日(rì)前，江蘇省鎮江市市場監管局、鎮江市消協聯合開展了房(fáng)地産中介合同不公平格式條款點評。這些不公平合同格式條款主要體(tǐ)現在排除或者限制消費者的權利、免除經營者的責任、對涉及重大(dà)利害關系的格式條款未顯著提示或者說(shuō)明、合同主體(tǐ)缺失、相(xiàng)關約定不明等方面。

　　排除或者限制消費者的權利、免除經營者的責任

　　●條款1：丙方（中介方）在交易過程中對于甲乙雙方的信用無擔保之義務，甲乙任何一方中途違約，不影(yǐng)響丙方對傭金的收取，甲乙兩方當中受損失一方可(kě)向對方要求賠償。

　　●條款2：本中介就(jiù)房(fáng)屋租賃雙方提供中介服務，無擔保義務，不承擔賠償及連帶責任。

　　●評析：在房(fáng)地産中介合同中，雖然主要是買賣或租賃雙方權利義務的約定，但(dàn)也涉及中介機(jī)構作爲居間方在合同中應當承擔的權利義務，如(rú)果因中介方沒有全面履行義務，對交易雙方或交易标的的真實信息審核不嚴而産生(shēng)糾紛，中介方也應當根據其過錯承擔相(xiàng)應責任。上述約定完全規避了中介方作爲居間方對雙方交易資格及相(xiàng)關情況進行審查的義務，存在格式條款提供方即中介方利用格式條款免除自(zì)己的責任，加重消費者責任的嫌疑。

　　●條款3：本合同在履行中發生(shēng)争議(yì)，由甲乙雙方協商解決。協商不成時，甲乙雙方同意中國(guó)國(guó)際經濟貿易仲裁委員(yuán)會深圳分(fēn)會仲裁。

　　●評析：該條約定的仲裁機(jī)構遠(yuǎn)離(lí)與争議(yì)有實際聯系的地點，不切實際，會增加合同雙方通過法律手段解決争議(yì)的難度。同時，該條款中規定消費者與經營者之間的争議(yì)隻能通過仲裁委員(yuán)會進行仲裁解決，排除司法管轄權，涉嫌排除消費者選擇争議(yì)解決方式的權利。

　　●法律依據：《民(mín)法典》第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效:（一）具有本法第一編第六章(zhāng)第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理(lǐ)地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

　　第九百六十二條：中介人(rén)應當就(jiù)有關訂立合同的事(shì)項向委托人(rén)如(rú)實報告。中介人(rén)故意隐瞞與訂立合同有關的重要事(shì)實或者提供虛假情況，損害委托人(rén)利益的，不得(de)請(qǐng)求支付報酬并應當承擔賠償責任。

　　《消費者權益保護法》第二十六條第二款：經營者不得(de)以格式條款、通知、聲明、店(diàn)堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理(lǐ)的規定，不得(de)利用格式條款并借助技術手段強制交易。第三款：格式條款、通知、聲明、店(diàn)堂告示等含有前款所列内容的，其内容無效。

　　對涉及重大(dà)利害關系的格式條款未顯著提示或者說(shuō)明

　　●條款1：爲保證買賣雙方能更好地履行合同，買賣雙方各交交易保證金予經紀方。

　　●條款2：甲乙雙方各押合同保證金于居間方處，作爲本合同履行擔保金，任何一方違約，保證金歸居間方所有。

　　●評析：上述條款約定了交易保證金，但(dàn)保證金在法律法規中并無明确規定，隻能由雙方自(zì)願交納，中介方不得(de)強制收取，如(rú)果以格式條款形式規定，涉及到消費者重大(dà)利害關系，應顯著提示。

　　●條款3：如(rú)乙方違約，所付定金不予退還(hái)，還(hái)應向丙方交納傭金；如(rú)甲方違約，甲方應賠償乙方相(xiàng)當于購(gòu)房(fáng)定金2倍的違約金，還(hái)應向丙方交納傭金。甲乙雙方自(zì)願讓丙方有權在定金中優先收取傭金。

　　●條款4：違約責任：如(rú)甲方違約，則由甲方按支付定金的2倍賠付給乙方；如(rú)乙方違約，所交購(gòu)房(fáng)定金不予退還(hái)。違約賠償金歸非違約方和中介方共有，非違約方與中介按收益四、六分(fēn)成（即非違約方得(de)六成、中介得(de)四成）。

　　●評析：根據法律規定，買賣雙方形成定金合同關系後，因一方違約而産生(shēng)定金罰則，應當雙倍返還(hái)定金或無權請(qǐng)求返還(hái)定金。上述條款中，中介方利用格式條款約定其有權限從(cóng)定金中收取中介費用，或者約定定金四、六分(fēn)成，沒有法律依據，屬于限制消費者主要權利的條款，應當做加黑(hēi)加粗字體(tǐ)的提示，并作明确說(shuō)明，否則消費者可(kě)以主張該條款無效。

　　●法律依據：《民(mín)法典》第四百九十六條第二款：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則确定當事(shì)人(rén)之間的權利和義務，并采取合理(lǐ)的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大(dà)利害關系的條款，按照(zhào)對方的要求，對該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務，緻使對方沒有注意或者理(lǐ)解與其有重大(dà)利害關系的條款的，對方可(kě)以主張該條款不成爲合同的内容。

　　《消費者權益保護法》第二十六條第一款：經營者在經營活動中使用格式條款的，應當以顯著方式提請(qǐng)消費者注意商品或者服務的數量和質量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事(shì)項和風(fēng)險警示、售後服務、民(mín)事(shì)責任等與消費者有重大(dà)利害關系的内容，并按照(zhào)消費者的要求予以說(shuō)明。

　　合同主體(tǐ)缺失

　　●條款：房(fáng)産買賣、租賃中介合同中的當事(shì)人(rén)部分(fēn)隻有出售方、出租人(rén)爲甲方，買受方、承租人(rén)爲乙方，沒有中介方即丙方。

　　●評析：在房(fáng)地産中介合同中，存在兩種因合同産生(shēng)的法律關系，一是買賣或租賃合同關系，二是中介合同關系。合同中有中介方提供居間服務的相(xiàng)關權利義務約定，落款處也有中介機(jī)構，說(shuō)明合同系三方共同簽訂，中介機(jī)構也是一方當事(shì)人(rén)。如(rú)果合同中沒有體(tǐ)現出中介方的合同主體(tǐ)地位，一旦發生(shēng)争議(yì)就(jiù)會使另兩方當事(shì)人(rén)向中介方主張權利造成障礙，是合同訂立的重大(dà)風(fēng)險點。

　　●法律依據：《民(mín)法典》第四百七十條：合同的内容由當事(shì)人(rén)約定，一般包括下列條款：（一）當事(shì)人(rén)的姓名或者名稱和住所；（二）标的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決争議(yì)的方法。當事(shì)人(rén)可(kě)以參照(zhào)各類合同的示範文本訂立合同。第九百六十一條：中介合同是中介人(rén)向委托人(rén)報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人(rén)支付報酬的合同。

　　相(xiàng)關約定不明

　　●條款1：本協議(yì)在履行中發生(shēng)糾紛及産生(shēng)解約，可(kě)由雙方協商解決，如(rú)協商不成，可(kě)申請(qǐng)仲裁或向轄區人(rén)民(mín)法院提起訴訟。

　　●評析：這裡(lǐ)的“轄區人(rén)民(mín)法院”沒有寫明合同發生(shēng)糾紛後選擇由哪個有管轄權的法院受理(lǐ)，應約定清楚，避免以後産生(shēng)争議(yì)。

　　●法律依據：《民(mín)事(shì)訴訟法》第二十四條：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人(rén)民(mín)法院管轄。第三十五條：合同或者其他(tā)财産權益糾紛的當事(shì)人(rén)可(kě)以書(shū)面協議(yì)選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、标的物所在地等與争議(yì)有實際聯系的地點的人(rén)民(mín)法院管轄，但(dàn)不得(de)違反本法對級别管轄和專屬管轄的規定。

　　●條款2：租賃合同中沒有約定房(fáng)屋的租賃用途。

　　●評析：在合同簽訂過程中，如(rú)果雙方未約定房(fáng)屋租賃用途是居住或者商用，将來(lái)發生(shēng)改變用途的情況，容易發生(shēng)争議(yì)。

　　●法律依據：《民(mín)法典》第七百零四條：租賃合同的内容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　《城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》第五十四條：房(fáng)屋租賃，出租人(rén)和承租人(rén)應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他(tā)權利和義務，并向房(fáng)産管理(lǐ)部門(mén)登記備案。