種種不滿之下，不少居民(mín)提出更換物業服務公司。然而，更換物業并不容易。不僅有網友在社交平台上發文吐槽“換物業難”，而且因更換物業引發糾紛的案件也屢見報端

　　現實中物業更換難的原因主要有三個方面：業主參與度不高，無法啓動或完成規定的表決條件；原物業公司拒不退場，導緻新物業公司因長時間無法進場而不再同意履行物業服務合同；原物業公司涉及大(dà)量曆史遺留問(wèn)題尚未解決，新物業公司難以平衡資金，接管即虧損，緻積極性不高

　　政府相(xiàng)關部門(mén)應加大(dà)對物業服務公司資質的備案流程和監管力度，制定清晰明确的物業管理(lǐ)活動标準，減少物業服務公司“鑽空子”行爲。探索建立類似物業公司資質查詢平台的業主便民(mín)投訴通道，使物業服務公司受到綜合性、多主體(tǐ)的監督

　　“垃圾遍地，夏天氣味異常難聞；小區車流量不加控制，居民(mín)安全難以保障；電梯等硬件設施動不動就(jiù)壞，極其影(yǐng)響日(rì)常生(shēng)活……”

　　10月22日(rì)10時許，《法治日(rì)報》記者來(lái)到北京市朝陽區某小區，見到了該小區居民(mín)範臻(化名)。年近七旬的範臻是該小區九單元7樓的住戶，說(shuō)起小區物業的種種不是，頗爲激動。她告訴記者，大(dà)家對物業服務不滿已有多年，曾不止一次想過更換物業服務公司，但(dàn)最終都(dōu)以失敗告終。

　　“換個物業爲什麽那麽難？”範臻不禁發出這樣的感歎。

　　和範臻有着相(xiàng)同煩惱的人(rén)不在少數。不僅有網友在社交平台上頻頻發文吐槽“換物業難”，而且因更換物業引發糾紛的案件也屢見報端。

　　多位受訪專家認爲，雖然目前更換物業有較爲規範的辦理(lǐ)流程，但(dàn)辦理(lǐ)流程的各個環節都(dōu)可(kě)能遇到障礙，并且即使完成了物業變更程序，原物業公司退出小區仍然可(kě)能出現各種變數。這些綜合因素導緻更換物業難，要想改善這一情況，需從(cóng)完善立法、強化監管、提升業主組織能力等多個方面着手。

　　物業失職業主不滿

　　想要更換處處受限

　　“就(jiù)是這個電梯，動不動就(jiù)罷工(gōng)，要麽沒人(rén)管，要麽随便修修。你(nǐ)看(kàn)，這兩天又壞了，高樓層的人(rén)隻能爬樓梯，太影(yǐng)響日(rì)常生(shēng)活了。”範臻将記者帶至其所住單元樓前，指着裡(lǐ)面的一部電梯說(shuō)。記者注意到，該電梯按鍵顯示屏幕呈黑(hēi)色，正處于停用狀态。

　　據範臻介紹，電梯不僅時不時罷工(gōng)，而且電梯内部裝置破舊不堪，電梯轎廂頂上甚至能看(kàn)到裂痕。居民(mín)和物業服務公司多次交涉更換和維修電梯的事(shì)宜，物業每次都(dōu)是敷衍了事(shì)。

　　除了電梯外，該小區居民(mín)對物業服務的不滿還(hái)涉及多個方面。小區多個單元樓前有垃圾安置點，記者在現場看(kàn)到，這些安置點不僅堆滿了垃圾，地上還(hái)灑着各種雜質和液體(tǐ)，散發着刺鼻氣味。更令小區居民(mín)怨聲載道的是，小區内開設多個商超、飯店(diàn)，而小區未設置門(mén)禁，外來(lái)車輛(liàng)和人(rén)員(yuán)可(kě)以随意進出，增加了安全隐患。

　　種種不滿之下，不少居民(mín)提出更換物業服務公司。然而，更換物業并非易事(shì)。

　　範臻所在小區早在幾年前就(jiù)成立了業委會，2021年，業委會應居民(mín)訴求提出更換物業服務公司，但(dàn)該小區爲老舊小區，業主多爲老年人(rén)，還(hái)有一些業主不在小區居住，人(rén)很難聚齊，導緻業主大(dà)會無法順利組織召開，更不用提之後的進一步表決更換物業程序了。

　　記者在多個社交平台上以“換物業”“物業更換”“換物業難”等作爲關鍵詞進行檢索，發現大(dà)量網友吐槽所在小區物業服務差，想要更換物業公司難。網友“書(shū)兮”發文稱：“我們小區因爲對物業服務不滿，去(qù)年千辛萬苦成立了業委會準備啓動換物業的程序。然而現在9個月過去(qù)了，依然毫無進展。業委會剛成立内部就(jiù)分(fēn)裂，志願者也各有想法，不少業主參與積極性不高，決策比想象的難太多了。”

　　受訪專家介紹，根據我國(guó)相(xiàng)關法律法規，小區居民(mín)有權更換物業服務公司。目前我國(guó)對于物業更換流程的規定應參照(zhào)民(mín)法典和物業管理(lǐ)條例中有關對于業主共同事(shì)項的表決規定。

　　華東政法大(dà)學房(fáng)地産政策法律研究所所長楊勤法告訴記者，通常，如(rú)果小區需要更換物業，首先得(de)成立業主委員(yuán)會。成立業委會需要得(de)到街道和社區的同意，并召開業主大(dà)會。之後，由業委會提議(yì)召開業主大(dà)會表決解聘物業服務公司并選聘新物業，業委會應當在作出決議(yì)後及時書(shū)面告知原物業服務公司并要求其轉交相(xiàng)關物業管理(lǐ)資料。表決時，應當由專有部分(fēn)面積占比三分(fēn)之二以上的業主且人(rén)數占比三分(fēn)之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分(fēn)面積過半數的業主且參與表決人(rén)數過半數的業主同意。由業主組織與新選聘的物業服務公司簽署物業服務合同，最後是新選聘的物業服務公司與原物業服務公司進行交接。

　　實踐中，小區真正操作更換物業流程時，也可(kě)能處處受限。

　　北京市康達律師(shī)事(shì)務所高級合夥人(rén)孟麗娜說(shuō)，現實中物業更換難的原因主要有三個方面：業主參與度不高，一些小區未成立業主委員(yuán)會，無法有效組織召開業主大(dà)會，或部分(fēn)業主對更換物業持觀望或漠視态度，不積極參與，無法啓動或完成規定的表決條件；原物業公司拒不退場，其基于多方利益因素考慮，以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議(yì)等爲由拒不與新物業公司辦理(lǐ)交接手續，阻撓新物業公司進場服務，導緻新物業公司因長時間無法進場而不再同意履行物業服務合同；原物業公司涉及大(dà)量曆史遺留問(wèn)題尚未解決，新物業公司難以平衡資金，接管即虧損，緻積極性不高。

　　新舊物業交接不暢

　　矛盾糾紛時有發生(shēng)

　　在更換物業問(wèn)題上，比業主合意更難的，可(kě)能是新舊物業的交接問(wèn)題。

　　陝西省西安市一小區居民(mín)因不滿物業服務，于2018年8月就(jiù)成立了業委會，爲更換物業公司，2020年9月，該小區業委會聘請(qǐng)律師(shī)指導召開業主大(dà)會，以符合法律規定的業主表決比例，通過了與原物業公司解聘的決議(yì)。之後，通過招投标，公開選聘了新的物業公司，并于2021年1月4日(rì)與新物業簽訂了服務合同。

　　然而，2021年1月至2022年3月，原物業公司一直拒不退出，新物業公司也難以入場。其間還(hái)發生(shēng)了個别業主不同意而起訴業委會，原物業不配合離(lí)場威脅業委會和業主等事(shì)件，愈發阻礙新老物業公司之間的順利交接。一直拖了一年多時間，經過多方協調，原物業公司才退出，之後新物業正式入駐小區。

　　事(shì)實上，近年來(lái)因更換物業而引發的居民(mín)、原物業公司、新物業公司之間的矛盾糾紛頻繁發生(shēng)，不時出現小區民(mín)主決議(yì)選出新物業公司後原物業公司拒絕退場的情況。

　　記者在中國(guó)裁判文書(shū)網上以“更換物業”爲關鍵詞進行檢索，共得(de)到2706條檢索結果。據統計(jì)，這些案例中涉及“交接”問(wèn)題的有743件。

　　從(cóng)案件情況來(lái)看(kàn)，原物業公司拒絕交接的理(lǐ)由主要爲費用問(wèn)題，包括物業費交納情況、小區設施維修費用等。

　　北京市房(fáng)地産法學會常務理(lǐ)事(shì)、海潤天睿律師(shī)事(shì)務所合夥人(rén)包華分(fēn)析，之所以出現上述問(wèn)題，是因爲新老物業公司交接缺少明确的流程規範支持，交接雙方的權利義務無法通過流程得(de)到保障，其中就(jiù)包括原物業服務公司退出前的物業服務費收取存在較大(dà)困難。

　　楊勤法說(shuō)，新物業服務公司如(rú)果強行接管，可(kě)能會和原物業服務公司産生(shēng)直接沖突，不利于化解業主和原物業服務公司的糾紛。

　　近日(rì)，浙江省紹興市柯橋區鑒湖街道彩虹名家小區就(jiù)發生(shēng)了新老物業交接僵局。

　　據公開報道，小區原本的物業服務公司合同已于今年9月30日(rì)到期。到期後業委會表決選出了新物業服務公司，并安排雙方進行交接。然而在交接過程中，業委會提出原物業公司應解決消防設備、地庫風(fēng)機(jī)、綠化補種等遺留問(wèn)題，被原物業公司拒絕，新物業公司也對這些遺留問(wèn)題不松口，三方僵持不下，新物業公司至今未能如(rú)約進場。

　　楊勤法認爲，新舊物業公司交接難的原因是多方面的，這些問(wèn)題基本來(lái)自(zì)原物業公司一方。原物業公司多以業主未交物業費、業主大(dà)會決議(yì)無效、對其決議(yì)提出異議(yì)等理(lǐ)由拒絕退出小區。原物業公司退出小區的過程中可(kě)能還(hái)存在拒絕移交物業服務所需的資料、拒絕辦理(lǐ)交接的情況以及小區相(xiàng)關物業服務設施移交難等問(wèn)題。還(hái)可(kě)能涉及正在裝修的部分(fēn)業主有遺留問(wèn)題需要解決以及部分(fēn)開發商存在遺留問(wèn)題需要解決等。

　　記者了解到，現階段物業服務合同糾紛中，解決新舊物業服務公司交接問(wèn)題的主要渠道包括請(qǐng)求相(xiàng)關行政部門(mén)介入解決糾紛、向所在地法院提起訴訟及其他(tā)維權途徑。

　　孟麗娜說(shuō)，原物業公司如(rú)拒不退出小區，新物業公司則不能強行進行交接。司法實踐中，原物業公司以業主未交物業費爲由拒絕退出，法院一般不予支持，且原物業公司無權收取其應當退出之後的物業費。但(dàn)如(rú)果個别業主認爲業主大(dà)會決議(yì)無效而訴至法院，原物業公司則常常以此爲由要求等待生(shēng)效裁判結果，爲此可(kě)能拖延一年時間甚至更長，這将對社區生(shēng)活造成不小的影(yǐng)響。

　　明确細化相(xiàng)關規定

　　避免物業“鑽空子”

　　據受訪專家介紹，對于物業服務交接問(wèn)題，民(mín)法典及物業管理(lǐ)條例沒有具體(tǐ)規定，通常适用于業主共同決定的一般程序性規定。近些年來(lái)，地方性法規正在這一方面作進一步細化探索。

　　如(rú)《北京市物業管理(lǐ)條例》規定，物業服務合同期限屆滿前6個月，業主委員(yuán)會或者物業管理(lǐ)委員(yuán)會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人(rén)，并将決定書(shū)面告知原物業服務人(rén)業主共同決定解聘物業服務人(rén)的，物業服務人(rén)應當自(zì)接到通知之日(rì)起30日(rì)内履行交接義務，并且退出物業管理(lǐ)區域。對拒絕交接的原物業服務企業有處罰的相(xiàng)關規定。

　　浙江省杭州市2022年3月起正式施行的《杭州市物業管理(lǐ)條例》明确，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當将物業管理(lǐ)活動納入基層治理(lǐ)工(gōng)作，根據需要建立物業管理(lǐ)聯席會議(yì)等制度，落實人(rén)員(yuán)、經費，指導、監督業主大(dà)會、業主委員(yuán)會履行職責。同時規定物業服務人(rén)無正當理(lǐ)由拒絕退出物業管理(lǐ)項目的，由區、縣(市)房(fáng)産主管部門(mén)責令限期改正，可(kě)以給予警告或者處10萬元以上30萬元以下罰款。

　　針對現有的物業更換相(xiàng)關規定，楊勤法指出，總體(tǐ)上，我國(guó)法律法規中關于指導業主更換物業的條文較少，與現實生(shēng)活中廣大(dà)業主群體(tǐ)的迫切需求并不匹配，對于司法實務中解決物業管理(lǐ)糾紛的部分(fēn)内容仍然需要相(xiàng)關司法解釋進行細化補充。

　　包華說(shuō)，需要對拒絕交接的原物業服務公司進行處罰，但(dàn)也應當對其合法權益予以保障。對于新選聘的物業服務公司，在保障其合法權益的同時，也應當對其強行接管行爲予以處罰。隻有這樣，才能敦促各方自(zì)覺履行法定義務，積極行使法定權利。此外，必須大(dà)力提升業主組織作出選聘決定的能力，積極引導第三方專業機(jī)構參與業主組織日(rì)常工(gōng)作，把問(wèn)題化解在糾紛出現之前。

　　在孟麗娜看(kàn)來(lái)，可(kě)以考慮提高業主委員(yuán)會的成立比例，或者通過基層政府組織工(gōng)作幹預，以滿足召開業主大(dà)會的條件從(cóng)而完成更換物業公司。通過完善《業主大(dà)會議(yì)事(shì)規則》示範文本加以行政指導，如(rú)解聘原物業公司後，對新物業公司的選聘程序、物業服務标準、收費标準以及授權招标、起草合同、代爲簽約等工(gōng)作，全體(tǐ)業主如(rú)何進行決策，哪些内容經業主大(dà)會共同決定後可(kě)授權完成選聘工(gōng)作，哪些内容須事(shì)先經業主大(dà)會決策後才能啓動招标工(gōng)作。

　　“可(kě)以從(cóng)法律服務方面着手，通過社區指導、法律服務人(rén)員(yuán)輔助的模式協助有需求的業主完成物業更換。由業委會聘用律師(shī)完成招投标、草拟物業服務方案等專業工(gōng)作。”楊勤法建議(yì)。

　　楊勤法提出，政府相(xiàng)關部門(mén)應加大(dà)對物業服務公司資質的備案流程和監管力度，制定清晰明确的物業管理(lǐ)活動标準，減少物業服務公司“鑽空子”行爲。探索建立類似物業公司資質查詢平台的業主便民(mín)投訴通道，使物業服務公司受到綜合性、多主體(tǐ)的監督。持續整頓物業服務行業市場風(fēng)氣，在建設單位選擇前期物業的公開招标階段就(jiù)加強行政力量的監督，杜絕串通投标等違法現象，避免一些物業服務公司串通甚至壟斷所在地區内物業服務活動導緻業主更換物業無實質性作用。

　　“在社會層面，廣大(dà)業主也應當增強維權意識和法律素養，業委會可(kě)以定期組織安排普法教育活動，以便需要更換物業時流程更順暢。”楊勤法說(shuō)。