黑(hēi)中介、押金糾紛、長收短(duǎn)付、卷錢跑路(lù)……住宅租賃行業的種種亂象導緻消費糾紛不斷發生(shēng)。近日(rì)，《上海市住房(fáng)租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式出台，并将于明年2月1日(rì)起實施。業内人(rén)士表示，《條例》的制定對貫徹落實“房(fáng)住不炒”，規範住房(fáng)租賃行爲，保障消費者合法權益，促進住房(fáng)租賃市場健康發展具有重要意義。

　　明确禁止群租

　　今年研究生(shēng)畢業落戶上海的小劉提起自(zì)己的租房(fáng)經曆就(jiù)唉聲歎氣：“我想在虹橋附近租個房(fáng)，看(kàn)了十幾處也沒找到中意的。有的圖片上顯示房(fáng)間整潔幹淨，進門(mén)一看(kàn)卻發現十幾個人(rén)住在一套打隔斷的房(fáng)子裡(lǐ)，早晨上廁所都(dōu)得(de)排隊。還(hái)有的房(fáng)子價格真合适，想讓中介帶着去(qù)看(kàn)房(fáng)，不是業主出差，就(jiù)是房(fáng)子剛租出去(qù)，其實都(dōu)是假房(fáng)源，用來(lái)讓你(nǐ)上鈎的。”

　　“租賃市場問(wèn)題主要表現爲克扣租金押金（占比最高）、長收短(duǎn)付、高收低出、長租公寓爆雷、個人(rén)二房(fáng)東卷錢跑路(lù)等。”北京房(fáng)地産中介行業協會秘書(shū)長趙慶祥對記者表示，“因此必須爲違規主體(tǐ)量身(shēn)定制‘緊箍咒’，強化對住房(fáng)租賃企業、房(fáng)地産經紀機(jī)構、二房(fáng)東等全過程監管。”

　　近年來(lái)，随着住房(fáng)租賃市場的快(kuài)速發展，龐大(dà)的租賃規模和複雜的租賃關系也引發了一些新情況、新問(wèn)題。據上海市人(rén)大(dà)常委會法工(gōng)委主任閻銳介紹，《條例》重點從(cóng)加強市場主體(tǐ)監管角度，圍繞健全治理(lǐ)機(jī)制、規範租賃行爲、推進服務與監督并重等方面作出相(xiàng)關規定，切實推動住房(fáng)租賃市場高質量發展。

　　群租問(wèn)題一直是超大(dà)城(chéng)市治理(lǐ)中的難點。一套房(fáng)住多少人(rén)、分(fēn)隔成什麽樣，才稱得(de)上是群租房(fáng)？爲此，上海首次在地方性法規中明确群租的相(xiàng)關概念和定義，基層治理(lǐ)中的模糊點有了法律依據。《條例》明确表示，出租住房(fáng)要以原始設計(jì)或者經有關部門(mén)批準改建的房(fáng)間爲最小出租單位，廚房(fáng)、衛生(shēng)間、陽台、貯藏室以及其他(tā)非居住空間不得(de)單獨出租用于居住，每個房(fáng)間的居住人(rén)數和人(rén)均居住面積也要符合上海相(xiàng)關規定。

　　《條例》還(hái)表示，禁止違反上述規定将住房(fáng)用于群租，禁止将違法建築、擅自(zì)改變使用性質的房(fáng)屋以及其他(tā)依法不得(de)出租的房(fáng)屋用于出租，街鎮應當對此加大(dà)查處和整治力度，定期組織排查，發現安全隐患的，應當及時督促整改、啓動執法程序、開展聯合整治。

　　加強監管力度

　　“在我們接到的投訴中，沒有登記備案的黑(hēi)中介、黑(hēi)二房(fáng)東約占2/3，有主體(tǐ)資格的約占1/3，租賃行業的長效措施就(jiù)是建立健全企業的市場準入制度、人(rén)員(yuán)的準入制度。”趙慶祥告訴記者。

　　上海此次立法的一大(dà)亮點，即加大(dà)對個人(rén)“二房(fáng)東”的監管力度。《條例》規定個人(rén)以營利爲目的轉租房(fáng)屋達到規定數量，從(cóng)事(shì)住房(fáng)租賃經營活動的，應當依法辦理(lǐ)市場主體(tǐ)登記，并明确“二房(fáng)東”收取的相(xiàng)關租金要納入監管專用賬戶。同時，對企業和從(cóng)業人(rén)員(yuán)加強管理(lǐ)，建立企業備案制度，并要求住房(fáng)租賃企業、房(fáng)地産經紀機(jī)構爲從(cóng)業人(rén)員(yuán)辦理(lǐ)從(cóng)業信息卡，從(cóng)業人(rén)員(yuán)需持卡實名從(cóng)業。

　　近年來(lái)，長租公寓爆雷現象頻現，給租客帶來(lái)巨大(dà)損失。爲此，《條例》明确，住房(fáng)租賃企業承租個人(rén)住房(fáng)從(cóng)事(shì)轉租業務的，要按規定在商業銀行開立住房(fáng)租賃交易資金監管專用賬戶，并将這一信息向社會公示。住房(fáng)租賃企業向承租人(rén)一次性收取租金超過3個月的部分(fēn)，以及收取押金超過1個月租金的部分(fēn)，應當存入住房(fáng)租賃交易資金監管專用賬戶。

　　針對租賃市場出現的虛假房(fáng)源信息，《條例》也作出相(xiàng)關規定，要求發布的房(fáng)源信息必須真實有效，通過網絡信息平台發布房(fáng)源信息的，要求平台經營者核實發布者提交的材料并建檔保存。

　　促進市場規範

　　貝殼找房(fáng)高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑對記者表示，《條例》是繼北京之後，第二部規範住房(fáng)租賃的地方性法規。《條例》以解決市場問(wèn)題爲導向，能夠有效抑制市場亂象，對促進住房(fáng)租賃市場健康發展具有重要意義。

　　一是租客居住權益更有保障。《條例》從(cóng)居住條件、安全保障、穩定租金等方面，強化承租人(rén)的權益保障，如(rú)虛假房(fáng)源、違約漲租、克扣押金等現象将得(de)到遏制，同時通過多種糾紛調解機(jī)制，租客能切實保護自(zì)身(shēn)權益。

　　二是租金水平更穩定。随着住房(fáng)租賃市場房(fáng)源的增加，市場供需矛盾将逐步緩和，租金水平走勢更加平穩，在租金“明顯上漲”時相(xiàng)關部門(mén)也會及時介入。

　　三是市場主體(tǐ)經營更規範。《條例》對房(fáng)地産經紀機(jī)構、住房(fáng)租賃企業和互聯網信息平台等市場主體(tǐ)經營行爲提出明确要求，将推動市場主體(tǐ)嚴格規範住房(fáng)租賃經營行爲，促進上海形成穩定有序的住房(fáng)租賃市場。

　　四是爲租賃行業機(jī)構化率提升提供更好的市場環境，市場參與主體(tǐ)将迎來(lái)更加嚴格規範的行業監管環境，曾經依靠非正規手段獲利的“二房(fáng)東”模式将逐漸被能真正爲租客、房(fáng)東提供價值服務的規範化經營模式所取代。

　　近年來(lái)，各地都(dōu)大(dà)力發展保障性租賃住房(fáng)，緩解住房(fáng)租賃市場結構性供給不足。爲了發揮保障性租賃住房(fáng)作用，《條例》還(hái)表示，要在租賃需求集中、生(shēng)産生(shēng)活便利、交通便捷的區域重點布局，并對租金、租期等作出了專門(mén)規定。《條例》還(hái)明确上海要建立全市統一的住房(fáng)租賃公共服務平台，提供房(fáng)源核驗、信息查詢、網上簽約、登記備案等“一站(zhàn)式”服務。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，《條例》對保障性租賃住房(fáng)設立專章(zhāng)予以規範，有助于進一步把各類資金和資源導入上海租賃住房(fáng)市場，尤其是保障性租賃住房(fáng)市場。随着後續配套政策的完善，對于租賃行業而言，無疑将開啓規範發展的新時代。