進入8月份，随着西安“以租換購(gòu)”政策出台、房(fáng)貸利率進一步下探，市場并未表現出預想中的明顯升溫，反而從(cóng)商品房(fáng)銷售端的供應、成交、搖号等現狀表現出了明顯的下降趨勢。雖然從(cóng)政策端、金融端均有頻頻利好，8月份整體(tǐ)市場仍舊不溫不火(huǒ)。

　　8月

　　供應房(fáng)源4338套 搖号開盤項目僅7個

　　西鹹、大(dà)明宮區域宅地成交多

　　8月份從(cóng)土(tǔ)地供應端來(lái)看(kàn)，供應土(tǔ)地數量較少，共有38宗國(guó)有建設用地出讓，約2836畝。從(cóng)土(tǔ)地成交端來(lái)看(kàn)，8月份成交的土(tǔ)地數量有51宗，共有3000畝，但(dàn)約有一半爲商業和工(gōng)業用地。

　　從(cóng)住宅用地來(lái)看(kàn)，8月份共有三個區域的成交值得(de)關注。首先是港務區，8月5日(rì)，國(guó)際港務區成交兩宗住宅用地GW3-10-5、GW3-9-13，均被西安國(guó)際港務區潤輝房(fáng)地産開發有限公司（華潤置地）摘得(de)，成交樓面價分(fēn)别爲6117元/㎡、6153元/㎡。

　　其次是曲江大(dà)明宮區域。8月18日(rì)，西安市曲江大(dà)明宮挂牌成交5宗共197.684畝住宅用地，成交總價款32.9億元。其中，有2宗地以溢價成交，其餘均以底價成交。5宗地共吸引了金茂、中鐵建、中海、萬科(kē)、金泰等6家企業參與競買，最終中國(guó)金茂摘得(de)啤酒廠(chǎng)2宗共100畝住宅用地，另1宗約32畝住宅用地由陝西欣多升房(fáng)地産開發有限公司摘得(de)；中鐵建攜手曲江大(dà)明宮置業摘得(de)井上村2宗共約66畝住宅用地，在這5宗地塊中，有2宗萬元地，其餘三宗雖未超過萬元，但(dàn)也均在9000元/㎡以上。

　　另外，是西鹹新區的土(tǔ)拍(pāi)成交情況，西鹹新區共成交26宗開發用地，主力由平台公司拿地，泾河供應大(dà)量涉宅用地由泾河置業成交。

　　供應總房(fáng)源4338套

　　平均去(qù)化率不足40%

　　根據華商報記者不完全統計(jì)，從(cóng)房(fáng)源供應情況看(kàn)，8月1日(rì)-31日(rì)，西安共有26個項目（28次登記），4365套房(fáng)源進行了線上登記。對比7月份的7003套房(fáng)源登記，供應量明顯減少。從(cóng)意向登記情況來(lái)看(kàn)，8月完成核驗家庭隻有7765組，總量隻有7月總量的不足30%，人(rén)數銳減。

　　從(cóng)價格公示來(lái)看(kàn)，8月份共有4579套房(fáng)源價格公示，從(cóng)備案價格來(lái)看(kàn)，8月份中高端房(fáng)源的備案數量較多，其中最高價格突破了4萬+，即8月25日(rì)高新中央創新區，龍湖青雲阙·尚府價格公示，該批次房(fáng)源爲10#、12#、13#三棟共173套房(fáng)源，其中12#爲總高10層的小高層，共20套毛坯房(fáng)源，最高單價已達43090.18元/㎡，刷新了高新三期目前在售商品住宅價格。而均價1.5萬/㎡項目占比已經很少了，僅有2個，分(fēn)别爲位于浐灞生(shēng)态區的上河雲璟以及位于未央湖闆塊的遠(yuǎn)洋未央華府。大(dà)部分(fēn)項目的備案價格集中在1.5萬-2萬元/㎡，對于剛需客戶而言，可(kě)選擇性已經越來(lái)越少了。

　　從(cóng)開盤以及搖号情況來(lái)看(kàn)，根據相(xiàng)關機(jī)構監測數據，8月有25個項目開盤，供應總房(fáng)源4338套，去(qù)化1609套，平均去(qù)化率不足40%。其中搖号開盤的項目僅有7個，而“千人(rén)搖”項目僅有2個，分(fēn)别是禦錦城(chéng)和融創望江府。

　　供應打折、去(qù)化走低等特征

　　下行市場态勢拉響“警鍾”

　　保利投顧數據顯示，8月份，進行價格公示的新入市項目個數和房(fáng)源總套數，相(xiàng)較于7月份30個樓盤6923套房(fáng)源價格公示的供應端市場情況呈現下滑态勢，這一态勢從(cóng)6月份的供應高點延續下行。

　　在去(qù)化端，8月份進行開開盤的項目數量相(xiàng)較于7月減半，開盤去(qù)化比例也有明顯下降，在整個8月份，實現百分(fēn)百去(qù)化的樓盤的僅有兩個：禦錦城(chéng)和金泰·觀瀾府。值得(de)關注的是，8月16日(rì)開始進行意向登記的融創·望江府，472套房(fáng)源共意向登記了2242人(rén)，核驗通過2021人(rén)，中簽率僅爲21%，但(dàn)是在月底開盤時，整體(tǐ)去(qù)化率僅有53%，也就(jiù)是說(shuō)有一半中簽的人(rén)棄選了。

　　針對供應打折，去(qù)化走低的市場現狀，沈視樓市主理(lǐ)人(rén)沈玮分(fēn)析，8月份整體(tǐ)37%的去(qù)化率已跌至2018年以來(lái)與全國(guó)疫情正盛的2020年3月一緻。結合登記、開盤數據來(lái)看(kàn)，西安樓市愈發理(lǐ)性，很多登記喜人(rén)的項目，開盤去(qù)化表現并不如(rú)意。整體(tǐ)開盤情況來(lái)看(kàn)，主城(chéng)區與非限購(gòu)區逐漸并軌，開盤隻賣出個位數房(fáng)源的項目，主城(chéng)區有，非限購(gòu)區也有。主城(chéng)區項目也到了“卷上加卷”的時期，地段、品牌、産品、價格，缺少競争因素越多越得(de)熬。八月西安樓市的表現，足以爲正在下行的房(fáng)地産市場拉響警鍾。

　　“以租換購(gòu)”釋放(fàng)改善需求

　　進一步松綁迫在眉睫

　　政策方面，8月份，西安推出的“以租換購(gòu)”政策備受關注，該政策明顯在釋放(fàng)改善群體(tǐ)購(gòu)買力。

　　8月29日(rì)，該政策的平台搭建完成正式啓用。沈玮認爲，從(cóng)西安政策環境來(lái)看(kàn)，“以租換房(fáng)票”政策力度是不足的，市場還(hái)需更大(dà)利好，通過租賃置換的方式，來(lái)釋放(fàng)有房(fáng)無購(gòu)房(fáng)名額改善人(rén)群的再置業需求，是一次限購(gòu)、限貸政策的定向寬松，支持改善需求入場，促進新房(fáng)市場的活躍度。

　　但(dàn)同期的二線城(chéng)市，如(rú)南(nán)京、蘇州、合肥等地，已經開始第二輪樓市松綁，主要圍繞二套首付比例、貸款利率、認房(fáng)不認貸等展開，這恰恰是西安市場目前最需要的政策調整，降低改善置業的首付比例、貸款利率等迫在眉睫。

　　業内人(rén)士周文豪認爲，“以租換購(gòu)”政策效力主要是有效釋放(fàng)改善型需求，但(dàn)基于目前大(dà)家對房(fáng)地産市場信心不足的大(dà)環境下，直接的效果有限，目前直接刺激銷售成交的目标不理(lǐ)想，但(dàn)是在提升市場和購(gòu)房(fáng)者信心方面是助力的。接下來(lái)9、10月份，西安還(hái)将接踵出台相(xiàng)關政策，比如(rú)：多孩家庭增加房(fáng)票，降低首付比例等。

　　全國(guó)二手房(fáng)量價齊跌

　　西安成交價格環比下跌0.01%

　　今年以來(lái)，全國(guó)二手房(fáng)住宅交易市場持續走低。根據中國(guó)房(fáng)地産指數系統百城(chéng)價格指數對全國(guó)100個二手住宅銷售市場的調查數據顯示，8月，百城(chéng)二手住宅平均價格爲15991元/㎡，環比下跌0.13%，跌幅較7月擴大(dà)0.04個百分(fēn)點；同比止漲轉跌，跌幅爲0.12%。但(dàn)是從(cóng)成交量上看(kàn)，根據諸葛找房(fáng)數據研究中心監測數據顯示，8月10個重點城(chéng)市二手住宅成交量爲59721套，環比下降9.23%，同比上漲21.27%。

　　中國(guó)房(fáng)地産指數系統百城(chéng)價格指數顯示，西安8月份二手房(fáng)成交均價16837元/㎡，環比下跌0.01%。安居客數據顯示，截至目前，西安二手房(fáng)挂牌數量約12萬套，挂牌均價14599元/㎡，近期成交量約5774套。

　　百年行資深工(gōng)作人(rén)員(yuán)李玲表示，近一個月，西安二手房(fáng)降價房(fáng)源明顯增多，同一戶型總房(fáng)價降價近10萬元。她覺得(de)，近期二手房(fáng)銷量好與降價有着很大(dà)的關系。記者也在諸葛找房(fáng)鏈接中看(kàn)到，曲江蘭亭4室2廳的房(fáng)源，總房(fáng)價從(cóng)之前的390萬降到382萬；曲江觀唐的144平方米的房(fáng)源從(cóng)230萬降到了216萬；天地源丹軒坊4室的房(fáng)源總房(fáng)價也降了近20萬等。李玲表示，同一小區隻要有一套房(fáng)源降價，其他(tā)業主就(jiù)會紛紛降價。

　　9月

　　50盤超1.1萬套房(fáng)源待登記

　　根據2022年1-8月西安市住建局公示的樓盤價格信息來(lái)看(kàn)，9月共計(jì)有50盤待登記，房(fáng)源總量超過1.1萬套。而從(cóng)9月待登記樓盤區域分(fēn)布來(lái)看(kàn)，50個項目主要分(fēn)布在10個區域，除了碑林區和蓮湖區僅各有1盤之外，其餘區域至少都(dōu)有3盤可(kě)以選擇。分(fēn)布較多的區域依舊是浐灞、高新和港務區。

　　浐灞區域已公示還(hái)未意向登記的項目有：上河雲景，458套精裝房(fáng)源，面積區間98-260㎡，公示價格12110- 19821 元/㎡；萬科(kē)·璞悅360套精裝房(fáng)源，戶型面積111-123平方米，公示 價 格 15422-18172元/㎡；元熙悅府474套毛坯房(fáng)源，戶型面積98-140㎡，公示價格12739-14107 元/㎡ 等 項目。港務區已公示還(hái)未意向登記的項目有：保利錦上140套毛坯房(fáng)源，面積區間109-143㎡，公示價格14760-16320元/平方米等項目。航天新城(chéng)有綠城(chéng)紫薇公館111套毛坯房(fáng)源，面積區間152-164㎡，公示價格15328-19467 元/㎡ 等 項目。高新區有：高新·天谷雅舍50套精裝房(fáng)源，面積區間207-229㎡，公示價格均價28684元/㎡；招商華宇臻境東地塊950套精裝房(fáng)源，面積區間95-174㎡，公示價格21408-30104元/㎡等項目。

　　除已公示價格的項目外，9月份預計(jì)還(hái)将有純新盤亮相(xiàng)：大(dà)概率會有位于東二環和北二環交彙處的陝建東元府、位于港務區的奧城(chéng)珑樾雲璟府（時代奧城(chéng)珑樾府）以及雲玥府、位于曲江大(dà)明宮的璞悅府等項目。

　　整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，目前已知9月預計(jì)待推售的樓盤數量不少，購(gòu)房(fáng)者選擇餘地還(hái)是比較多的。