近日(rì)，鄭州、武漢、北京等地陸續出台租房(fáng)市場新政，加大(dà)住房(fáng)租賃資金監管力度，保障租房(fáng)市場租金安全。業内人(rén)士表示，随着監管趨嚴，租房(fáng)市場專業化有望持續提升，租客資金安全性有望得(de)到進一步保障。

　　加強租金監管

　　9月2日(rì)，鄭州市房(fáng)屋租賃平台上線“住房(fáng)租賃資金監管功能”，标志着鄭州市房(fáng)屋租賃平台住房(fáng)租賃資金監管模塊開發建設工(gōng)作已完成，正式啓動投入使用。業内人(rén)士表示，該項工(gōng)作全面推開後，廣大(dà)租房(fáng)群衆可(kě)在市房(fáng)屋租賃平台選擇已接受住房(fáng)租賃資金監管的企業，申請(qǐng)住房(fáng)租賃資金監管相(xiàng)關業務，租賃當事(shì)人(rén)的資金安全及合法權益将會得(de)到有效保障。

　　鄭州市住房(fáng)保障和房(fáng)地産管理(lǐ)局租賃處相(xiàng)關負責人(rén)介紹，如(rú)租賃雙方對押金的處置存在争議(yì)，可(kě)通過有關部門(mén)進行調解，雙方達成一緻後形成書(shū)面文件，監管銀行将按照(zhào)文件内容對押金進行處理(lǐ)。

　　8月30日(rì)，鄭州市住房(fáng)保障和房(fáng)地産管理(lǐ)局官網發文，根據鄭州市住房(fáng)租賃資金監管工(gōng)作安排，已在市場監管部門(mén)注冊但(dàn)尚未按照(zhào)《鄭州市住房(fáng)租賃資金監管辦法(試行)》要求完成住房(fáng)租賃資金監管專戶開設工(gōng)作的住房(fáng)租賃企業，務必于9月1日(rì)前完成專戶開設工(gōng)作。各住房(fáng)租賃企業應選擇一家與鄭州市房(fáng)屋租賃服務平台對接的監管銀行，開設唯一的監管專用賬戶，并按要求将承租人(rén)繳納的租金、押金納入監管。新注冊的住房(fáng)租賃企業應在注冊後10個工(gōng)作日(rì)内開立監管專用賬戶。

　　後期，鄭州市将會對住房(fáng)租賃企業是否開設專戶納入“雙随機(jī)、一公開”檢查。對于未開立專戶的企業，将依規向社會公示，不得(de)進行住房(fáng)租賃企業備案，不得(de)認定爲專業化住房(fáng)租賃企業享受稅收優惠，不得(de)享受财政獎補資金支持，并依法抄送發改委、網信、稅務等部門(mén)實施聯合懲戒，以淨化市場環境。

　　對此，業内人(rén)士分(fēn)析認爲，在租賃關系中，承租人(rén)一般處于相(xiàng)對弱勢地位。從(cóng)多年來(lái)的監管實踐來(lái)看(kàn)，90%以上的投訴反映的是承租人(rén)權益受到侵害。目前住房(fáng)租賃市場的主體(tǐ)大(dà)部分(fēn)是散戶對散戶(C2C)，住房(fáng)租賃企業運營的規模(B2C)占比較小，租金調控的手段少、難度大(dà)。上述政策将對維護市場穩定起到積極作用。

　　嚴格規範市場秩序

　　9月1日(rì)，《北京市住房(fáng)租賃條例》正式實施，明确培育發展住房(fáng)租賃市場，支持居民(mín)通過租賃方式解決住房(fáng)問(wèn)題、改善居住條件。将租賃住房(fáng)納入住房(fáng)發展規劃。嚴格規範市場秩序，明确利用非居住存量土(tǔ)地建設的租賃住房(fáng)、利用非居住存量房(fáng)屋改建的租賃住房(fáng)、利用集體(tǐ)建設用地建設的租賃住房(fáng)、土(tǔ)地出讓相(xiàng)關文件明确要求用于租賃的住房(fáng)等，不得(de)銷售、變相(xiàng)銷售，不得(de)用于出租短(duǎn)租住房(fáng)，并設定了較重的罰則。

　　針對投訴舉報反映較多的克扣租金押金、長收短(duǎn)付、高收低出、長租公寓暴雷、個人(rén)二房(fáng)東、卷錢跑路(lù)等市場亂象，《北京市住房(fáng)租賃條例》要求，嚴管“租金貸”，金融機(jī)構發放(fàng)租金貸款應當以備案的租賃合同爲依據，劃入承租人(rén)賬戶；貸款金額不得(de)高于租賃合同金額，貸款期限不得(de)超過租賃合同期限，發放(fàng)貸款頻率應當與承租人(rén)支付租金頻率匹配。此外，租賃企業收取押金一般不得(de)超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數額一般不得(de)超過三個月租金，超收的租金應當納入監管；經紀機(jī)構收取傭金一般不得(de)超過一個月租金，并且合同期滿當事(shì)人(rén)續約的，經紀機(jī)構不得(de)再次收取傭金。

　　在此之前，武漢出台新政，進一步加強住房(fáng)租賃市場監管，規範住房(fáng)租賃企業經營行爲，保障住房(fáng)租賃當事(shì)人(rén)合法權益。未開設住房(fáng)租賃資金監管專用賬戶的住房(fáng)租賃企業不得(de)對外發布房(fáng)源信息。

　　步入新的發展階段

　　今年以來(lái)，租房(fáng)市場頻獲政策支持。近日(rì)，紅(hóng)土(tǔ)深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房(fáng)REIT作爲首批保障性租賃住房(fáng)REITs試點項目正式上市，保障性租賃住房(fáng)迎來(lái)規模化和專業化發展。

　　據了解，上述三個REITs項目資産均爲保障性租賃住房(fáng)，發行規模總計(jì)37.97億元。從(cóng)保障群體(tǐ)看(kàn)，深圳與廈門(mén)的REITs項目主要面向的是新市民(mín)和青年人(rén)，北京的項目主要面向的是城(chéng)市中低收入且住房(fáng)困難人(rén)群。從(cóng)資産範圍看(kàn)，深圳項目底層資産除保障性租賃住房(fáng)外，還(hái)配備商業及地下車庫。

　　北大(dà)光(guāng)華REITs課題組分(fēn)析認爲，保障性租賃住房(fáng)REITs的發展和壯大(dà)，有助于改善我國(guó)目前以個人(rén)供給爲主的市場結構，促進住房(fáng)租賃市場向規模化、機(jī)構化和專業化發展。通過向租客提供需求适配的租賃住房(fáng)，有利于解決目前住房(fáng)租賃市場存在的供給結構失衡問(wèn)題。同時，通過提升租賃服務水平，穩定租賃關系，規範租賃市場主體(tǐ)行爲，保障租客權益，有利于解決租住品質差、租期不穩定等問(wèn)題。

　　戴德梁行北京公司副總經理(lǐ)、北區估價及顧問(wèn)服務部主管胡峰表示，首批保障性租賃住房(fáng)REITs打開了一道嶄新的門(mén)，爲我國(guó)保障性租賃住房(fáng)基礎設施資産實現“投、融、管、退”再投資的可(kě)持續發展，在有效盤活存量租賃住房(fáng)資産、拓寬保障性租賃住房(fáng)融資渠道的實踐中具有重要意義。