從(cóng)剛剛公布的百強房(fáng)企前10個月銷售數據來(lái)看(kàn)，當前我國(guó)房(fáng)地産市場總體(tǐ)尚待回暖。據中指研究院監測數據顯示，2022年1月份至10月份，百強房(fáng)企銷售總額爲60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分(fēn)點。

　　比較細分(fēn)月度數據後發現，盡管今年的“金九銀十”顯得(de)成色不足，但(dàn)在房(fáng)企多措并舉加快(kuài)銷售後，10月份，百強房(fáng)企銷售額環比增長1.6%。

　　值得(de)一提的是，9月份最後兩天，階段性放(fàng)寬部分(fēn)城(chéng)市首套住房(fáng)貸款利率下限、對居民(mín)換購(gòu)住房(fáng)繳納的個人(rén)所得(de)稅予以退稅優惠等政策密集出台，體(tǐ)現了國(guó)家對穩定房(fáng)地産市場的決心和力度。

　　根據黨的二十大(dà)報告精神，要堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快(kuài)建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房(fáng)制度。這一方面體(tǐ)現了房(fáng)地産行業将保持政策定力，另一方面也爲房(fáng)地産行業多個細分(fēn)領域發展指明了方向，核心宗旨則是提升人(rén)民(mín)居住生(shēng)活品質。

　　“房(fáng)住不炒”已成廣泛共識，落腳點是“增進民(mín)生(shēng)福祉”。2016年底的中央經濟工(gōng)作會議(yì)首次提出“房(fáng)住不炒”定位，這是保持房(fáng)地産行業健康發展的根本邏輯。經過幾年努力，投機(jī)炒作逐漸被擠出市場，房(fáng)地産領域金融化、泡沫化勢頭得(de)到實質性扭轉，住房(fáng)更多回歸居住屬性。接下來(lái)，房(fáng)地産行業發展的落腳點将更多聚焦在保民(mín)生(shēng)、提品質上，居民(mín)合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求将進一步得(de)到保障。

　　“多主體(tǐ)供給、多渠道保障”已打好基礎，結合點是更好滿足居民(mín)多元化住房(fáng)需求。當下，我國(guó)正在進一步健全“兩個體(tǐ)系”，即住房(fáng)市場體(tǐ)系和住房(fáng)保障體(tǐ)系，這兩者缺一不可(kě)，前者緊跟市場需求，後者由政府保障和兜底。兩大(dà)體(tǐ)系并行之下，長租公寓、公租房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)（簡稱“保租房(fáng)”）、共有産權房(fáng)、商品房(fáng)等多種住房(fáng)供給覆蓋面進一步擴大(dà)，滿足城(chéng)市新市民(mín)、青年人(rén)、收入困難家庭、多孩家庭以及職住平衡等多層次住房(fáng)需求。

　　“租購(gòu)并舉”已進入新發展時期，突破點是把握住多領域發展機(jī)遇。新時期住房(fáng)工(gōng)作的頂層思路(lù)愈發清晰，“房(fáng)住不炒”是底線，“租購(gòu)并舉”是方向，亦是探索房(fáng)地産發展新模式的切入點。現在看(kàn)來(lái)，“購(gòu)”重“租”輕的局面仍然存在，筆者認爲，未來(lái)發力點是兩者“并舉”。這也将是房(fáng)企轉變發展思路(lù)，加大(dà)布局“租”領域業務，獲得(de)業績增長點的新方向。

　　當下，商機(jī)已在。保租房(fáng)已敲開資本市場的大(dà)門(mén)。2022年8月份，首批3隻“保租房(fáng)”公募REITs上市，打通了“投融管退”閉環，有利于提高市場化企業參與積極性，增加保租房(fáng)供給量。該融資通道的開啓，将有助于開發、運營、裝飾裝修等企業以及金融機(jī)構等開拓新發展模式。

　　此外，黨的二十大(dà)報告提出“建設制造強國(guó)”，這意味着房(fáng)地産行業另一個細分(fēn)領域——産業園區建設運營将迎來(lái)新發展空間。發展實體(tǐ)經濟，加快(kuài)建設制造強國(guó)，都(dōu)需要空間載體(tǐ)來(lái)實現，很重要的形式就(jiù)是産業園區。9月份，滬深交易所5隻公募REITs發布擴募公告，其中有3隻爲産業園區REITs。不難看(kàn)出，随着擴募正式啓動，将有助于産業園區運營商盤活更多優質資産，進一步形成資本良性循環。

　　總體(tǐ)而言，堅持“房(fáng)住不炒”定位，房(fáng)地産行業的健康發展不能單純從(cóng)近兩年市場的短(duǎn)期波動去(qù)理(lǐ)解，要立足長遠(yuǎn)，用一盤棋思維謀全局發展，從(cóng)多領域探索房(fáng)地産發展新模式，兼顧保民(mín)生(shēng)、提品質、護大(dà)盤、助産業等多種目标的實現。