēn)全體(tǐ)業主的同意；會所、設施及其他(tā)賣方投資建造的經營性房(fáng)産和設施權益，如(rú)屬于業主共有部分(fēn)，則必須經過業主大(dà)會通過，且不得(de)影(yǐng)響全體(tǐ)業主的正常生(shēng)活，不能通過一對一簽訂商品房(fáng)買賣合同的方式迫使買房(fáng)人(rén)同意。

　　條款二：占用小區的道路(lù)或場地用于停放(fàng)車輛(liàng)的車位，全部歸出賣人(rén)，出賣人(rén)有權出售、出租。

　　●點評：此條款違反了《民(mín)法典》第二百七十四條“建築區劃内的道路(lù)，屬于業主共有，但(dàn)屬于城(chéng)鎮公共道路(lù)的除外。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但(dàn)屬于城(chéng)鎮公共綠地或者明示屬于個人(rén)的除外。建築區劃内的其他(tā)公共場所、公用設施和物業服務用房(fáng)，屬于業主共有”、第二百七十五條“建築區劃内，規劃用于停放(fàng)汽車的車位、車庫的歸屬，由當事(shì)人(rén)通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路(lù)或者其他(tā)場地用于停放(fàng)汽車的車位，屬于業主共有”以及第二百七十六條“建築區劃内，規劃用于停放(fàng)汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”的規定，剝奪了業主占用、使用、收益、處分(fēn)小區道路(lù)和車位的權利。

　　條款三：出賣人(rén)在售房(fáng)過程中向買受人(rén)提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特别說(shuō)明的外，均僅供買受人(rén)購(gòu)房(fáng)參考，不得(de)視爲合同内容條款。

　　●點評：《民(mín)法典》第四百七十三條第二款規定“商業廣告和宣傳的内容符合要約條件的，構成要約”。最高人(rén)民(mín)法院《關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用法律若幹問(wèn)題的解釋》第三條規定“商品房(fáng)的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請(qǐng)，但(dàn)是出賣人(rén)就(jiù)商品房(fáng)開發規劃範圍内的房(fáng)屋及相(xiàng)關設施所作的說(shuō)明和允諾具體(tǐ)确定，并對商品房(fáng)買賣合同的訂立以及房(fáng)屋價格的确定有重大(dà)影(yǐng)響的，應當視爲要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房(fáng)買賣合同，亦應當視爲合同内容，當事(shì)人(rén)違反的，應當承擔違約責任”。如(rú)果符合上述規定情形，那麽出賣人(rén)在售房(fáng)過程中向買受人(rén)提供的圖紙、資料、宣傳廣告等即使未載入合同，亦應當視爲合同内容。如(rú)果違反，應承擔違約責任。

　　條款四：本認購(gòu)書(shū)簽訂7日(rì)内，認購(gòu)人(rén)未能交納首付或與出賣人(rén)簽訂正式購(gòu)房(fáng)合同的，認購(gòu)人(rén)所付誠信金不予退還(hái)。

　　●點評：《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》第二十二條規定“符合商品房(fáng)銷售條件的，房(fáng)地産開發企業在訂立商品房(fáng)買賣合同之前向買受人(rén)收取預訂款性質費用的，訂立商品房(fáng)買賣合同時，所收費用應當抵作房(fáng)價款；當事(shì)人(rén)未能訂立商品房(fáng)買賣合同的，房(fáng)地産開發企業應當向買受人(rén)返還(hái)所收費用；當事(shì)人(rén)之間另有約定的，從(cóng)其約定。”最高人(rén)民(mín)法院《關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用法律若幹問(wèn)題的解釋》第四條規定“出賣人(rén)通過認購(gòu)、訂購(gòu)、預訂等方式向買受人(rén)收受定金作爲訂立商品房(fáng)買賣合同擔保的，如(rú)果因當事(shì)人(rén)一方原因未能訂立商品房(fáng)買賣合同，應當按照(zhào)法律關于定金的規定處理(lǐ)；因不可(kě)歸責于當事(shì)人(rén)雙方的事(shì)由，導緻商品房(fáng)買賣合同未能訂立的，出賣人(rén)應當将定金返還(hái)買受人(rén)”。根據上述規定，如(rú)因不可(kě)歸責于當事(shì)人(rén)雙方的事(shì)由導緻合同未能訂立的，出賣人(rén)應返還(hái)誠信金。

　　條款五：買受人(rén)在辦理(lǐ)入住手續時應交納物業、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話(huà)、裝修保證金等費用，否則不予辦理(lǐ)入住手續。

　　●點評：出賣人(rén)訂立這樣的條款，實際上是在免除自(zì)身(shēn)的法定義務。業主買了房(fáng)子，出賣人(rén)就(jiù)應該履行商品房(fáng)買賣合同，在規定時間内交鑰匙；而交納物業、水、電等費用是業主與其他(tā)單位訂立的另外一個合同。此條款違反了《消費者權益保護法》第九條“消費者享有自(zì)主選擇商品或者服務的權利”的規定。

　　提醒：購(gòu)房(fáng)者在簽訂合同前，一定要了解購(gòu)房(fáng)相(xiàng)關法律知識，仔細審閱合同中的每個條款，最好請(qǐng)專業人(rén)士、房(fáng)地産律師(shī)陪同選房(fáng)購(gòu)房(fáng)，以提高自(zì)己的“反霸”能力。