今年以來(lái)，全國(guó)樓市低迷。8月24日(rì)召開的國(guó)務院常務會議(yì)部署了穩經濟一攬子政策的接續政策措施，其中提到，允許地方“一城(chéng)一策”靈活運用信貸等政策，合理(lǐ)支持剛性和改善性住房(fáng)需求。

　　在“房(fáng)住不炒”大(dà)背景下，今年各地均頻繁發布寬松政策。政策包括限購(gòu)松綁、購(gòu)房(fáng)補貼、降低首付比例、提升公積金額度等。西安也出台了“以租換購(gòu)，完善保障性租賃住房(fáng)”等政策。那麽，全國(guó)樓市“救市”已進入加速跑，現階段該如(rú)何置業?

　　各地“救市”政策不斷

　　北京、上海也相(xiàng)繼放(fàng)松調控

　　根據克而瑞統計(jì)，截止到今年6月底，共有36城(chéng)放(fàng)松限購(gòu)，54城(chéng)放(fàng)松限貸，多個城(chéng)市放(fàng)松限價，142城(chéng)放(fàng)松公積金貸款。

　　進入8月之後，越來(lái)越多的城(chéng)市加入了放(fàng)松限購(gòu)限貸的行列，或者在金融政策層面給予更多支持。南(nán)京、無錫、蘇州等城(chéng)市調整了二套房(fáng)貸款政策，即首套結清，二套首付三成起，未結清，首套首付40%-60%；福州限購(gòu)政策調整，限購(gòu)區戶籍二套首付降至四成，非限購(gòu)區戶籍首套首付降至三成，給高層次人(rén)才給予最高180萬元的購(gòu)房(fáng)補貼；河北邢台要求合理(lǐ)确定住房(fáng)貸款的最低首付比例。

　　更令市場驚訝的是，北京和上海也相(xiàng)繼加入了樓市放(fàng)松調控的行列。8月20日(rì)，上海定向放(fàng)松臨港片區限購(gòu)政策，非本地戶籍，社保滿一年可(kě)購(gòu)房(fáng)一套。在8月初，北京作爲全國(guó)樓市調控政策最嚴厲的城(chéng)市終于松開了口子，不僅定向放(fàng)松了認房(fáng)又認貸，而且還(hái)允許子女(nǚ)“接力貸”，可(kě)謂是力度空前。雖然隻針對三個試點項目，但(dàn)是部分(fēn)業内人(rén)士認爲，北京樓市放(fàng)松的信号，意義大(dà)于其他(tā)。

　　另外，國(guó)家衛健委等17部門(mén)在近日(rì)發布關于進一步完善和落實積極生(shēng)育支持措施的指導意見。要求住房(fáng)政策向多子女(nǚ)家庭傾斜，在購(gòu)買房(fáng)屋時對首付、貸款、公積金額度等方面給予相(xiàng)關政策支持。

　　由此可(kě)見，國(guó)家從(cóng)各個層面對于提振房(fáng)地産市場都(dōu)給了大(dà)力度的政策支持，而各個城(chéng)市也在根據實際情況不斷進行調整，以期盡快(kuài)盤活市場。

　　西安推出“以租換購(gòu)”

　　放(fàng)松了商品房(fáng)市場限購(gòu)政策

　　西安也不例外。8月19日(rì)晚10點，西安市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設局通過官方微信公衆号發布《西安市居民(mín)存量住房(fáng)用于保障性租賃住房(fáng)操作指南(nán)》，明确指出“住房(fáng)被納入保障性租賃住房(fáng)管理(lǐ)并正式簽訂租賃合同後，出租人(rén)家庭可(kě)在限購(gòu)區域獲得(de)新增購(gòu)買一套住房(fáng)的資格”。也就(jiù)是說(shuō)，西安有兩套住房(fáng)的家庭可(kě)出租一套作爲保租房(fáng)，額外可(kě)擁有一次購(gòu)房(fáng)資格，即可(kě)購(gòu)買第三套房(fáng)産。

　　其實西安并非首個推出“以租換購(gòu)”政策的城(chéng)市。

　　今年5月8日(rì)，長沙正式印發實施方案，全面開展盤活存量房(fáng)供作租賃住房(fáng)試點，到6月8日(rì)，試點滿一個月時間。通過有關數據顯示，截至6月8日(rì)18時，累計(jì)接受咨詢4879戶，“長沙住房(fáng)”App累計(jì)有3025套存量房(fáng)提出申請(qǐng)供作租賃住房(fáng)，其中已完成簽約833戶。可(kě)見，“以租換購(gòu)”方式很受歡迎。

　　回到西安市場，從(cóng)美城(chéng)股份發布的月度數據可(kě)以看(kàn)出，今年以來(lái)，西安市新開盤市場去(qù)化率持續走低。最高去(qù)化率是在今年的2月份，當月去(qù)化率75%，最低去(qù)化率是剛剛結束的7月，去(qù)化率下降至51%。意向登記平台數據也可(kě)以看(kàn)出，今年搖号項目銳減，其中7月份（不完全統計(jì)）數據中，34個項目進入意向登記平台，隻有9個項目需要搖号選房(fáng)，其餘項目均是平銷狀态。

　　因此，西安此次“以租換購(gòu)”政策的發布執行，既增加了市面上的保障性租賃住房(fáng)，爲低收入人(rén)群的住房(fáng)需求提供支持；又變相(xiàng)地放(fàng)松了商品房(fáng)市場的限購(gòu)政策，以刺激客戶購(gòu)買需求，可(kě)謂一舉兩得(de)。

　　有業内人(rén)士表示，自(zì)市場下行以來(lái)，行業一直期望能有重磅支持政策出台，但(dàn)礙于主城(chéng)“千人(rén)搖”“萬人(rén)搖”的頻出，導緻政府出台政策顧慮重重，而該政策的發布執行是對目前主城(chéng)限購(gòu)政策變相(xiàng)弱化，是積極的。

　　購(gòu)房(fáng)者預期和置業信心有望回升

　　剛需置業可(kě)抓住有利窗(chuāng)口期

　　進入8月份，LPR迎來(lái)了曆史上最大(dà)幅度的下降，房(fáng)貸利率創十年内新低。聚焦于西安目前的房(fáng)貸利率，主流銀行首套房(fáng)貸利率主要集中在4.35%-4.45%，相(xiàng)比于曾一度破6的高點，令購(gòu)房(fáng)者十分(fēn)欣喜。現在買房(fáng)，比前兩年買房(fáng)，利息能省十來(lái)萬。

　　中指研究院分(fēn)析，房(fáng)地産開發投資增速自(zì)2021年2月至今持續下行，房(fáng)地産銷售面積再度走低，而7月部分(fēn)城(chéng)市出現項目集體(tǐ)“斷供”的事(shì)件，進一步加大(dà)了房(fáng)地産市場恢複的難度。政治局會議(yì)“因城(chéng)施策用足用好政策工(gōng)具箱”定調後，預計(jì)調控政策或将持續加力優化，疊加信貸環境的優化改善，政策效果有望逐漸顯現，購(gòu)房(fáng)者預期和置業信心有望逐漸回升，後續市場有望企穩。

　　那麽在樓市政策不斷利好的情況下，置業者又該如(rú)何選擇？

　　沈視樓市主理(lǐ)人(rén)沈玮認爲，此時選擇置業，重點關注“雙保險”。一是盡可(kě)能地靠近主城(chéng)區，二是選擇有良好背書(shū)的開發企業，安全放(fàng)在第一位。

　　創典全程信息部部長劉蘭蘭建議(yì)，剛需置業者可(kě)适時上車。

　　西安房(fáng)地産行業資深分(fēn)析師(shī)朱郁表示，目前置業者可(kě)抓緊置業，因爲多因素降維度，綜合環境利好，因此是上車的有利窗(chuāng)口期。在大(dà)環境以及階段性影(yǐng)響有限的前提下，西安樓市的三季度價格分(fēn)梯度會愈加明顯，搖号、流搖項目分(fēn)化程度繼續加劇(jù)，熱(rè)點區域和典型改善樓盤仍會走出獨立行情。 華商報記者 黨蘭 張毅