【裁判要旨】

已經支付全部或者大(dà)部分(fēn)購(gòu)房(fáng)款的商品房(fáng)消費者的生(shēng)存權，優先于建設工(gōng)程價款優先。本案購(gòu)房(fáng)人(rén)已經支付的購(gòu)房(fáng)款雖然未達到總價款的百分(fēn)之五十，但(dàn)其在訴訟中明确表示願意将剩餘價款按照(zhào)人(rén)民(mín)法院的要求交付執行，在此情況下，法院适用《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十九條規定認定其在交付剩餘房(fáng)款後對于案涉房(fáng)屋享有物權期待權、可(kě)以排除強制執行并無不妥。

【裁判要點】

相(xiàng)對于抵押權和金錢債權等權利，工(gōng)程價款優先受償權處于優先順位，但(dàn)劣後于商品房(fáng)消費者生(shēng)存權。《最高人(rén)民(mín)法院關于建設工(gōng)程價款優先受償權問(wèn)題的批複》第一條規定，“人(rén)民(mín)法院在審理(lǐ)房(fáng)地産糾紛案件和辦理(lǐ)執行案件中，應當依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工(gōng)程的承包人(rén)的優先受償權優于抵押權和其他(tā)債權。”第二條規定，“消費者交付購(gòu)買商品房(fáng)的全部或者大(dà)部分(fēn)款項後，承包人(rén)就(jiù)該商品房(fáng)享有的工(gōng)程價款優先受償權不得(de)對抗買受人(rén)。”上述規定體(tǐ)現了商品房(fáng)消費者的生(shēng)存權優先保護原則。

《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十九條對于商品房(fáng)買受人(rén)物權期待權的保護是對消費者生(shēng)存權優先保護的進一步細化。《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十七條規定，“申請(qǐng)執行人(rén)對執行标的依法享有對抗案外人(rén)的擔保物權等優先受償權，人(rén)民(mín)法院對案外人(rén)提出的排除執行異議(yì)不予支持，但(dàn)法律、司法解釋另有規定的除外。”因此，《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十九條本身(shēn)也屬于第二十七條規定的除外規定。

根據上述規定，在已經支付全部或者大(dà)部分(fēn)購(gòu)房(fáng)款的商品房(fáng)消費者的生(shēng)存權與建設工(gōng)程價款優先受償權發生(shēng)沖突時，應優先保護商品房(fáng)消費者的生(shēng)存權。本案中，案涉房(fáng)屋用途爲住宅，胡莉購(gòu)買案涉房(fáng)屋系用于個人(rén)居住，屬于上述規定中的商品房(fáng)消費者，其已經支付一定購(gòu)房(fáng)款，并明确表示願意将剩餘價款按照(zhào)人(rén)民(mín)法院的要求交付執行，其對案涉房(fáng)屋所享有的民(mín)事(shì)權益能夠對抗長青公司基于建設工(gōng)程價款優先受償權而對案涉房(fáng)屋的強制執行。長青公司的相(xiàng)應上訴理(lǐ)由，不能成立。

【裁判文書(shū)】

中華人(rén)民(mín)共和國(guó)最高人(rén)民(mín)法院

民(mín)事(shì)判決書(shū)

（2021）最高法民(mín)終600号

上訴人(rén)（申請(qǐng)執行人(rén)、一審被告）：長青建設集團有限公司。

被上訴人(rén)（案外人(rén)、一審原告）：胡莉。

一審第三人(rén)（被執行人(rén)）：雲南(nán)潤紅(hóng)房(fáng)地産開發有限責任公司。

上訴人(rén)長青建設集團有限公司（以下簡稱長青公司）因與被上訴人(rén)胡莉、一審第三人(rén)雲南(nán)潤紅(hóng)房(fáng)地産開發有限責任公司（以下簡稱潤紅(hóng)公司）案外人(rén)執行異議(yì)之訴一案，不服雲南(nán)省高級人(rén)民(mín)法院（2020）雲民(mín)初36号民(mín)事(shì)判決，向本院提起上訴。本院于2021年4月7日(rì)立案後，依法組成合議(yì)庭并于2021年5月8日(rì)公開開庭進行了審理(lǐ)。上訴人(rén)長青公司的委托訴訟代理(lǐ)人(rén)林雨(yǔ)薇、許曆男，被上訴人(rén)胡莉的委托訴訟代理(lǐ)人(rén)曾卓、張嚴方，一審第三人(rén)潤紅(hóng)公司的委托訴訟代理(lǐ)人(rén)陳國(guó)松到庭參加訴訟。本案現已審理(lǐ)終結。

長青公司上訴請(qǐng)求：1. 撤銷一審判決，改判駁回胡莉的訴訟請(qǐng)求；2. 一、二審訴訟費由胡莉承擔。事(shì)實和理(lǐ)由：（一）一審法院認定事(shì)實不清。胡莉自(zì)稱以現金支付了案涉房(fáng)屋首付款223151元，僅有雲南(nán)潤紅(hóng)房(fáng)地産開發有限責任公司威信分(fēn)公司（以下簡稱潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司）出具的《收據》予以佐證，胡莉是否實際支付了購(gòu)房(fáng)價款存疑。（二）一審法院适用法律錯誤。1. 即使胡莉實際支付了購(gòu)房(fáng)款，其已支付價款亦未達到房(fáng)屋總價的百分(fēn)之五十，即使其承諾願意支付剩餘房(fáng)款，也不符合《最高人(rén)民(mín)法院關于人(rén)民(mín)法院辦理(lǐ)執行異議(yì)和複議(yì)案件若幹問(wèn)題的規定》（以下簡稱《執行異議(yì)和複議(yì)規定》）第二十九條的規定，一審法院擴大(dà)适用該規定，嚴重影(yǐng)響長青公司的優先受償權。2. 生(shēng)效判決已經确認長青公司對案涉房(fáng)屋享有建設工(gōng)程價款優先受償權，本案應當适用《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十七條規定，對胡莉的執行異議(yì)不予支持。

胡莉答辯稱，1. 胡莉已實際支付223,151元購(gòu)房(fáng)首付款，并提交物業費收據、裝修許可(kě)證等相(xiàng)關憑證予以佐證，已盡到舉證責任，潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司出具《收據》對此予以确認，一審法院認定事(shì)實正确。2. 胡莉願意按照(zhào)《商品房(fáng)購(gòu)銷合同》約定的房(fáng)款總價，一次性支付剩餘房(fáng)款。請(qǐng)求駁回長青公司的上訴請(qǐng)求。

潤紅(hóng)公司述稱，請(qǐng)求駁回長青公司的上訴請(qǐng)求。

胡莉向一審法院起訴請(qǐng)求：1. 确認其享有案涉房(fáng)屋的物權期待權。2. 不得(de)執行、拍(pāi)賣案涉房(fáng)屋。

一審法院認定事(shì)實：2016年5月16日(rì)，胡莉與潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司簽訂《商品房(fáng)購(gòu)銷合同》，約定以總價723,151元向潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司購(gòu)買案涉房(fáng)屋，首付223,151元，剩餘房(fáng)款在辦理(lǐ)按揭貸款後支付，胡莉已自(zì)2017年接房(fáng)後就(jiù)裝修入住使用至今。

一審另查明，長青公司與潤紅(hóng)公司、潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司建設工(gōng)程施工(gōng)合同糾紛一案，一審法院于2016年6月6日(rì)作出（2016）雲民(mín)初29号民(mín)事(shì)裁定，裁定查封、扣押、凍結潤紅(hóng)公司、潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司價值5000萬元的财産。一審法院在執行上述裁定時，于2016年6月13日(rì)查封了潤紅(hóng)公司、潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司位于昭通市威信縣的部分(fēn)房(fáng)屋，其中包括案涉房(fáng)屋。案外人(rén)胡莉以其對執行标的享有合法權益爲由提出執行異議(yì)。一審法院于2020年9月24日(rì)以（2020）雲執異84号執行裁定，駁回胡莉的執行異議(yì)。胡莉對該裁定不服，提起本案的執行異議(yì)之訴。

一審法院認爲，本案的争議(yì)焦點爲，胡莉對于案涉房(fáng)屋是否享有排除強制執行的民(mín)事(shì)權益。《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十九條規定，“金錢債權執行中，買受人(rén)對登記在被執行的房(fáng)地産開發企業名下的商品房(fáng)提出異議(yì)，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人(rén)民(mín)法院應予支持：（一）在人(rén)民(mín)法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房(fáng)系用于居住且買受人(rén)名下無其他(tā)用于居住的房(fáng)屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分(fēn)之五十。”胡莉與潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司就(jiù)案涉房(fáng)屋簽訂《商品房(fáng)購(gòu)銷合同》是在2016年5月16日(rì)，早于案涉房(fáng)屋被查封時間即2016年6月6日(rì)。威信縣不動産登記中心出具《證明》，能夠證明胡莉在威信縣無其他(tā)用于居住的住房(fáng)。合同簽訂後，胡莉支付了223,151元購(gòu)房(fáng)款，雖然尚未達到總價款的百分(fēn)之五十，但(dàn)胡莉在訴訟中明确表示願意将剩餘價款50萬元按照(zhào)人(rén)民(mín)法院的要求交付執行。2017年7月份，胡莉對案涉房(fáng)屋進行了裝修，入住使用至今，對此有胡莉提交的物業費、裝修許可(kě)證工(gōng)本費等費用的情況和繳納時間，可(kě)以證明胡莉對案涉房(fáng)屋實際占有使用，且胡莉購(gòu)買該房(fáng)屋的目的是用于居住，對房(fáng)屋未辦理(lǐ)過戶登記亦非其自(zì)身(shēn)原因。綜上，在胡莉交付剩餘房(fáng)款50萬元後，其對案涉房(fáng)屋享有物權期待權，可(kě)以排除強制執行。

綜上，一審法院判決：對雲南(nán)省高級人(rén)民(mín)法院（2016）雲民(mín)初29号執行案中，在胡莉将剩餘房(fáng)款向執行部門(mén)全額交付的情況下，不得(de)執行案涉房(fáng)屋。案件受理(lǐ)費11032元，由長青公司承擔。雲南(nán)省高級人(rén)民(mín)法院（2020）雲執異84号執行裁定于本判決生(shēng)效時自(zì)動失效。

二審中，當事(shì)人(rén)沒有提交新證據。

本院經審理(lǐ)查明，一審法院查明的事(shì)實屬實，本院予以确認。

本院認爲，本案的争議(yì)焦點爲，胡莉對于案涉房(fáng)屋是否享有排除強制執行的民(mín)事(shì)權益。

本案中，胡莉在2016年5月16日(rì)與潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司簽訂《商品房(fáng)購(gòu)銷合同》，并支付購(gòu)房(fáng)首付款223,151元，潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司出具《收據》予以确認，結合胡莉提交的物業費收據等證據，足以證明胡莉已實際向潤紅(hóng)公司威信分(fēn)公司支付購(gòu)房(fáng)款223,151元。胡莉已經支付的購(gòu)房(fáng)款雖然未達到總價款的百分(fēn)之五十，但(dàn)胡莉在訴訟中明确表示願意将剩餘價款按照(zhào)人(rén)民(mín)法院的要求交付執行，在此情況下，一審法院适用《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十九條規定認定胡莉在交付剩餘房(fáng)款50萬元後對于案涉房(fáng)屋享有物權期待權、可(kě)以排除強制執行并無不妥。

長青公司上訴主張，其對案涉房(fáng)屋享有建設工(gōng)程價款優先受償權，本案應當适用《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十七條規定。對此，本院認爲，相(xiàng)對于抵押權和金錢債權等權利，工(gōng)程價款優先受償權處于優先順位，但(dàn)劣後于商品房(fáng)消費者生(shēng)存權。《最高人(rén)民(mín)法院關于建設工(gōng)程價款優先受償權問(wèn)題的批複》第一條規定，“人(rén)民(mín)法院在審理(lǐ)房(fáng)地産糾紛案件和辦理(lǐ)執行案件中，應當依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工(gōng)程的承包人(rén)的優先受償權優于抵押權和其他(tā)債權。”第二條規定，“消費者交付購(gòu)買商品房(fáng)的全部或者大(dà)部分(fēn)款項後，承包人(rén)就(jiù)該商品房(fáng)享有的工(gōng)程價款優先受償權不得(de)對抗買受人(rén)。”上述規定體(tǐ)現了商品房(fáng)消費者的生(shēng)存權優先保護原則。《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十九條對于商品房(fáng)買受人(rén)物權期待權的保護是對消費者生(shēng)存權優先保護的進一步細化。《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十七條規定，“申請(qǐng)執行人(rén)對執行标的依法享有對抗案外人(rén)的擔保物權等優先受償權，人(rén)民(mín)法院對案外人(rén)提出的排除執行異議(yì)不予支持，但(dàn)法律、司法解釋另有規定的除外。”因此，《執行異議(yì)和複議(yì)規定》第二十九條本身(shēn)也屬于第二十七條規定的除外規定。根據上述規定，在已經支付全部或者大(dà)部分(fēn)購(gòu)房(fáng)款的商品房(fáng)消費者的生(shēng)存權與建設工(gōng)程價款優先受償權發生(shēng)沖突時，應優先保護商品房(fáng)消費者的生(shēng)存權。本案中，案涉房(fáng)屋用途爲住宅，胡莉購(gòu)買案涉房(fáng)屋系用于個人(rén)居住，屬于上述規定中的商品房(fáng)消費者，其已經支付一定購(gòu)房(fáng)款，并明确表示願意将剩餘價款按照(zhào)人(rén)民(mín)法院的要求交付執行，其對案涉房(fáng)屋所享有的民(mín)事(shì)權益能夠對抗長青公司基于建設工(gōng)程價款優先受償權而對案涉房(fáng)屋的強制執行。長青公司的相(xiàng)應上訴理(lǐ)由，不能成立。

綜上所述，長青公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應予駁回；一審判決認定事(shì)實清楚，适用法律正确，應予維持。依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如(rú)下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理(lǐ)費11,032元，由長青建設集團有限公司負擔。

本判決爲終審判決。

審判長　郎貴梅

審判員(yuán)　王朝輝

審判員(yuán)　劉麗芳

二〇二一年六月四日(rì)

法官助理(lǐ)　梁　欣

書(shū)記員(yuán)　劉洪燕