近期，信貸、債券、股權“三箭”相(xiàng)繼發力支持房(fáng)企融資，市場各方感受如(rú)何？中國(guó)證券報記者在南(nán)京及周邊區域采訪部分(fēn)銀行、房(fáng)企以及行業人(rén)士了解到，業内整體(tǐ)持謹慎樂觀态度。部分(fēn)房(fáng)企加碼布局，土(tǔ)拍(pāi)、銷售等方面積極信号頻現。

　　房(fáng)産交易數量回升

　　12月初的一個工(gōng)作日(rì)，記者來(lái)到位于南(nán)京市燕子矶片區的華發四季雅築樓盤，售樓處稍顯冷(lěng)清。銷售人(rén)員(yuán)告訴記者，雖然沒有恢複到首次開盤時需要“搖号”的狀态，但(dàn)近期客戶來(lái)訪情況總體(tǐ)有所好轉。一公裡(lǐ)外的項目現場，塔吊運轉、機(jī)聲隆隆，多台施工(gōng)車輛(liàng)往來(lái)進出，已有四五棟樓接近封頂。根據計(jì)劃，樓盤将在2024年10月實現交付。

　　南(nán)京網上房(fáng)地産數據顯示，當前該項目共計(jì)入網888套，認購(gòu)與成交合計(jì)520套，去(qù)化率基本達到6成，在片區内表現較好。“小區配置比較高端，又是國(guó)企開發商的項目，相(xiàng)對放(fàng)心一點。”一位購(gòu)房(fáng)者告訴記者。

　　12月5日(rì)，華發股份發布2022年度非公開發行A股股票預案，拟募集資金不超過60億元，用于執行“保交樓、保民(mín)生(shēng)”政策，同時改善财務結構。其中，13.5億元将投向南(nán)京燕子矶G82項目，即華發四季雅築樓盤。

　　華發股份定增的背景是此前證監會發布優化房(fáng)地産股權融資“新五條”，其中提出恢複上市房(fáng)企和涉房(fáng)上市公司再融資。一段時間以來(lái)，政策層面在信貸、債券、股權方面相(xiàng)繼發力幫助房(fáng)企融資，疊加各地降低首付與公積金貸款利率、放(fàng)寬限購(gòu)等一系列措施，部分(fēn)城(chéng)市成交出現好轉。

　　數據顯示，11月份南(nán)京新房(fáng)成交量爲4564套，相(xiàng)比10月份的3179套提升近44%，是今年以來(lái)單月漲幅之最；二手房(fáng)方面，我愛我家數據顯示，11月南(nán)京二手房(fáng)成交量7055套，環比上漲26.7%，結束8月份以來(lái)的下跌态勢，但(dàn)成交均價環比下滑1.9%。

　　值得(de)注意的是，從(cóng)南(nán)京的新房(fáng)銷售情況看(kàn)，河西等片區高端改善型住房(fáng)較爲亮眼。以11月底開盤的越秀和樾府爲例，單套總價在800萬元-1200萬元之間，目前去(qù)化率均超過8成，僅有部分(fēn)低樓層房(fáng)子未銷售出去(qù)。同時，南(nán)京新房(fáng)未售套數仍居7萬餘套高位，去(qù)庫存壓力較大(dà)。

　　積極與審慎并重

　　作爲支持房(fáng)企融資的“第一支箭”，信貸政策被寄予厚望。《關于做好當前金融支持房(fáng)地産市場平穩健康發展工(gōng)作的通知》出台以來(lái)，一批銀行密集與房(fáng)企簽約，提供授信支持。

　　具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，工(gōng)、農、中、建、交等國(guó)有大(dà)行相(xiàng)繼與萬科(kē)、龍湖等一批頭部房(fáng)企簽署合作協議(yì)，同時光(guāng)大(dà)銀行、招商銀行等全國(guó)性股份制銀行跟進，相(xiàng)關授信總額度超過2萬億元。

　　“相(xiàng)關政策出台後，我們第一時間做了存量項目的梳理(lǐ)，根據項目實際建設及銷售情況，合理(lǐ)調整還(hái)款計(jì)劃、設定展期方案，促進項目順利完工(gōng)交付。”南(nán)京銀行相(xiàng)關負責人(rén)告訴記者，該行正加快(kuài)制定保函置換預售監管資金業務、房(fáng)企跨境融資“内保外貸”業務的實施細則，協助房(fáng)地産企業盤活存量資産，防範化解房(fáng)地産企業流動性風(fēng)險。

　　“在合規前提下，我行會合理(lǐ)安排房(fáng)地産貸款的增速及占比，審慎開展房(fáng)地産行業授信業務，平穩有序投放(fàng)相(xiàng)關貸款。”該負責人(rén)表示，将以相(xiàng)關政策部署爲原則，配合“穩增長”、保障民(mín)生(shēng)穩定，爲房(fáng)地産企業提供合理(lǐ)、必要的融資支持。

　　積極與審慎并重是當前不少業内人(rén)士的态度。“市場總體(tǐ)還(hái)是比較冷(lěng)。”南(nán)京一位國(guó)有大(dà)行支行負責人(rén)向記者直言，目前在對房(fáng)企放(fàng)貸時仍然優選河西、南(nán)部新城(chéng)這兩個優質片區的項目。“簽約的很多是意向授信函，最終放(fàng)款還(hái)要看(kàn)項目質地。”該人(rén)士表示，央企、國(guó)企的項目貸款總體(tǐ)容易獲批，對民(mín)企則會要求多加一些保障手段，如(rú)組織銀團貸款等。

　　從(cóng)公開的簽約情況看(kàn)，目前以國(guó)有大(dà)行與全國(guó)性股份制銀行居多。“個人(rén)判斷，更多中小銀行還(hái)會觀望一段時間。”一位江蘇地區上市銀行高管對記者表示，當前政策的出台對一些頭部房(fáng)企形成了較好支持。

　　經營性現金流回暖是關鍵

　　“11月，南(nán)京二手房(fáng)交易實現‘以價換量’，一定程度上說(shuō)明價格基本到了此前持币觀望人(rén)群的心理(lǐ)位置。”一位長期觀察南(nán)京房(fáng)地産市場的人(rén)士向記者分(fēn)析，當政策及房(fáng)企經營的确定性提高後，購(gòu)房(fáng)者會逐步對市場價格産生(shēng)明确預期，進而敢于交易。“置換出二手房(fáng)的人(rén)群可(kě)能把資金投向改善型新房(fáng)，層層傳導。”

　　“目前的政策能解決資金供給側的絕大(dà)部分(fēn)問(wèn)題，等逐步落實後會有很大(dà)的改善。”江蘇一家頭部上市房(fáng)企人(rén)士告訴記者，目前公司正積極對接相(xiàng)關機(jī)構，推進一些融資項目落地。該人(rén)士同時強調，當前措施更多是改善融資結構，公司更關注新房(fáng)銷售市場何時複蘇。“經營性現金流的回暖才能真正讓公司回歸到健康狀态。”

　　值得(de)注意的是，一些區域房(fáng)企或不以房(fáng)地産作爲單一主業的上市公司正逐步加碼地産項目，展現出對市場的信心。

　　12月初，蘇州開啓今年第五批次土(tǔ)拍(pāi)，10宗地塊全部成交，2宗地塊進入觸頂搖号階段，共攬金132億元。其中，高新區科(kē)技城(chéng)青山(shān)路(lù)西、科(kē)憬路(lù)北地塊被蘇州高新控股子公司蘇州高新地産集團有限公司以18.2億元競得(de)。

　　今年四季度，蘇州高新及旗下公司接連競得(de)三幅城(chéng)鎮住宅用地，出讓面積合計(jì)15.63萬平方米，共計(jì)耗資35.33億元，超過前三季度拿地總額。

　　黑(hēi)牡丹則以8.32億元拍(pāi)下常州市一塊商、住用地，同時通過控股二級子公司向常州環龍星辰置業有限公司增資，并表示将視其經營情況決定是否進一步收購(gòu)控股權。

　　“公司拍(pāi)地及增資參股房(fáng)地産公司，是在當前房(fáng)地産市場狀況下充分(fēn)考慮相(xiàng)關風(fēng)險因素基礎上所做的投資決策。”黑(hēi)牡丹相(xiàng)關負責人(rén)告訴記者，公司關注市場的内生(shēng)增長動力，短(duǎn)期對住宅市場複蘇的看(kàn)法仍偏中性，但(dàn)認爲整體(tǐ)市場需求在中長期有望保持穩定。

　　“政策出台後，近期已有多家銀行、券商等機(jī)構主動來(lái)公司溝通股權及債權市場再融資方案的可(kě)行性。我們将擇機(jī)開展融資業務，增加公司資金儲備，确保項目如(rú)期交付。”上述黑(hēi)牡丹相(xiàng)關負責人(rén)表示。