福建省建設廳關于印發

《福建省商品房(fáng)預售管理(lǐ)暫行辦法》的通知

閩建房(fáng)函[2005]88号

各設區市建設局、房(fáng)管局：
　　爲維護商品房(fáng)買賣雙方當事(shì)人(rén)的合法權益，規範商品房(fáng)預售行爲，我廳組織制訂了《福建省商品房(fáng)預售管理(lǐ)暫行辦法》，現印發給你(nǐ)們，請(qǐng)認真遵照(zhào)執行。在執行過程中有何問(wèn)題和建議(yì)，請(qǐng)直接與我廳房(fáng)管處聯系。
二○○五年十二月十四日(rì)
福建省商品房(fáng)預售管理(lǐ)暫行辦法

　　第一條　爲維護商品房(fáng)買賣雙方當事(shì)人(rén)的合法權益，規範商品房(fáng)預售行爲，根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》、《城(chéng)市房(fáng)地産開發經營管理(lǐ)條例》、建設部《城(chéng)市商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》等法律規定，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條　在本省城(chéng)市規劃區範圍内從(cóng)事(shì)商品房(fáng)預售及管理(lǐ)活動，應當遵守本辦法。

　　第三條　本辦法所稱商品房(fáng)，是指由房(fáng)地産開發企業依法取得(de)國(guó)有土(tǔ)地使用權的土(tǔ)地上開發建設，向社會公開銷售的房(fáng)屋及其附屬設施。
　　本辦法所稱商品房(fáng)預售，是指房(fáng)地産開發企業将正在建設中尚未竣工(gōng)的商品房(fáng)預先出售給買受人(rén)，并由買受人(rén)支付定金或者房(fáng)價款的行爲。

　　第四條　預售商品房(fáng)應當遵循自(zì)願、平等、公平和誠實信用的原則。禁止對商品房(fáng)惡意炒作，哄擡房(fáng)價。

　　第五條　省建設行政主管部門(mén)負責全省的商品房(fáng)預售管理(lǐ)工(gōng)作。市、縣人(rén)民(mín)政府房(fáng)地産行政管理(lǐ)部門(mén)(以下簡稱商品房(fáng)預售管理(lǐ)部門(mén))，負責本行政區域内的商品房(fáng)預售管理(lǐ)工(gōng)作。

　　第六條　商品房(fáng)預售實行許可(kě)制度。房(fáng)地産開發企業進行商品房(fáng)預售，應當向市、縣房(fáng)地産行政管理(lǐ)部門(mén)申請(qǐng)預售許可(kě)，取得(de)《商品房(fáng)預售許可(kě)證》。未取得(de)《商品房(fáng)預售許可(kě)證》的，不得(de)進行商品房(fáng)預售。

　　第七條　商品房(fáng)預售應當符合下列條件：
　　(一)已交付全部土(tǔ)地使用權出讓金，取得(de)土(tǔ)地使用權證書(shū)；
　　(二)持有建設工(gōng)程規劃許可(kě)證和施工(gōng)許可(kě)證；
　　(三)按提供預售的商品房(fáng)計(jì)算，投入開發建設的資金達到工(gōng)程建設總投資的25％以上(商品房(fáng)項目建設形象進度達到總層數的五分(fēn)之一以上)，并已經确定施工(gōng)進度和竣工(gōng)交付日(rì)期。

　　第八條　房(fáng)地産開發企業申請(qǐng)商品房(fáng)預售許可(kě)，應當提交下列材料：
　　(一)商品房(fáng)預售許可(kě)申請(qǐng)表；
　　(二)房(fáng)地産開發企業的營業執照(zhào)和資質證書(shū)；
　　(三)符合本辦法第七條規定條件的證明文件；
　　(四)商品房(fáng)預售方案。預售方案應當說(shuō)明商品房(fáng)的位置、裝修标準、竣工(gōng)交付日(rì)期、經營性或者非經營性配套公共設施清單、公共建築、公共部位的産權歸屬及物業管理(lǐ)用房(fáng)的具體(tǐ)位置及面積等内容；
　　(五)根據施工(gōng)圖設計(jì)文件繪制的商品房(fáng)預售總平面圖、分(fēn)層平面圖、分(fēn)戶面積圖；
　　房(fáng)地産開發企業應當對其所提交材料實質内容的真實性負責。
　　對房(fáng)地産項目的形象進度的審查，項目所在地房(fáng)地産行政主管部門(mén)應組織二名以上工(gōng)作人(rén)員(yuán)現場察看(kàn)，做好錄像、照(zhào)相(xiàng)等形象記錄，并存檔備查。

　　第九條　房(fáng)地産開發企業按照(zhào)本辦法第八條的規定提交有關材料，材料齊全符合法定形式的，商品房(fáng)預售管理(lǐ)部門(mén)應當當場出具受理(lǐ)通知書(shū)；材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者五日(rì)内一次性書(shū)面告知需要補齊的全部内容。

　　第十條　商品房(fáng)預售管理(lǐ)部門(mén)對房(fáng)地産開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。商品房(fáng)預售管理(lǐ)部門(mén)應當自(zì)受理(lǐ)之日(rì)起十日(rì)内，對符合法定條件的，向房(fáng)地産開發企業頒發《商品房(fáng)預售許可(kě)證》；對不符合法定條件的，應當說(shuō)明理(lǐ)由。
　　商品房(fáng)預售管理(lǐ)部門(mén)作出的準予商品房(fáng)預售許可(kě)的決定，應當予以公開，公衆有權查閱。

　　第十一條　商品房(fáng)預售，房(fáng)地産開發企業應當與買受人(rén)訂立商品房(fáng)買賣合同。房(fáng)地産開發企業應當自(zì)合同訂立之日(rì)起三十日(rì)内，依法辦理(lǐ)商品房(fáng)預售合同備案手續，已推行房(fáng)地産信息系統的城(chéng)市或地區，應按要求實行網上即時備案，并于十五日(rì)内書(shū)面告知買受人(rén)。商品房(fáng)預售管理(lǐ)部門(mén)應當自(zì)受理(lǐ)之日(rì)起五個工(gōng)作日(rì)内予以登記備案。
　　商品房(fáng)預售管理(lǐ)部門(mén)應當應用網絡信息技術，逐步推行商品房(fáng)預售合同網上備案。

　　第十二條　房(fáng)地産開發企業在申請(qǐng)《商品房(fáng)預售許可(kě)證》之前，應在項目所在地的銀行設立商品房(fáng)預售款專用帳戶。在房(fáng)地産開發企業付清該開發項目工(gōng)程款(不含質量保修金)之前，商品房(fáng)預售款隻能用于購(gòu)買項目建設必需的建築材料設備和支付項目建設的工(gōng)程款、法定稅費及支付土(tǔ)地使用權或在建工(gōng)程抵押的貸款，不得(de)挪作他(tā)用。

　　第十三條　買受人(rén)應當按合同約定的付款時間，将商品房(fáng)預售款直接存入商品房(fáng)預售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向房(fáng)地産開發企業換領正式發票。

　　第十四條　 房(fáng)地産開發企業辦理(lǐ)商品房(fáng)預售合同備案時，應當同時附送銀行出具給買受人(rén)的首期商品房(fáng)預售款額存入專用帳戶的憑證。

　　第十五條　房(fáng)地産開發企業可(kě)以自(zì)行銷售商品房(fáng)，也可(kě)以由商品房(fáng)承銷機(jī)構代銷或者包銷商品房(fáng)。商品房(fáng)承銷機(jī)構人(rén)員(yuán)應取得(de)相(xiàng)應的房(fáng)地産經紀人(rén)資格證書(shū)。房(fáng)地産開發企業和商品房(fáng)承銷機(jī)構不得(de)銷售不符合銷售條件的商品房(fáng)。

第十六條　房(fáng)地産開發企業和商品房(fáng)承銷機(jī)構應當在商品房(fáng)銷售場所向買受人(rén)明示房(fáng)地産項目土(tǔ)地使用權證書(shū)、建設工(gōng)程規劃許可(kě)證、施工(gōng)許可(kě)證、商品房(fáng)預售許可(kě)證明、經批準的房(fáng)地産開發項目規劃設計(jì)圖以及業主臨時公約、前期物業服務合同、設置抵押權的基本情況和商品房(fáng)買賣合同示範文本等文件和材料。

商品房(fáng)承銷機(jī)構應當向買受人(rén)明示有權銷售商品房(fáng)的證明文件。

第十七條　房(fáng)地産開發企業和商品房(fáng)承銷機(jī)構不得(de)采取返本銷售或者變相(xiàng)返本銷售的方式銷售商品房(fáng)，不得(de)采取售後包租或者變相(xiàng)售後包租的方式銷售未竣工(gōng)的商品房(fáng)。

第十八條　房(fáng)地産開發企業和商品房(fáng)承銷機(jī)構發布商品房(fáng)宣傳資料，内容必須真實、合法、準确，不得(de)欺騙、誤導公衆。

發布商品房(fáng)銷售廣告，應當明示房(fáng)地産開發企業名稱、商品房(fáng)承銷機(jī)構名稱、商品房(fáng)預售許可(kě)證号及項目承建單位、監理(lǐ)單位、前期物業管理(lǐ)單位名稱。

第十九條　商品房(fáng)買賣合同的内容由當事(shì)人(rén)約定，主要包括下列内容：

（一）當事(shì)人(rén)名稱或者姓名和住所；

（二）商品房(fáng)基本狀況；

（三）商品房(fáng)的套内建築面積、分(fēn)攤的共有建築面積和房(fáng)屋建築面積；

（四）商品房(fáng)的計(jì)價結算方式；

（五）商品房(fáng)總價款、付款方式、付款期限；

（六）交付使用條件及日(rì)期；

（七）裝飾、設備标準；

（八）供水、供電、供熱(rè)、燃氣、通訊、道路(lù)、綠化等配套基礎設施、公共設施、公共建築的交付條件和期限及有關責任；

（九）經營性或者非經營性配套公共設施、公共建築的産權歸屬；

　 （十）面積差異的處理(lǐ)方式；

（十一）前期物業服務合同的承諾及物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的交納方式；

（十二）房(fáng)地産權屬登記的辦理(lǐ)方式和期限；

（十三）争議(yì)解決的方式；

（十四）違約責任；

（十五）雙方約定的其他(tā)事(shì)項。

商品房(fáng)買賣合同應當附商品房(fáng)分(fēn)戶平面圖以及土(tǔ)地宗地圖。

第二十條　房(fáng)地産開發企業和商品房(fáng)承銷機(jī)構不得(de)以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他(tā)方式，對商品房(fáng)買受人(rén)作不公平、不合理(lǐ)的規定，或者作減輕、免除其自(zì)身(shēn)民(mín)事(shì)責任的規定。

第二十一條　住宅商品房(fáng)應當按套銷售，不得(de)分(fēn)割拆零銷售；商業用房(fáng)、寫字樓、以及依法可(kě)以銷售的地下室停車位等其他(tā)商品房(fáng)應當按幢、層、套、間、位具有明确範圍界限的單位進行銷售。

第二十二條　預售住宅商品房(fáng)，按照(zhào)建築面積、套内建築面積或者按套計(jì)價結算，當事(shì)人(rén)另有約定的除外。

第二十三條 未取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證的房(fáng)地産開發企業和商品房(fáng)承銷機(jī)構不得(de)以任何形式向買受人(rén)收取預訂款性質費用。

第二十四條　房(fáng)地産開發企業和商品房(fáng)承銷機(jī)構與買受人(rén)未解除商品房(fáng)買賣合同前，不得(de)将作爲合同标的物的商品房(fáng)再行銷售給他(tā)人(rén)。

第二十五條　商品房(fáng)項目已經預售的，房(fáng)地産開發企業不得(de)擅自(zì)變更其規劃、設計(jì)。經依法批準的規劃、設計(jì)變更，導緻商品房(fáng)的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向環境等發生(shēng)變化，或者出現合同當事(shì)人(rén)約定的其他(tā)對商品房(fáng)質量、使用功能産生(shēng)不良影(yǐng)響情形的，房(fáng)地産開發企業應當自(zì)變更之日(rì)起十日(rì)内，書(shū)面通知買受人(rén)并承擔違約責任，買受人(rén)有權解除合同。

因變更規劃許可(kě)證規定内容給買受人(rén)的權益造成損失的，開發企業應當給予相(xiàng)應的補償。

第二十六條　房(fáng)地産開發企業預售商品房(fáng)設置精裝修樣闆房(fáng)的，應當說(shuō)明實際交付的商品房(fáng)質量、設備及裝修标準等與樣闆房(fáng)是否一緻；未在商品房(fáng)買賣合同中作說(shuō)明的，實際交付的商品房(fáng)應當與樣闆房(fáng)一緻。

第二十七條　買受人(rén)應當自(zì)預售的商品房(fáng)交付使用之日(rì)起九十日(rì)内，持有關材料到房(fáng)地産權屬登記機(jī)關辦理(lǐ)房(fáng)屋權屬登記手續。房(fáng)地産開發企業應當予以協助，并提供權屬登記所必需的相(xiàng)關證明等文件。

第二十八條　違反本辦法規定，房(fáng)地産開發企業提供虛假材料騙取商品房(fáng)預售許可(kě)證的，由商品房(fáng)預售管理(lǐ)部門(mén)依照(zhào)《商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》第15條的規定處理(lǐ)。

第二十九條 商品房(fáng)預售管理(lǐ)部門(mén)及其工(gōng)作人(rén)員(yuán)有下列行爲之一的，依法給予行政處分(fēn)；構成犯罪的，依法追究刑事(shì)責任：

（一）對符合商品房(fáng)預售條件的房(fáng)地産開發企業不予頒發預售許可(kě)證或者對不符合商品房(fáng)預售條件的房(fáng)地産開發企業頒發預售許可(kě)證的；

（二）發現商品房(fáng)預售違法行爲不予查處的；

（三）其他(tā)違法違規行爲。

第三十條　本辦法下列用語的含義爲：

（一）返本銷售，是指房(fáng)地産開發企業以定期向買受人(rén)返還(hái)購(gòu)房(fáng)款的方式銷售商品房(fáng)的行爲；

（二）售後包租，是指房(fáng)地産開發企業以在一定期限内承租或者代爲出租買受人(rén)所購(gòu)該企業商品房(fáng)的方式銷售商品房(fáng)的行爲；

（三）産權登記面積，是指房(fáng)地産權屬登記機(jī)關确認登記的房(fáng)屋面積。

第三十一條　本辦法自(zì)2006年1月1日(rì)起施行。