關于加強商品房(fáng)預售資金監管工(gōng)作 的指導意見  閩建〔2020〕7号

各設區市建設局，福州市住房(fáng)保障和房(fáng)産管理(lǐ)局、不動産登記和交易中心，廈門(mén)市住房(fáng)保障和房(fáng)屋管理(lǐ)局，平潭綜合實驗區交通與建設局、行政審批局：

　　爲進一步加強商品房(fáng)預售資金監督管理(lǐ)，維護商品房(fáng)交易雙方合法權益，根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》《城(chéng)市商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》等法律法規的規定，制定本意見。

　　一、監管工(gōng)作要求。各地要按照(zhào)“一城(chéng)一策”工(gōng)作要求，切實加強商品房(fáng)預售資金監管，夯實城(chéng)市主體(tǐ)責任，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。要規範預售資金繳存和撥付行爲，專款用于工(gōng)程建設，确保房(fáng)地産開發企業按時交付竣工(gōng)驗收合格的商品房(fáng)，保護購(gòu)房(fáng)人(rén)合法權益，防範化解房(fáng)地産金融風(fēng)險，減少和避免“爛尾樓”的發生(shēng)，保持房(fáng)地産市場平穩和社會安定穩定。

　　二、簽訂監管協議(yì)。各設區市房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)要制定完善商品房(fáng)預售資金監管具體(tǐ)辦法以及監管協議(yì)（簡稱“監管協議(yì)”）文本，明确各方權利、義務和責任，明确預售資金監管額度、監管方式、撥付流程以及違約責任。監管協議(yì)應由房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)或授權委托的事(shì)業單位（如(rú)交易登記機(jī)構）、房(fáng)地産開發企業和監管銀行三方共同簽訂。

　　三、設立監管賬戶。房(fáng)地産開發企業應當在項目所在地符合預售資金監管條件的商業銀行（簡稱“監管銀行”）設立預售資金監管專用賬戶（簡稱“監管賬戶”）。監管賬戶名稱、賬号應在商品房(fáng)預售許可(kě)證中載明。監管賬戶專用于商品房(fáng)預售資金的繳存和撥付，不得(de)開通任何形式的非櫃台渠道業務。

　　四、預售款項繳存。商品房(fáng)預售資金（購(gòu)房(fáng)人(rén)按照(zhào)商品房(fáng)買賣合同約定支付的全部購(gòu)房(fáng)款，包括定金、預售首付款、分(fēn)期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房(fáng)公積金貸款等）應當全部直接存入監管賬戶。申請(qǐng)商業銀行揭貸貸款和住房(fáng)公積金貸款的，監管賬戶作爲貸款到賬賬戶。在辦理(lǐ)商品房(fáng)預售合同網簽備案時，應當核對預售資金已存入監管賬戶的憑證。

　　五、明确監管額度。預售項目所在地市縣房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)應參照(zhào)項目建設工(gōng)程造價、施工(gōng)合同金額、以及該項目的交付使用條件等因素，綜合确定商品房(fáng)預售資金監管總額，确保項目順利建設竣工(gōng)，并将具體(tǐ)金額和各工(gōng)程建設進度節點上監管資金控制要求在監管協議(yì)中明确（具體(tǐ)監管額度由各地自(zì)行确定）。預售資金監管額度可(kě)以與房(fáng)地産開發企業信用綜合評價成果挂鈎，對信用評價優良的AAA級房(fáng)地産開發企業，可(kě)适度降低監管額度；對于信用不良的C級房(fáng)地産開發企業，應當提高監管額度。

　　六、監管資金使用。房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)、監管銀行對監管額度内預售資金實行重點監管，專款專用，專項用于支付預售項目工(gōng)程建設費用，不得(de)用于支付任何借（貸）款本金和利息，繳納土(tǔ)地款、罰金、營銷費用及房(fáng)地産開發企業員(yuán)工(gōng)工(gōng)資等費用。申請(qǐng)使用監管額度内的預售資金，應當按照(zhào)預售資金監管辦法規定或監管協議(yì)約定的方式辦理(lǐ)。房(fáng)地産開發企業根據項目建設方案及施工(gōng)進度編制預售項目用款計(jì)劃，并按照(zhào)用款計(jì)劃、工(gōng)程建設費用支付節點，以預售許可(kě)樓棟爲單位支取預售監管資金。項目建設進度達到相(xiàng)應節點後，房(fáng)地産開發企業提出申請(qǐng)，并附施工(gōng)、監理(lǐ)等單位的書(shū)面證明材料與施工(gōng)現場照(zhào)片等項目進度證明材料，根據監管協議(yì)約定，資金撥付申請(qǐng)經核實後符合條件的，監管銀行應當按時辦理(lǐ)撥付手續。

　　七、實施動态監管。房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)要加強對各房(fáng)地産開發項目預售資金的監督檢查，定期梳理(lǐ)各項目銷售金額、施工(gōng)進度、工(gōng)程款支付和預售監管資金使用情況，排查風(fēng)險項目。各設區市房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)要建立完善預售資金監管系統，與商業銀行資金收付系統和商品房(fáng)網簽系統對接并聯網運行，動态監控監管賬戶内資金繳存和撥付情況，發現商品房(fáng)預售資金未全部存入監管賬戶、挪用或超範圍使用監管資金等異常情況的，應暫停撥付預售資金；經核實不存在異常，或異常情況消失的，應及時予以恢複正常撥付。

　　監管銀行應當按照(zhào)當地預售資金監管辦法規定和協議(yì)約定，按照(zhào)核準意見辦理(lǐ)預售資金撥付，并主動配合房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)開展預售資金監督檢查。發現房(fáng)地産開發企業違反監管辦法規定或監管協議(yì)約定使用預售監管資金的，以及其他(tā)部門(mén)依法對監管賬戶的預售資金進行凍結和扣劃的，應及時書(shū)面告知房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)。

　　各地要建立預售資金異動預警機(jī)制，對出現存在預售資金餘額與工(gōng)程形象進度不匹配、資金異常撥付等問(wèn)題的房(fáng)地産風(fēng)險項目，要逐一梳理(lǐ)分(fēn)析原因，實施清單式管理(lǐ)；對存在停工(gōng)爛尾風(fēng)險的，房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)要加強實施應急處置，以确保項目後續建設。

　　八、違規違約處理(lǐ)。對未将商品房(fáng)預售資金全部存入監管賬戶、以收取其他(tā)款項爲名變相(xiàng)逃避商品房(fáng)預售資金監管、虛報工(gōng)程形象進度等騙取資金撥付、擅自(zì)挪用或違規使用監管額度内資金等違規行爲的，房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)暫停項目商品房(fáng)買賣合同網簽備案，并令限期改正，情節嚴重的，依法予以處罰。存在違規違約行爲的企業，記入企業信用信息管理(lǐ)。

　　各地要積極探索建立預售資金監管銀行名單管理(lǐ)制度，對不履行商品房(fáng)預售資金監管協議(yì)、違規撥付預售監管資金、不配合房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)監督檢查的監管銀行，可(kě)按照(zhào)協議(yì)約定将該銀行列入商品房(fáng)預售資金監管不誠信單位，暫停或終止作爲商品房(fáng)預售資金監管的協作單位，并通報人(rén)行、銀監部門(mén)，予以處理(lǐ)。

　　九、明确監管職責。房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)實施預售資金監管，應制定業務流程、時限和分(fēn)級權限，并嚴格落實，通過預售資金監管系統強化流程管理(lǐ)。各地明确預售資金監管領導和責任人(rén)員(yuán)，加強人(rén)員(yuán)履職監督，強化監督問(wèn)責機(jī)制，從(cóng)嚴幹部隊伍的教育與管理(lǐ)，嚴肅處理(lǐ)各類違法違規違紀行爲，造成重大(dà)影(yǐng)響的，依法問(wèn)責，直至追究法律責任。

　　各地要按照(zhào)本《通知》要求，進一步完善本地預售資金監管辦法和預售資金監管協議(yì)文本。設區市房(fáng)地産管理(lǐ)部門(mén)要指導所轄縣市落實好預售資金監管工(gōng)作，确保房(fáng)地産開發項目按時交付使用。尚未出台預售資金監管辦法的地區，要抓緊制定出台。

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　福建省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2020年9月10日(rì)