關于貫徹《福建省物業管理(lǐ)條例》的實施意見

《福建省物業管理(lǐ)條例》（以下簡稱《條例》）已由福建省第十三屆人(rén)民(mín)代表大(dà)會常務委員(yuán)會第六次會議(yì)于2018年9月30日(rì)審議(yì)通過，自(zì)2019年1月1日(rì)施行。爲切實做好《條例》貫徹實施工(gōng)作，按照(zhào)《中共中央、國(guó)務院關于加強和完善城(chéng)鄉社區治理(lǐ)的意見》（中發〔2017〕13号）要求，結合我省實際，現提出以下實施意見：

一、全面推進物業服務與社區治理(lǐ)相(xiàng)融合

（一）進一步落實物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)管理(lǐ)職責。各級物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)負責物業管理(lǐ)活動的監督管理(lǐ)工(gōng)作，要切實履行好《條例》賦予的相(xiàng)關職責，積極會同有關部門(mén)、鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處以及社區村（居）民(mín)委員(yuán)會将《條例》确立的相(xiàng)關制度貫徹落實好，認真研究物業管理(lǐ)發展中的新情況、新問(wèn)題，及時制定相(xiàng)應的規範。積極配合受理(lǐ)物業服務日(rì)常投訴糾紛，依法查處物業管理(lǐ)中的違法違規行爲，建立健全物業服務企業誠信信用檔案。對嚴重違法失信企業要列入“行業黑(hēi)名單”，限制其承接新的物業服務項目和參與評優評先，并由項目所在地物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)向業主大(dà)會或者臨時物業管理(lǐ)委員(yuán)會提交終止物業服務合同、清退物業服務企業的書(shū)面建議(yì)。加強對物業管理(lǐ)行業協會的指導和監督，強化行業自(zì)律管理(lǐ)，不斷促進行業協會的健康發展。同時，市、縣物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)要積極配合發展改革部門(mén)，制定實行政府指導價的保障性住房(fáng)物業服務收費指導标準。

（二）充分(fēn)發揮社區村（居）民(mín)委員(yuán)會在物業管理(lǐ)中的重要作用。各地要把物業管理(lǐ)工(gōng)作納入社區治理(lǐ)範疇，推進物業管理(lǐ)工(gōng)作重心下移。加強社區黨組織、村（居）民(mín)委員(yuán)會對業主委員(yuán)會、自(zì)主管理(lǐ)機(jī)構、臨時物業管理(lǐ)委員(yuán)會和物業服務企業的指導和監督，建立健全社區黨組織、村（居）民(mín)委員(yuán)會、業主委員(yuán)會和物業服務企業議(yì)事(shì)協調機(jī)制。社區村（居）民(mín)委員(yuán)會應當設立環境和物業管理(lǐ)委員(yuán)會，指導監督業主大(dà)會、業主委員(yuán)會依法開展工(gōng)作，督促物業服務企業履行職責，協助鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或街道辦事(shì)處組織成立業主大(dà)會和業主委員(yuán)會換屆選舉工(gōng)作，受理(lǐ)業主投訴舉報，及時協調化解物業管理(lǐ)矛盾和糾紛。鼓勵社區村（居）民(mín)委員(yuán)會成員(yuán)通過法定程序兼任業主委員(yuán)會委員(yuán)，或擔任監事(shì)會成員(yuán)。

（三）推進無物業小區的自(zì)治管理(lǐ)。鼓勵由鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處、社區村（居）民(mín)委員(yuán)會、建設單位、業主代表等組成臨時物業管理(lǐ)委員(yuán)會，就(jiù)住宅小區共同管理(lǐ)事(shì)項征求業主意見，形成業主共同決定，并代爲履行協調業主之間關系、督促業主履行有關交費義務等業主委員(yuán)會的職責。

（四）鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處要明确物業管理(lǐ)機(jī)構、落實專項工(gōng)作經費，配置專職物業管理(lǐ)工(gōng)作人(rén)員(yuán)，負責對轄區内物業管理(lǐ)工(gōng)作的指導和監督。進一步健全完善物業管理(lǐ)聯席會議(yì)制度，及時協調處理(lǐ)轄區業主大(dà)會成立、業主委員(yuán)會換屆、物業管理(lǐ)項目交接、物業管理(lǐ)糾紛等物業管理(lǐ)與社區管理(lǐ)之間的相(xiàng)關問(wèn)題。監督業主委員(yuán)會每季度在物業管理(lǐ)區域内醒目位置公布（或通過移動通信等電子信息方式告知）工(gōng)作經費使用情況、本區域物業共有部位、共用設施設備經營所得(de)收益收支明細情況。鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處發現業主委員(yuán)會委員(yuán)侵害業主利益，涉嫌貪污受賄等現象應當及時提請(qǐng)有關部門(mén)調查取證、依法處理(lǐ)。對業主大(dà)會、業主委員(yuán)會做出的違反法律法規的決定，鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處應當及時責令限期改正或者撤銷其決定。

二、規範業主和業主委員(yuán)會行爲，提升業主自(zì)治能力。

（一）各地根據《條例》第二十一條規定，結合實際，加強對業主委員(yuán)會委員(yuán)（包括監事(shì)會成員(yuán)）的任職條件審核；鼓勵具有建築、工(gōng)程、消防、機(jī)電、法律、經濟等專業人(rén)員(yuán)進入業主委員(yuán)會，鼓勵在社區村（居）民(mín)委員(yuán)會、黨政機(jī)關、事(shì)業單位中的幹部和黨員(yuán)兼任所在物業管理(lǐ)區域的業主委員(yuán)會委員(yuán)，提高業主委員(yuán)會整體(tǐ)素質和執行能力。

（二）鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處應當督促業主委員(yuán)會按業主大(dà)會議(yì)事(shì)規則、管理(lǐ)規約、業主委員(yuán)會章(zhāng)程辦事(shì)，落實業主的知情權、參與權、決策權和監督權，管理(lǐ)和使用好公共收益，依法公開選聘物業服務企業。

（三）強化業主委員(yuán)會換屆前的資産清查，業主對清查結果有異議(yì)的，經業主大(dà)會決定聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構審計(jì)。因物業管理(lǐ)區域調整等原因需要解散業主大(dà)會的，由業主委員(yuán)會、業主監事(shì)會、物業服務企業、社區村（居）民(mín)委員(yuán)會組成清算組，在鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處監督下，做好物業管理(lǐ)區域内業主共同财産清算工(gōng)作。

三、進一步規範物業招投标活動

（一）明确投标條件，提高招投标水平。建設單位（業主）和業主委員(yuán)會等招标單位或招标代理(lǐ)機(jī)構，應在招投标中将物業服務企業信用情況作爲投标加減分(fēn)的必備條件。各地要結合物業服務企業信用情況和物業項目備案管理(lǐ)，建立企業信用等級、在管物業項目規模、項目管理(lǐ)服務水平、專業技術人(rén)員(yuán)情況與招投标制度挂鈎機(jī)制，創造公開、公平、公正的招投标制度和環境。完善招投标專家庫建設，提高招投标專業化水平。

（二）加強物業選聘招投标管理(lǐ)。住宅物業的建設單位，應當通過招投标的方式選聘物業服務企業。投标人(rén)少于3家或者住宅總建築面積在2萬平方米以下的，經物業所在地的縣（市、區）人(rén)民(mín)政府物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)批準，可(kě)以采用協議(yì)方式選聘物業服務企業，但(dàn)所選聘的物業服務企業應當未被列入“行業黑(hēi)名單”或者信用評價等級不低于C級。對物業合同服務期滿的住宅物業項目，鼓勵業主大(dà)會通過公開招投标的方式選聘物業服務企業。國(guó)資控股的工(gōng)廠(chǎng)、醫院、學校(xiào)、大(dà)型公建設施、機(jī)關事(shì)業單位辦公樓等物業，應當采用公開招投标方式選聘物業服務企業。

四、進一步加強物業服務各環節的備案管理(lǐ)

（一）建設單位在出售物業前，應當制定臨時管理(lǐ)規約，并報物業所在地縣（市、區）人(rén)民(mín)政府物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)備案。物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)應當對臨時管理(lǐ)規約的合法性、合規性和對買受人(rén)合法權益的保護情況進行審查，并作出審查意見。

（二）物業服務企業應當自(zì)成立之日(rì)起三十日(rì)内，将企業基本信息報物業所在地縣（市、區）人(rén)民(mín)政府物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)，主動申請(qǐng)參加企業信用評價。

（三）物業服務企業應當自(zì)簽訂物業服務合同之日(rì)起三十日(rì)内，将物業服務合同和物業服務企業基本信息報物業所在地縣（市、區）人(rén)民(mín)政府物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)備案。

（四）物業服務企業應當自(zì)物業交接後三十日(rì)内，将物業承接查驗記錄、承接查驗結果、承接查驗協議(yì)等内容報物業所在地縣（市、區）人(rén)民(mín)政府物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)備案。

五、進一步明确物業服務企業服務行爲

（一）新建物業承接查驗時，社區村（居）民(mín)委員(yuán)會、業主代表、物業管理(lǐ)行業協會代表或者專業機(jī)構應當在場見證和監督。新建物業交接後，物業服務企業應當對承接查驗的結果負責，并保證建設單位所移交的資料符合《條例》第四十四條的規定。同時，建設單位應當在物業承接查驗前二十日(rì)内，将《條例》第四十四條規定的資料複印件或者電子文檔交物業所在地鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處存檔。

（二）物業服務企業應當向業主、物業使用人(rén)告知安全合理(lǐ)使用物業的注意事(shì)項和禁止事(shì)項，及時勸阻、制止住宅小區内違反臨時管理(lǐ)規約或管理(lǐ)規約和治安、規劃、消防、環保、裝飾裝修等有關法律、法規的行爲。對勸阻、制止無效的，及時向業主委員(yuán)會或臨時物業管理(lǐ)委員(yuán)會和有關行政管理(lǐ)部門(mén)書(shū)面報告，并配合做好執法工(gōng)作。

（三）物業服務企業未經相(xiàng)關業主、業主大(dà)會同意或物業服務合同約定，不得(de)擅自(zì)利用共用部位、共用設施設備等進行經營性活動，禁止在物業服務區域内擅自(zì)設置營業攤點；不得(de)洩露業主信息，不得(de)對業主進行騷擾、恐吓、打擊報複或者采取暴力行爲。

（四）在前期物業服務期間，鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處要督促物業服務企業将扣除物業服務企業經營管理(lǐ)費用後的公共收益存入專項維修資金專戶。未設立專項維修資金專戶的，鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處應當向專項維修資金管理(lǐ)部門(mén)申請(qǐng)設立，物業服務企業要及時将公共收益存入專項維修資金專戶。業主對公共收益的收入和使用等相(xiàng)關情況有異議(yì)的，由鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處負責協調處理(lǐ)。

（五）物業服務企業應當按照(zhào)物業服務合同約定提供物業服務，在物業管理(lǐ)區域内醒目位置長期公示服務内容、服務事(shì)項、服務标準、收費項目、計(jì)費方式、收費标準、公共部位經營收益情況、公共水電分(fēn)攤情況、電梯維修保養檢驗費用等有關事(shì)項，并可(kě)以通過移動通信等電子信息方式告知全體(tǐ)業主，接受業主監督。

六、加強老舊小區物業管理(lǐ)

（一）按照(zhào)“先易後難、統籌兼顧、重點突破、以點帶面”的原則，各市、縣（市、區）可(kě)通過向社會公開邀請(qǐng)方式，征集有接管老舊住宅小區意向且專業化實力強、口碑好的物業服務企業，建立老舊小區長效管理(lǐ)物業服務企業資源庫。鼓勵各地政府每年安排一定專項工(gōng)作經費，對推行長效管理(lǐ)機(jī)制成效突出的鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處、社區村（居）民(mín)委員(yuán)會給予獎勵。

（二）對部分(fēn)老舊小區面積小、人(rén)口少、樓棟分(fēn)散、自(zì)治或代管效果不理(lǐ)想的情況，鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處、社區村（居）民(mín)委員(yuán)會，可(kě)牽頭引進物業服務企業，按照(zhào)“就(jiù)近方便、降低成本”的原則，将小區“打包”交給物業服務企業管理(lǐ)，開展衛生(shēng)保潔、秩序維護、門(mén)衛執勤等基礎物業服務。

（三）對未實行自(zì)主管理(lǐ)又未聘請(qǐng)物業服務企業的老舊小區，鄉（鎮）人(rén)民(mín)政府或者街道辦事(shì)處可(kě)組織成立準物業服務中心實行托底管理(lǐ)。

（四）鼓勵具備條件的老舊住宅小區結合改造整治，依法建設經營性用房(fáng)、車位（庫），經營收益歸全體(tǐ)業主共有，可(kě)以納入專項維修資金管理(lǐ)。按照(zhào)财力與事(shì)權相(xiàng)匹配的原則，各市縣政府可(kě)結合出台激勵政策，給予承接老舊小區物業服務企業适當财政補助扶持。

七、強化行業引領，提升服務水平

（一）省物業管理(lǐ)行業協會應當根據我省物業服務行業實際情況，按照(zhào)“細化服務内容、量化服務标準、規範服務收費”的原則，定期制定并公布服務内容、标準與收費相(xiàng)對應的物業服務“菜單”，形成“質價相(xiàng)符”的物業服務市場機(jī)制，并主動協助所在地物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)，開展物業服務企業及從(cóng)業人(rén)員(yuán)信用評價。配合省建設行業工(gōng)會組織開展全省物業管理(lǐ)員(yuán)、電工(gōng)、秩序維護員(yuán)等崗位技能競賽，表彰選拔一批優秀選手，推薦參加全國(guó)物業行業的技能競賽。

（二）各地物業管理(lǐ)行業協會應當及時制定行業自(zì)律公約，加快(kuài)推進行業誠信體(tǐ)系建設，引導物業服務企業開展服務承諾、履行社會責任。同時，根據企業需求，積極開展物業服務從(cóng)業人(rén)員(yuán)培訓。