有關個人(rén)住房(fáng)貸款的討(tǎo)論仍在持續且熱(rè)度居高不下：一邊是“要不要提前還(hái)房(fáng)貸”的困惑，一邊是“房(fáng)貸期限有無必要延長至40年以降低月供壓力”的争論。個人(rén)住房(fáng)貸款問(wèn)題，歸根到底是民(mín)生(shēng)和房(fáng)地産金融問(wèn)題，爲此，必須厘清相(xiàng)關邏輯，以便購(gòu)房(fáng)者做出理(lǐ)性決策、促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。

　　延長房(fáng)貸期限是把“雙刃劍”，看(kàn)似月供減少了，但(dàn)利息總額卻增加了。目前，商業銀行個人(rén)住房(fáng)貸款的期限最長可(kě)至30年。假設購(gòu)房(fáng)者貸款100萬元、30年期限、等額本息還(hái)款方式、首套房(fáng)執行4.3%利率水平，其所需償還(hái)的利息總額已高達78.15萬元。若将貸款期限延長至40年，利息總額甚至會超過貸款本金。

　　房(fáng)貸期限的長短(duǎn)還(hái)關系着風(fēng)險防控。通常來(lái)說(shuō)，貸款的期限越長，其信貸風(fēng)險越高。時間意味着不确定性，随着時間的推移，借款人(rén)出現違約的概率會增加，比如(rú)經濟收入、身(shēn)體(tǐ)狀況、家庭結構等發生(shēng)變化。

　　回顧我國(guó)房(fáng)貸期限的變化不難發現，這是一個平衡成本與風(fēng)險的過程。最初我國(guó)房(fáng)貸期限最長爲10年，後延長至20年，1999年起延長至30年并沿用至今。23年裡(lǐ)，期限因何未變？一方面，具體(tǐ)貸款期限的确定屬于商業行爲，銀行有權根據各個借款人(rén)的資信狀況自(zì)主決策。在實際操作中，出于風(fēng)險防控考量，部分(fēn)商業銀行要求貸款期限與貸款人(rén)年齡相(xiàng)加不超過70；另一方面，若将房(fáng)貸期限延長至40年，很容易出現“退休了還(hái)在還(hái)貸款”情況。對于固定收入群體(tǐ)來(lái)說(shuō)，在通貨膨脹因素的影(yǐng)響下，他(tā)們的貨币收入往往滞後于價格水平、生(shēng)活費用的上漲，房(fáng)貸期限越長，所需支付的實際成本越高。

　　延長房(fáng)貸期限争議(yì)的背後，是人(rén)們對于降低購(gòu)房(fáng)成本的期待，這才是問(wèn)題症結所在。接下來(lái)可(kě)從(cóng)三方面着手，合理(lǐ)降低購(gòu)房(fáng)者成本。一是完善市場化利率形成和傳導機(jī)制，進一步降低房(fáng)貸利率，支持剛性和改善性住房(fáng)需求；二是因城(chéng)施策，适度上調公積金最高貸款額度或适度給予補貼。日(rì)前召開的國(guó)務院常務會議(yì)提出，地方要“一城(chéng)一策”用好政策工(gōng)具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款；三是穩地價、穩房(fáng)價、穩預期。各地要堅持“房(fáng)住不炒”定位，加大(dà)對住房(fáng)租賃市場的支持力度，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。