“雖然調整個人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率的通知尚未對外正式發布，但(dàn)從(cóng)10月1日(rì)起，北京5年以下（含5年）、5年以上首套個人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率已分(fēn)别下調至2.6%和3.1%。”10月10日(rì)，《證券日(rì)報》記者從(cóng)北京住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心了解到。

　　據中指研究院統計(jì)，自(zì)9月30日(rì)人(rén)民(mín)銀行發布消息決定下調首套個人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率以來(lái)，截至10月9日(rì)，已有杭州、濟南(nán)、吉林等至少30個地區的公積金管理(lǐ)中心發布相(xiàng)關通知，落實下調首套個人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率0.15個百分(fēn)點。

　　近期，包括下調首套個人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率、階段性放(fàng)寬部分(fēn)城(chéng)市首套住房(fáng)貸款利率下限、支持居民(mín)換購(gòu)住房(fáng)個人(rén)所得(de)稅退稅優惠政策等接連出台。

　　中國(guó)銀行研究院研究員(yuán)葉銀丹在接受《證券日(rì)報》記者采訪時表示，前述政策疊加此前從(cóng)中央到地方陸續出台的多類型房(fáng)地産市場支持政策，四季度房(fáng)地産市場的修複動力将得(de)到進一步提升。

　　公積金貸款利率下調

　　助購(gòu)房(fáng)成本再降

　　9月底，人(rén)民(mín)銀行接連兩日(rì)出台降低首套房(fáng)貸利率的政策，其中，公積金貸款利率調整相(xiàng)關情況備受關注，即自(zì)2022年10月1日(rì)起，下調首套個人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率0.15個百分(fēn)點，5年以下（含5年）和5年以上利率分(fēn)别調整爲2.6%和3.1%。

　　葉銀丹告訴《證券日(rì)報》記者，從(cóng)曆史經驗看(kàn)，公積金利率一般是作爲配套措施，跟随商貸利率同步調整。近年來(lái)，二者利差基本在2.3個百分(fēn)點左右。不過，今年商貸利率下調幅度較大(dà)，二者利差已快(kuài)速收窄至1.5個百分(fēn)點。因此，下調首套個人(rén)住房(fáng)公積金貸款利率這一操作，更多的是維持公積金貸款吸引力。

　　從(cóng)成本角度看(kàn)，執行新的公積金貸款利率後，首套購(gòu)房(fáng)者的購(gòu)房(fáng)成本明顯下降。

　　中指研究院指數事(shì)業部市場研究總監陳文靜(jìng)給記者算了筆賬，以貸款100萬元、貸款年限30年計(jì)算，等額本息貸款方式下的公積金貸款利息總額将減少約3萬元。

　　事(shì)實上，今年以來(lái)，在各地出台的房(fáng)地産支持政策中，公積金政策的優化調整已成爲重要手段之一。例如(rú)，公積金買房(fáng)首付比例下降、貸款額度上調以及直系親屬間可(kě)使用等。

　　陳文靜(jìng)表示，結合此前部分(fēn)城(chéng)市出台的“提高公積金貸款額度”“一人(rén)購(gòu)房(fáng)全家幫”等相(xiàng)關政策，本次公積金貸款利率的下調，将進一步強化公積金政策的影(yǐng)響力度，進而帶動房(fáng)地産市場的逐步修複。

　　從(cóng)政策效果看(kàn)，受公積金貸款額度影(yǐng)響，這一政策在不同城(chéng)市間的效果亦不相(xiàng)同。

　　葉銀丹表示，對于一二線城(chéng)市動則數百萬元的貸款金額來(lái)說(shuō)，考慮到公積金貸款占比較小，預計(jì)刺激效果相(xiàng)對有限；不過，對于三四線城(chéng)市來(lái)說(shuō)，疊加日(rì)前财政部、稅務總局出台的居民(mín)換購(gòu)住房(fáng)個人(rén)所得(de)稅退稅優惠政策，預計(jì)将對剛需型、改善型住房(fáng)需求釋放(fàng)有一定刺激作用。

　　已有多個城(chéng)市

　　首套房(fáng)貸利率跌破4%

　　不隻是公積金貸款利率下降，對于商貸利率，人(rén)民(mín)銀行、銀保監會也在9月29日(rì)發布通知稱，決定階段性調整差别化住房(fáng)信貸政策。從(cóng)政策内容看(kàn)，最大(dà)亮點是給予符合條件的城(chéng)市政府更大(dà)自(zì)主權，允許“打破”首套住房(fáng)貸款利率下限。

　　具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，該通知明确指出，對于2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城(chéng)市，在2022年底前，階段性放(fàng)寬首套住房(fáng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款利率下限。另外，按照(zhào)“因城(chéng)施策”原則，符合上述條件的城(chéng)市政府可(kě)根據當地房(fáng)地産市場形勢變化及調控要求，自(zì)主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房(fáng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款利率下限。

　　“放(fàng)寬利率下限這一政策針對首套房(fáng)的剛性需求，雖有一定限制，但(dàn)力度較大(dà)。”葉銀丹認爲，從(cóng)曆史對比來(lái)看(kàn)，本次放(fàng)寬房(fáng)貸利率下限，各地可(kě)自(zì)主決定下調幅度，力度明顯大(dà)于今年5月份下調五年期以上LPR20個基點。不過，從(cóng)通知“圈定”的限制因素看(kàn)，也對時間範圍以及哪些城(chéng)市符合條件給出了明确規定。總的來(lái)說(shuō)，該政策或刺激第四季度房(fáng)地産消費需求提前釋放(fàng)。

　　根據最新一期LPR數據，5年期以上爲4.3%。也就(jiù)是說(shuō)，各地執行的首套房(fáng)貸款利率下限最低可(kě)達4.1%。

　　而在上述通知發布後，截至目前，已有濟甯市、清遠(yuǎn)市、陽江市等多個城(chéng)市首套房(fáng)貸款利率打破4.1%的下限，依次爲3.95%、3.7%、3.9%。

　　結合此前貝殼研究院發布的數據，截至9月19日(rì)，在其監測的103個重點城(chéng)市中，已有86個城(chéng)市房(fáng)貸主流利率低至首套4.1%的下限水平。

　　58安居客房(fáng)産研究院分(fēn)院院長張波在接受《證券日(rì)報》記者采訪時表示，目前來(lái)看(kàn)，今年房(fáng)地産市場持續降溫，樓市去(qù)化難度大(dà)且符合下調利率下限要求的城(chéng)市，都(dōu)有打破房(fáng)貸利率4.1%下限的可(kě)能性，特别是一些房(fáng)地産市場已深度調整的三四線城(chéng)市。預計(jì)後續會有更多城(chéng)市跟進，且房(fáng)貸利率下調動作會更爲明顯。

　　目前來(lái)看(kàn)，在多重政策利好下，“十一”假期期間樓市成交已有明顯回暖迹象。

　　貝殼研究院數據顯示，今年10月1日(rì)至10月7日(rì)，其監測的重點50城(chéng)二手房(fáng)日(rì)均成交套數同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分(fēn)城(chéng)市看(kàn)，50城(chéng)中九成城(chéng)市二手房(fáng)成交量同比增長，其中，東莞、成都(dōu)、廈門(mén)、佛山(shān)、蘇州等城(chéng)市二手房(fáng)成交套數超過去(qù)年同期的二倍。需求端看(kàn)房(fáng)活躍度也有所提高，50城(chéng)二手房(fáng)日(rì)均帶看(kàn)客戶量同比增長7%，超六成城(chéng)市帶看(kàn)客戶量同比增長，其中，東莞、廈門(mén)、成都(dōu)等城(chéng)市帶看(kàn)客戶量同比增長超過50%。

　　“本輪房(fáng)地産市場調整的周期會相(xiàng)對偏長，尤其是不同城(chéng)市的複蘇步伐依然存在較大(dà)差異。整體(tǐ)上看(kàn)，今年第四季度房(fáng)地産市場仍處于觸底反彈過程中。”張波如(rú)是說(shuō)。