去(qù)年3月，江西南(nán)昌市民(mín)劉力（化名）高高興興地搬進了新房(fáng)，可(kě)他(tā)随後就(jiù)發現，小區門(mén)口商鋪門(mén)前的公共停車位被擺放(fàng)了一圈石墩，入口處被移動的鐵架和鐵鏈鎖住。

　　公共停車位不讓停車了？帶着疑問(wèn)，劉力和多名業主找到開發商詢問(wèn)後得(de)知，這些免費的公共停車位已經被開發商租給一家餐館使用，每到飯點時空地都(dōu)有人(rén)值守，如(rú)果不是來(lái)這家餐館吃(chī)飯的消費者不允許在此停車，業主也不行。

　　“從(cóng)沙盤上和當時銷售人(rén)員(yuán)的介紹來(lái)看(kàn)，這裡(lǐ)就(jiù)是一片公共用地，開發商和商家沒有權利私自(zì)使用。”劉力等業主在向相(xiàng)關部門(mén)投訴後，這片免費停車位最終還(hái)給了業主使用。

　　近年來(lái)，開發商擅自(zì)更改規劃用途的事(shì)情時有發生(shēng)，即使小區建好後也存在公共用地用途被物業擅改的情況。像劉力那樣業主順利維權的已算幸運，有的長久解決不了問(wèn)題。

　　那麽，開發商和物業擅自(zì)更改小區公共場地用途的情況屢屢發生(shēng)，如(rú)何才能保障業主正常使用公共用地的權利？《法治日(rì)報》記者對此進行了采訪調查。

　　開發商擅自(zì)改規劃

　　綠化景觀帶被占用

　　“原先選房(fáng)時，門(mén)前是一處綠化景觀帶，交房(fáng)時卻建起了圍牆，成了别人(rén)家的院子。”福建福州市民(mín)林先生(shēng)在永泰縣購(gòu)買了一套房(fáng)子，根據開發商當時提供的沙盤和規劃圖以及現場銷售經理(lǐ)的介紹，其所購(gòu)房(fáng)子的前方是一處面積約爲500平方米的規劃綠化景觀帶。

　　但(dàn)交房(fáng)時，林先生(shēng)的房(fáng)子前方卻立起了一堵圍牆，從(cóng)房(fáng)子二樓往下望，林先生(shēng)看(kàn)到本應是綠化景觀帶的位置被隔成了4塊，成了其他(tā)四棟房(fáng)子的院子。

　　林先生(shēng)認爲開發商擅自(zì)更改了規劃，于是多次與開發商溝通，但(dàn)均未達成一緻意見。在通過12345平台反映情況後，該縣自(zì)然資源和規劃局已核實這一情況，并正式函告開發商及物業整改。

　　無獨有偶。今年6月，内蒙古自(zì)治區錫林郭勒盟正藍旗群衆撥打12345政務服務便民(mín)熱(rè)線反映，巨力時代花園小區開發商準備在停車位蓋樓，小區群衆不希望改變原規劃用途，請(qǐng)相(xiàng)關職能部門(mén)核實解決此類問(wèn)題。

　　經核實，該小區開發商存在圈占公共用地行爲。爲此，正藍旗政府高度重視，由旗政府分(fēn)管領導牽頭，聯合自(zì)然資源局與綜合執法局成立專班落實解決“私搭亂建”問(wèn)題，當即下發整改通知書(shū)，責令立即拆除圍欄，恢複住戶停車位原貌并安排工(gōng)作人(rén)員(yuán)全程監管。通過各部門(mén)的努力，僅用5天時間便恢複了小區停車位原貌。

　　記者在調查中發現，消費者在新樓盤看(kàn)房(fáng)的時候，一般期房(fáng)隻能參考沙盤圖、VR資料等，上面會明确标注清楚房(fáng)子的基本情況，但(dàn)有些在角落處或不起眼的地方還(hái)會寫着“以交房(fáng)時爲準”等字樣。

　　實踐中，開發商是否有權改變當初和業主約定好的規劃方案？

　　華東政法大(dà)學教授焦豔鵬告訴記者，一般認爲，上述沙盤、圖文資料、VR影(yǐng)像的民(mín)法意義爲要約邀請(qǐng)，要約邀請(qǐng)是當事(shì)人(rén)訂立合同的預備行爲，雖然不構成合同内容，但(dàn)要約邀請(qǐng)的發出者應基于誠實信用原則發出要約邀請(qǐng)。若要約邀請(qǐng)與實際内容存在差異，應在締約前作出明确提示，否則需承擔民(mín)法上的責任。

　　“如(rú)果開發商爲了一己私利，單方面改變已經約定好的公共場所用途，将構成違約。開發商将承擔恢複原狀、向業主支付違約金等責任，業主可(kě)選擇與開發商溝通協商、向法院提起訴訟等方式，維護小區和自(zì)身(shēn)的權益。至于能否因此退房(fáng)，除非合同中有明确約定，否則很難認定開發商構成根本違約。”焦豔鵬說(shuō)。

　　公共用地成停車場

　　物業對外出租謀利

　　曲院風(fēng)荷小區位于天津市薊州區，已經交房(fáng)許多年了，不過近年來(lái)小區的擁堵情況日(rì)益嚴重。

　　記者行車至該小區發現，許多路(lù)段根本沒法錯車，隻能一方後退讓另一方先行。“如(rú)果碰到雙方都(dōu)不願意退讓的，就(jiù)會發生(shēng)擁堵。”該小區居民(mín)說(shuō)。

　　在采訪中，有多名居民(mín)向記者抱怨道：“小區裡(lǐ)本來(lái)挺寬的道，行車走路(lù)都(dōu)方便，現在到處都(dōu)劃成了停車位，雙向來(lái)車時錯車特别費勁。一旦有車經過，行人(rén)連走路(lù)的空間都(dōu)沒有，都(dōu)得(de)緊貼路(lù)邊，也挺危險的。”

　　記者在該小區26号樓北側看(kàn)到，原本雙向的車道由于南(nán)側馬路(lù)被劃上了停車位，現在已經變成了單行道，而道路(lù)中間作爲區分(fēn)雙行道的黃(huáng)線還(hái)清晰可(kě)見。記者注意到，規劃中道路(lù)北側是設有停車位的，也許是因爲停車位緊張的緣故，南(nán)側緊挨樓的馬路(lù)也被劃成了停車位。

　　26号樓設有一個快(kuài)遞代收點，每天來(lái)這裡(lǐ)取快(kuài)遞的人(rén)絡繹不絕。“如(rú)果是開車來(lái)取，趕上上下班車流量大(dà)的時候，這條路(lù)立刻會被堵死，給居民(mín)帶來(lái)許多不便。”該小區一名業主說(shuō)。

　　不僅如(rú)此，記者采訪業主得(de)知，曲院風(fēng)荷小區内還(hái)有多處綠化帶被物業鋪上了镂空的地磚，然後劃了停車位對外出租，每年1200元，數量不少。

　　曲院風(fēng)荷居委會工(gōng)作人(rén)員(yuán)告訴記者，自(zì)己也曾多次收到居民(mín)通過民(mín)生(shēng)熱(rè)線反映行車道被劃成停車位的問(wèn)題，也就(jiù)這些問(wèn)題向物業公司反饋過。但(dàn)物業公司解釋稱，小區車輛(liàng)逐漸增多，亂停車現象時有發生(shēng)，通過多劃車位可(kě)以實現有序停車。

　　原本的公共用地成了停車場，甚至對外出租謀利，小區物業是否有這一權力呢(ne)？

　　焦豔鵬說(shuō)：“物業無權改變公共場所用途。擅自(zì)改變用途将違反民(mín)法典物權制度的相(xiàng)關規定，業主可(kě)通過民(mín)事(shì)訴訟方式進行維權。”

　　民(mín)法典第二百七十八條第八款關于“業主共同決定事(shì)項及表決”的規定，下列事(shì)項由業主共同決定：改變共有部分(fēn)的用途或者利用共有部分(fēn)從(cóng)事(shì)經營活動；業主共同決定事(shì)項，應當由專有部分(fēn)面積占比三分(fēn)之二以上的業主且人(rén)數占比三分(fēn)之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事(shì)項，應當經參與表決專有部分(fēn)面積占比四分(fēn)之三以上的業主且參與表決人(rén)數占比四分(fēn)之三以上的業主同意。

　　北京瀛和律師(shī)事(shì)務所物業管理(lǐ)法律事(shì)務部主任趙中華同樣認爲，物業無權改變公共場所用途，如(rú)小區要更改共有部分(fēn)的規劃用途，首先應當由全體(tǐ)業主共同決定，再向相(xiàng)關部門(mén)提出申請(qǐng)。

　　記者調查發現，不僅有物業改變公共用地用途，還(hái)有一些業主也會侵占公共用地，私搭亂建亂占。

　　天津一居民(mín)趙先生(shēng)告訴記者，他(tā)所在小區一樓都(dōu)是公共綠地，但(dàn)一些買了一樓的業主把自(zì)己樓前圈起來(lái)形成小院，并做了硬化處理(lǐ)。還(hái)有個業主買了地下僅靠邊的停車位，然後直接沿着車位的線建了一堵牆，并安了一個車庫伸縮門(mén)，這樣就(jiù)形成了一個封閉空間，可(kě)是這樣該業主就(jiù)占了靠近牆邊的兩塊地方，把公共地方封閉在其車位裡(lǐ)。

　　焦豔鵬說(shuō)，如(rú)果遇到這種情況，小區業主可(kě)以要求物業進行相(xiàng)應管理(lǐ)，如(rú)物業怠于履責，業主可(kě)以對物業管理(lǐ)機(jī)構提起民(mín)事(shì)訴訟。

　　焦豔鵬建議(yì)，購(gòu)房(fáng)時應明确約定公共場所如(rú)何使用的相(xiàng)關條款，并建立單獨的法律責任條款，上述内容應以強制條款形式載入房(fáng)屋買賣合同。同時，建議(yì)監管部門(mén)加大(dà)處罰力度，處罰對象既可(kě)以是怠于履責的物業管理(lǐ)機(jī)構，也可(kě)以是侵占公共用地或改變公共用地用途的相(xiàng)關主體(tǐ)或其他(tā)業主。

　　加大(dà)監管懲戒力度

　　營造良好治理(lǐ)氛圍

　　如(rú)果遭遇開發商或物業占用公共用地的情況，業主應該如(rú)何維護自(zì)身(shēn)權益？

　　北京市鑫諾律師(shī)事(shì)務所合夥人(rén)王樹德說(shuō)，如(rú)果屬于公共用地，而且這些地面上沒有規劃車位或其他(tā)設施，無論是誰占用，購(gòu)房(fáng)人(rén)都(dōu)有權要求占用人(rén)拆除并恢複，對于維權方式，可(kě)以通過民(mín)事(shì)訴訟或者舉報違建的方式來(lái)完成。

　　對此，趙中華認爲，一是要落實物業公司的責任，對侵占公共區域、改變公共區域用途等違反小區管理(lǐ)規約的行爲，物業公司負有勸阻的義務；二是業主可(kě)以積極成立業主委員(yuán)會，由業主委員(yuán)會代表全體(tǐ)業主積極行使業主的權利；三是要暢通小區與社區、執法部門(mén)等基層治理(lǐ)主體(tǐ)之間的協作機(jī)制，加大(dà)檢查、懲戒的力度，營造良好的治理(lǐ)氛圍。

　　“消費者應當提高維權意識，保存好開發商做宣傳時的廣告、資料等證據，必要時可(kě)采取訴訟方式維護自(zì)身(shēn)權益。”趙中華說(shuō)，業主發現開發商或物業公司占用公共區域，或者更改公共區域的用途時，可(kě)以向規劃和自(zì)然資源委員(yuán)會申請(qǐng)小區的原始規劃圖，與小區現在的實際情況進行對比，一旦發現物業公司或開發商确實侵占了公共區域或者改變了公共區域的用途，業主可(kě)以通過撥打市政熱(rè)線、與開發商或物業公司溝通協商、向法院提起訴訟等方式維護小區和自(zì)身(shēn)的權益。

　　華東政法大(dà)學房(fáng)地産政策法律研究所所長楊勤法認爲，業主可(kě)以自(zì)行向開發商或物業提出要求恢複原狀。如(rú)果開發商或物業拒絕恢複原狀的，業主可(kě)以向有關行政部門(mén)投訴，也可(kě)以由業主委員(yuán)會代表業主提出侵權訴訟。

　　“公共區域确實沒有規劃車位，無論通過民(mín)事(shì)訴訟還(hái)是行政投訴都(dōu)相(xiàng)對好解決。”王樹德說(shuō)，但(dàn)是有些特殊情況比較難解決，比如(rú)占用綠化、人(rén)防空間的停車位以及尚未明确産權的地下車位，權益歸屬處理(lǐ)起來(lái)很複雜，在司法實踐中争議(yì)很大(dà)。

　　王樹德說(shuō)，出現這些矛盾的原因在于，法律對于這些車位的權利歸屬，并沒有非常明确的規定，行政機(jī)關容易出現無法可(kě)依的問(wèn)題。解決這些問(wèn)題并不能靠加大(dà)懲治力度，而應該在立法層面确認權利歸屬，同時完善不動産登記制度，這樣能夠最大(dà)限度地減少糾紛。