11月28日(rì)，證監會決定在房(fáng)企股權融資方面調整優化5項措施。“進一步發揮REITs盤活房(fáng)企存量資産作用”被列爲其中一項舉措，證監會明确，會同有關方面加大(dà)工(gōng)作力度，推動保障性租賃住房(fáng)REITs常态化發行，努力打造REITs市場的“保租房(fáng)闆塊”。鼓勵優質房(fáng)地産企業依托符合條件的倉儲物流、産業園區等資産發行基礎設施REITs，或作爲已上市基礎設施REITs的擴募資産。

　　“保租房(fáng)REITs”被放(fàng)在明顯位置。目前公募REITs市場中，保租房(fáng)項目共有4單（含1單已獲批但(dàn)尚未上市交易），無論是産品數量還(hái)是市值份額均已初具規模。其中，華夏基金華潤有巢REIT是國(guó)内首單市場化機(jī)構運營的保障房(fáng)REITs産品，而華潤置地成爲首家涉獵保租房(fáng)REITs的房(fáng)企。

　　公募基金也早已出手布局。中金基金是中金廈門(mén)安居REIT基金管理(lǐ)人(rén)，公司相(xiàng)關負責人(rén)表示，作爲基礎設施領域的理(lǐ)想資産類型之一，發行保租房(fáng)公募REITs可(kě)通過資本市場打造可(kě)持續的保租房(fáng)投融資模式，提高保租房(fáng)有效供給。同時，已運營成熟穩定的存量保租房(fáng)可(kě)通過發行公募REITs的方式進行“資産IPO”，盤活存量資産。

　　“對于投資者而言，由于相(xiàng)對穩定的出租率和租金，以及與政策關聯度較高，保租房(fáng)REITs具備一定的抗周期屬性，是不動産權REITs中的‘保障性’資産；對于原始權益人(rén)而言，‘十四五’期間各地擴大(dà)保租房(fáng)供給的強勁需求，疊加政策面支撐，其也有動力嘗試通過發行REITs推動保租房(fáng)投資建設。” 中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日(rì)報》記者采訪時認爲，因此，從(cóng)供需兩端來(lái)看(kàn)，保租房(fáng)REITs的擴容潛力較大(dà)，可(kě)滿足投資者和原始權益人(rén)的不同需求。

　　中金基金相(xiàng)關負責人(rén)預計(jì)，未來(lái)，或将有更多符合條件的保租房(fáng)通過首發或擴募的方式發行公募REITs，保租房(fáng)REITs的産品數量及總體(tǐ)規模有望逐漸發展壯大(dà)，形成REITs市場的“保租房(fáng)闆塊”。

　　接下來(lái)，如(rú)何借REITs方式盤活房(fáng)企項目，同時充實保租房(fáng)房(fáng)源，需要市場各方仔細研究。

　　明明認爲，一方面，需加強對相(xiàng)關REITs回收資金用途的引導和監管，包括開設回收資金專項賬戶，完善回收資金的使用申請(qǐng)、風(fēng)險控制、信息披露等，确保回收資金能夠以資本金等形式投入新的保租房(fáng)建設中。另一方面，對于不同的市場參與主體(tǐ)，政策面可(kě)考慮出台相(xiàng)關細則作爲指導，爲回收資金監管提供制度支持；原始權益人(rén)需要對REITs服務實體(tǐ)經濟、助推存量資産和新增投資良性循環的重要意義做到充分(fēn)認識；基金管理(lǐ)人(rén)則需落實監管義務，跟蹤回收資金投入項目的全流程，包括資金使用和項目開工(gōng)進度等。

　　在孫桂平看(kàn)來(lái)，從(cóng)REITs分(fēn)紅(hóng)收益要求來(lái)看(kàn)，除傳統保租房(fáng)項目外，普通住宅項目的租售比通常較低，并不太适合充當保租房(fáng)的房(fáng)源，而商住公寓項目租售比較高，較适合發行REITs。當然，這還(hái)需要政策面進一步加大(dà)推動力度，使得(de)商住公寓項目以及租售比高的住宅項目等都(dōu)可(kě)以轉化爲保租房(fáng)項目，通過REITs發行上市。

　　明明分(fēn)析稱，當前，存量保租房(fáng)REITs的原始權益人(rén)均爲當地主要的保租房(fáng)建設和運營主體(tǐ)，持有大(dà)量同類型的保租房(fáng)項目。率先嘗試擴募的5單公募REITs，均購(gòu)入了原有原始權益人(rén)及其同一控制下的關聯方所持的存量資産。由此來(lái)看(kàn)，存量保租房(fáng)REITs或能通過擴募這一方式，實現存量資産和新增投資的良性循環。

　　除保租房(fáng)REITs的擴募路(lù)徑較爲清晰外，明明認爲，“新發保租房(fáng)REITs有望擴展至二線城(chéng)市。從(cóng)中國(guó)招标投标公共服務平台披露的公開數據顯示，包括天津、西安等地都(dōu)在積極嘗試保租房(fáng)REITs項目的試點。”