房(fáng)地産市場進入築底企穩階段，政策工(gōng)具箱頻頻發力。

　　近日(rì)，随着人(rén)民(mín)銀行、銀保監會發布《關于階段性調整差别化住房(fáng)信貸政策的通知》，多地紛紛調整首套房(fáng)貸利率下限，部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)貸利率已低至2.6%，這也是金融監管部門(mén)今年以來(lái)第二次下調首套房(fáng)貸利率下限。

　　對于貸款買房(fáng)的消費者來(lái)說(shuō)，房(fáng)貸利率是其購(gòu)房(fáng)決策中的重要考量因素。還(hái)貸年限多長、房(fáng)貸利率多高，在一定程度上影(yǐng)響着消費者的購(gòu)房(fáng)意願。

　　差别化調整房(fáng)貸政策

　　近日(rì)，人(rén)民(mín)銀行、銀保監會發布通知，階段性調整差别化住房(fáng)信貸政策，符合條件的城(chéng)市政府可(kě)自(zì)主決定在2022年年底前階段性維持、下調或取消當地新發放(fàng)首套住房(fáng)貸款利率下限。

　　通知規定，2022年6—8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城(chéng)市，可(kě)以階段性放(fàng)寬首套住房(fáng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款利率下限。具體(tǐ)如(rú)何調整，由各城(chéng)市根據當地房(fáng)地産市場形勢變化及調控要求自(zì)主決定。同時，二套住房(fáng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國(guó)消費者報》記者表示，該政策發布，是金融監管部門(mén)今年以來(lái)第二次下調首套房(fáng)貸利率下限。今年5月，央行、銀保監會發布通知，将購(gòu)買普通自(zì)住房(fáng)的首套商業性個人(rén)住房(fáng)貸款利率下限調整爲相(xiàng)應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。從(cóng)2021年9月房(fáng)貸政策大(dà)拐點以來(lái)，一年過去(qù)了，各類房(fáng)貸調整政策不斷，充分(fēn)體(tǐ)現了央行等部門(mén)用好房(fáng)貸工(gōng)具的導向。

　　據易居研究院智庫中心統計(jì)數據，結合國(guó)家統計(jì)局發布的《70個大(dà)中城(chéng)市商品住宅銷售價格變動情況》，記者梳理(lǐ)發現，滿足“今年6—8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降”這一條件的城(chéng)市有23個。

　　其中，天津爲直轄市，石家莊、哈爾濱、武漢、昆明、貴陽和蘭州6個城(chéng)市爲省會城(chéng)市，大(dà)連爲副省級市。其餘15個城(chéng)市均爲三四線城(chéng)市，分(fēn)别是秦皇島、溫州、泉州、泸州、大(dà)理(lǐ)、嶽陽、宜昌、北海、湛江、包頭、安慶、濟甯、常德、襄陽和桂林。

　　58安居客房(fáng)産研究院分(fēn)院長張波對《中國(guó)消費者報》記者表示，上述城(chéng)市普遍屬于當前房(fáng)地産交易疲軟、房(fáng)價跌幅過大(dà)或持續時間過長的城(chéng)市。

　　部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)貸利率降至2.6%

　　根據記者不完全統計(jì)，近期全國(guó)已有30多個城(chéng)市紛紛調整房(fáng)貸政策。

　　10月11日(rì)，天津市住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心宣布下調首套房(fáng)公積金貸款利率，10月1日(rì)以後發放(fàng)的首套房(fáng)公積金貸款，5年期以下（含5年）利率調整爲2.6%，5年期以上利率調整爲3.1%；第二套房(fáng)公積金貸款利率保持不變，即5年期以下（含5年）和5年以上利率分(fēn)别爲3.025%和3.575%。

　　10月9日(rì)，北京市住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心宣布，已執行首套房(fáng)貸5年期以下（含5年）2.6%的利率，5年期以上執行3.1%的利率，繳存職工(gōng)新購(gòu)房(fáng)可(kě)按新利率執行。另外，市管存量首套房(fáng)住房(fáng)公積金貸款利率将于明年1月1日(rì)起調整。

　　杭州、無錫、東莞、宜昌、石家莊、甯波、南(nán)甯等地也陸續發布下調首套房(fáng)公積金貸款利率的通知。調整後，5年期以下（含5年）利率由2.75%降至2.6%，5年期以上利率由3.25%降至3.1%。

　　房(fáng)貸利率調整，可(kě)以直接減少購(gòu)房(fáng)者的成本支出。據機(jī)構測算，以一筆600萬元、期限30年的首套公積金貸款爲例，按照(zhào)等額本息還(hái)款方式計(jì)算，執行新貸款利率後，貸款期間可(kě)爲購(gòu)房(fáng)者節省利息支出18萬元，每年可(kě)減少還(hái)款額5900元。

　　除了調整公積金貸款利率，山(shān)東濟甯、廣東清遠(yuǎn)、湖北武漢等多個城(chéng)市已經階段性下調首套房(fáng)商業性個人(rén)貸款利率下限15個基點，這些城(chéng)市所在的多家銀行目前實行的首套房(fáng)商貸利率均已降至4%以下，大(dà)多爲3.95%，最低可(kě)達3.7%。據測算，調整後，30年期100萬元商業貸款可(kě)節省利息3.12萬元。

　　相(xiàng)較總房(fáng)款，利率下調所節省的利息看(kàn)似不多，但(dàn)對于很多家庭來(lái)說(shuō)，“能省一點是一點”。最近想換套二手房(fáng)的北京消費者方女(nǚ)士對《中國(guó)消費者報》記者表示 ：“買房(fáng)就(jiù)要精打細算，公積金貸款利率下調能減輕點兒壓力，最近樓市利好政策不斷出台，這也是我下決心買房(fáng)的因素之一。”

　　調控政策提振市場信心

　　樓市政策的連續調整對市場信心及預期的企穩起到積極作用。

　　張波對《中國(guó)消費者報》記者表示，從(cóng)首付和房(fáng)貸利率等方面看(kàn)，現在對于首套置業需求的政策傾斜已經比較到位。但(dàn)是針對二套或者改善型需求，政策還(hái)有調控放(fàng)松的空間。

　　一方面，雖然許多城(chéng)市已經降低首付比例，但(dàn)一些熱(rè)點城(chéng)市二套房(fáng)的首付依然較高。例如(rú)，北京、上海二套房(fáng)首付大(dà)約爲60%—70%，對于改善型置業人(rén)群來(lái)說(shuō)，負擔仍然較大(dà)。

　　另一方面，目前，三四線城(chéng)市的限購(gòu)基本放(fàng)開，但(dàn)熱(rè)點一二線城(chéng)市限購(gòu)門(mén)檻依然很高，下一步，限購(gòu)放(fàng)松将是一個趨勢。但(dàn)是，限購(gòu)放(fàng)松并不等于全面放(fàng)松，而是分(fēn)區域、定向人(rén)群的放(fàng)松。所謂的分(fēn)區域，即在城(chéng)市部分(fēn)區縣或者産業集中的地方，适當放(fàng)寬限購(gòu)門(mén)檻；定向人(rén)群，即對人(rén)才或多孩家庭等放(fàng)寬限購(gòu)。

　　景晖智庫首席經濟學家胡景晖也認爲，未來(lái)保交樓、保民(mín)生(shēng)、降低首付比例、放(fàng)寬限購(gòu)才能真正提振市場信心。在他(tā)看(kàn)來(lái)，首次置業首付比例下調到10%，二套首付比例下調到20%—30%，對樓市的提振作用會更大(dà)。

　　光(guāng)大(dà)銀行金融市場部宏觀研究員(yuán)周茂華則表示，應抓住穩增長關鍵窗(chuāng)口期，出台階段性、差别化穩樓市增量政策，在風(fēng)險可(kě)控的情況下，因城(chéng)施策，适度放(fàng)寬房(fáng)貸利率空間，降低剛需購(gòu)房(fáng)成本，促進樓市需求回暖。

　　廣東省城(chéng)鄉規劃院住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉對《中國(guó)消費者報》記者表示，除了降低房(fáng)貸利率，促進更多需求釋放(fàng)外，還(hái)要在供應端發力，鼓勵開發商降價促銷，多推中低價位、中小戶型普通商品住房(fáng)；同時，要加速房(fáng)地産風(fēng)險處置，加快(kuài)保交樓，以提振市場信心。