近日(rì)，中共中央、國(guó)務院印發《擴大(dà)内需戰略規劃綱要(2022-2035年)》（以下簡稱《綱要》）。在住房(fáng)方面，《綱要》提出，要促進居住消費健康發展。

　　從(cóng)具體(tǐ)内容上看(kàn)，《綱要》提出，堅持“房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強房(fáng)地産市場預期引導，探索新的發展模式，加快(kuài)建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房(fáng)制度，穩妥實施房(fáng)地産市場平穩健康發展長效機(jī)制，支持居民(mín)合理(lǐ)自(zì)住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩地價、穩房(fáng)價、穩預期。完善住房(fáng)保障基礎性制度和支持政策，以人(rén)口淨流入的大(dà)城(chéng)市爲重點，擴大(dà)保障性租賃住房(fáng)供給。因地制宜發展共有産權住房(fáng)。完善長租房(fáng)政策，逐步使租購(gòu)住房(fáng)在享受公共服務上具有同等權利。健全住房(fáng)公積金制度。推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數字家庭發展。

　　“此次涉及房(fáng)地産行業方面的政策比較全面，且有較爲詳細的政策支持。”多位業内專家均向《證券日(rì)報》記者表示，擴大(dà)内需需要房(fáng)地産的積極參與，居住消費是助力經濟增長重回合理(lǐ)區間的關鍵要素之一。

　　加強房(fáng)地産市場預期引導

　　供需兩端發力提振樓市信心

　　“《綱要》提出‘加強房(fáng)地産市場預期引導’，這是對穩預期的強調。” 中指研究院指數事(shì)業部市場研究總監陳文靜(jìng)向《證券日(rì)報》記者表示，當前房(fáng)地産市場供需兩端信心不足，強化預期引導，更有利于市場情緒修複。

　　“促進樓市回暖的關鍵在于纾困房(fáng)企和穩定市場預期。”某房(fáng)企掌舵人(rén)向《證券日(rì)報》記者表示，從(cóng)短(duǎn)期看(kàn)，仍需進一步從(cóng)供需兩端發力，保障“保交付”的同時，進一步釋放(fàng)居住購(gòu)房(fáng)需求，引導市場主體(tǐ)重回投資端。

　　上述人(rén)士進一步稱，從(cóng)企業端看(kàn)，信用良好房(fáng)企多方融資渠道已經被打通，信用預期相(xiàng)對較穩，這有助于其在銷售市場發力。已出險房(fáng)企則在多重因素下，新房(fáng)銷售和轉讓資産均受到不同程度的影(yǐng)響，正亟須增量資金進入強化“保交樓”信心，消除居民(mín)購(gòu)房(fáng)擔憂。從(cóng)市場需求端看(kàn)，各地仍需“因城(chéng)施策”進一步優化樓市政策，通過階段性放(fàng)寬首套房(fáng)貸利率下限、調整限購(gòu)及限貸政策、降低首套房(fáng)甚至二套房(fáng)首付比例等相(xiàng)關舉措降低購(gòu)房(fáng)成本，支持居民(mín)購(gòu)房(fáng)需求。此外，應注意引導和激發改善性需求入市，未來(lái)的居住消費，新市民(mín)以及換房(fáng)人(rén)群将是重要主力軍。

　　在業内看(kàn)來(lái)，加強房(fáng)地産市場預期引導，意在提振房(fáng)地産市場信心，促進銷售端回暖，才能帶動房(fáng)地産行業上下遊産業鏈消費進入正循環。

　　支持居民(mín)合理(lǐ)自(zì)住需求

　　帶動産業鏈上下遊消費

　　“此次對于房(fáng)地産方面的内需政策，實際上有幾個重要層次。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一是房(fáng)地産内需的促進要基于“一定位一制度”的大(dà)框架下進行，即要在“房(fáng)住不炒”的定位、“租購(gòu)并舉”的制度下推進。唯有這樣，對于住房(fáng)或居住消費的支持才具有可(kě)持續性，也防範出現方向的偏差，如(rú)出現各類炒作購(gòu)房(fáng)需求的錯誤做法。二是在居住需求方面，實際上從(cóng)不同維度做了分(fēn)類。從(cóng)需求的合理(lǐ)和不合理(lǐ)角度，區分(fēn)爲對合理(lǐ)自(zì)住需求的支持、對投資投機(jī)性需求的遏制。三是從(cóng)市場化和保障類的角度，區分(fēn)爲市場化領域和保障性租賃住房(fáng)、共有産權住房(fáng)等内容。

　　“此次國(guó)家發布的擴内需戰略，沒有像2008年那樣更多強調如(rú)何促進商品房(fáng)購(gòu)置需求，而是隻提了支持居民(mín)合理(lǐ)自(zì)住需求，包括剛性需求、改善性需求等，更多的是推動供給側改革。”廣東省住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉向《證券日(rì)報》記者表示，當前，我國(guó)人(rén)均住房(fáng)面積超過41平方米，人(rén)均擁有1.06間，戶均擁有1.1套。因此，高收入人(rén)群換房(fáng)需求、資産配置需求減弱。接下來(lái)，就(jiù)是換房(fáng)需求、低收入家庭上車等購(gòu)房(fáng)需求。而支持合理(lǐ)自(zì)住需求，是适應需求端變化，讓供應匹配需求，需求牽引供給，供需平衡，房(fáng)地産才能穩定。

　　嚴躍進還(hái)進一步稱，政策将需求進行了階段性的劃分(fēn)，包括購(gòu)房(fáng)需求和購(gòu)房(fáng)後期需求，比如(rú)提及養老居住需求、家庭裝修需求、智能家電需求等。

　　“房(fáng)地産行業鏈條長且複雜，上下遊涉及的大(dà)行業有50多個，可(kě)帶動的消費空間巨大(dà)。對于居民(mín)消費層面來(lái)說(shuō)，購(gòu)房(fáng)後的消費以及存量房(fáng)升級換代等多領域都(dōu)有可(kě)提升空間。”某房(fáng)企人(rén)士表示，房(fáng)地産已經進入改善時代和存量時代，無論是新房(fáng)還(hái)是存量房(fáng)市場，都(dōu)已進入新消費需求階段，比如(rú)《綱要》中提及的“推動數字家庭發展”等。

　　“房(fáng)企要深入理(lǐ)解《綱要》中提到的各類需求，測算其總規模、對供給端的影(yǐng)響和要求，以此考量未來(lái)如(rú)何基于此類需求創新産品和服務。”嚴躍進稱，如(rú)此才能在“房(fáng)住不炒”以及“租購(gòu)并舉”下，積極做好轉型或探索出新發展模式。