18日(rì)，杭州市發布房(fáng)地産限購(gòu)政策，将于9月19日(rì)起暫停向擁有1套及以上住房(fáng)的非本市戶籍居民(mín)家庭出售住房(fáng)，包括新建商品住房(fáng)和二手住房(fáng)。杭州是繼蘇州和廈門(mén)之後第三個重啓限購(gòu)的城(chéng)市。

　　業内人(rén)士表示，部分(fēn)樓市的異常火(huǒ)爆，令房(fáng)地産調控政策重新收緊，針對房(fáng)地産領域的降低杠杆政策正在密集出現，不排除有更多的城(chéng)市加入限購(gòu)和限貸的行列。

　　火(huǒ)爆 小長假的瘋狂投資者

　　本應輕松休息的小長假，迎來(lái)了風(fēng)風(fēng)火(huǒ)火(huǒ)的房(fáng)地産投資客。鄭州白(bái)領張超便是其中一位。

　　“覺得(de)假期比上班更累。”張超說(shuō)，第一天家人(rén)看(kàn)房(fáng)選房(fáng)，第二天排号搖号，第三天辦手續，在三天小長假期間，他(tā)幾乎所有時間都(dōu)泡在了房(fáng)上。

　　張超說(shuō)，“我看(kàn)中了一套位于鄭州航空港區的一個歐式洋房(fáng)項目，臨近自(zì)貿區，且位于地鐵沿線。與一周前相(xiàng)比，該項目已經漲了近600元，若與6月底開盤價相(xiàng)比漲了近3000元。”

　　“聽說(shuō)上次開盤200多套房(fáng)，有八、九百人(rén)排隊搖号。迫不得(de)已，我在17号開盤前一天帶家人(rén)看(kàn)好後，當晚就(jiù)到售樓處排隊，以免買不到。”張超說(shuō)。

　　在本輪近乎瘋狂的房(fáng)市當中，張超的做法并不鮮見。劉蹙是張超的置業顧問(wèn)，作爲賣房(fáng)人(rén)，他(tā)自(zì)己也被現在購(gòu)房(fáng)人(rén)的熱(rè)情吓怕了。“上次開盤時，一位上 海老太太買了3套房(fáng)，這兩天我告知她要加推，她直接打電話(huà)說(shuō)留三套。我連忙說(shuō)‘這次房(fáng)子不一定能拿上’，這老太太直接來(lái)了句，‘我現在就(jiù)買機(jī)票從(cóng)上海飛過 去(qù)，給我個賬戶，錢我先打給你(nǐ)’。真是攔都(dōu)攔不住。”劉蹙說(shuō)。

　　中原地産市場總監張大(dà)偉表示，現階段購(gòu)房(fáng)者投資需求之所以旺盛，或者是因爲看(kàn)中未來(lái)上漲預期，期待投資獲利，或者是因爲害怕将來(lái)再漲，早買早安心。

　　稀缺 資金潮下的恐慌

　　中原地産研究中心數據顯示，在剛過去(qù)的中秋小長假，北京新建住宅簽約422套，二手房(fáng)住宅簽約280套，整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，成交量是最近幾年小長假的最高點。

　　今年端午小長假期間，北京新房(fáng)住宅成交213套，二手住宅成交僅70套。這意味着，雖然因爲假期簽約的特殊性，整體(tǐ)簽約并不完全真實反映市場情況，但(dàn)從(cóng)單純都(dōu)是假期因素來(lái)看(kàn)，成交量翻了幾番。

　　“出現投資需求的主要原因是過多的貨币供應。在貨币過多供應的影(yǐng)響下，投資需求被無限大(dà)地釋放(fàng)在房(fáng)地産市場。”張大(dà)偉認爲，現階段房(fáng)價爆發的原因是資金潮下的資産荒導緻購(gòu)房(fáng)者出現了恐慌。

　　央行日(rì)前發布的數據顯示，8月新增貸款9487億元中，住戶部門(mén)貸款新增額度高達6755億元，該貸款額較7月的4575億元，環比增加47.65%。

　　張大(dà)偉說(shuō)，信貸的強勁支持，加之去(qù)庫存政策的大(dà)力刺激，引發了今年房(fáng)地産銷售市場的火(huǒ)爆行情。而過度的加杠杆事(shì)實上帶來(lái)了越來(lái)越大(dà)的房(fáng)地産風(fēng)險。

　　的确，在高成交的帶動下，重點城(chéng)市庫存均快(kuài)速去(qù)化，多個城(chéng)市或面臨“無房(fáng)可(kě)賣”。上海易居房(fáng)地産研究院數據顯示，截至2016年8月底，其監測 的35個城(chéng)市新建商品住宅庫存總量爲24256萬平方米，環比減少0.9%，同比減少5.7%，庫存已連續13個月同比下跌，回到了5年前的水平。

　　造成庫存下降的主要原因便是新增供應趕不上去(qù)庫存的速度。易居數據顯示，雖然8月份推盤節奏相(xiàng)比7月份有所加快(kuài)，但(dàn)8月35城(chéng)新增供應2336萬平方米，依然低于其新增成交量2558萬平方米。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，部分(fēn)地區去(qù)化周期快(kuài)速下降。以杭州爲例，2014年6月杭州存銷比爲26.0個月，屬于本輪樓市調整周期中的偏高水平。随後該曲線持續下滑。到了今年7月份存銷比跌至6.0個月，而到了8月份繼續下跌至5.2個月。

　　“同時，南(nán)昌、南(nán)京、合肥去(qù)化周期甚至已分(fēn)别降至4個月、3個月、1個月，當地樓市需開啓‘補庫存’階段。”嚴躍進說(shuō)。

　　從(cóng)緊 “去(qù)杠杆”勢在必行

　　房(fáng)市熱(rè)度的不斷升溫，促使地方開啓收緊政策的大(dà)幕。繼蘇州、南(nán)京、廈門(mén)、武漢之後，最近大(dà)熱(rè)的鄭州、杭州也加入收緊行列。

　　鄭州方面指出，鄭東新區、鄭州經濟開發區土(tǔ)地出讓時，網挂報價超過50%溢價率時，網挂報價中止，采取“限地價，競房(fáng)價”，即地價确定，參與網 挂的競買人(rén)現場競綜合房(fáng)價，綜合房(fáng)價報價低者爲競得(de)人(rén)。市内五區及鄭州高新區土(tǔ)地出讓時，網挂報價超過50%溢價率時，網挂報價中止，參與網挂的競買人(rén)進 行最後一次現場報價，依據挂牌須知等相(xiàng)關規定，确定競得(de)人(rén)。

　　此外，除大(dà)棚戶區改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他(tā)用地，土(tǔ)地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分(fēn)土(tǔ)地出讓金在土(tǔ)地出讓合同簽訂後10個工(gōng)作日(rì)内繳清。

　　同時，還(hái)加強對房(fáng)地産開發企業購(gòu)地資金來(lái)源的審查。加大(dà)對銀行機(jī)構個人(rén)住房(fáng)信貸政策落實情況的督查力度。對首付款來(lái)源、借款人(rén)家庭已有住房(fáng)數量、借款人(rén)信用資質和購(gòu)房(fáng)合同真實性等情況加強實質性審核。嚴肅查處各類違法違規行爲。

　　杭州方面則表示，在市區限購(gòu)範圍内暫停向擁有1套及以上住房(fáng)的非本市戶籍居民(mín)家庭出售住房(fáng)，包括新建商品住房(fáng)和二手住房(fáng)。

　　明确限購(gòu)範圍爲，上城(chéng)區、下城(chéng)區、江幹區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區(濱江)、杭州經濟技術開發區、杭州之江國(guó)家旅遊度假區、蕭山(shān)區、餘杭區，不包含富陽區、大(dà)江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣(市)。

　　浙江工(gōng)業大(dà)學房(fáng)地産研究所教授虞曉芬認爲，今年杭州房(fáng)地産市場成交量明顯放(fàng)大(dà)，價格也出現上漲。杭州房(fáng)地産市場已出現了過度投資、投機(jī)的“苗頭”。

　　CRIC研究中心執行總裁丁祖昱也指出，政策的出台離(lí)不開市場超出預期的“過熱(rè)”。8月杭州商品住宅成交均價1.8萬元/平方米，環比上漲11%，漲幅超過近期市場大(dà)熱(rè)的南(nán)京、合肥、武漢等市，在研究中心監測的71座重點城(chéng)市中排在第二，僅次于上海的14%。

　　丁祖昱認爲，一二線樓市全面收緊在即，限購(gòu)政策收緊範圍或會進一步擴容，市場沒有明顯降溫的南(nán)京、合肥、武漢等市均有出台類似政策的可(kě)能；力度上也可(kě)能進一步加強，如(rú)果熱(rè)點城(chéng)市市場還(hái)是“越控越漲”，出台更爲嚴厲的首套房(fáng)限購(gòu)等政策也不無可(kě)能。

　　但(dàn)張大(dà)偉表示，政策力度有限，對實際影(yǐng)響微弱，如(rú)果信貸不收緊，這一政策很快(kuài)将被市場消化。

　　但(dàn)值得(de)注意的是，丁祖昱強調，雖然現階段除蘇州外政策未有力度，但(dàn)未來(lái)如(rú)果調控政策不斷加碼、不斷升級，超過一定的“臨界點”後，将有可(kě)能成爲“壓垮駱駝的最後一根稻草”。

　　“政策是有疊加效應的。随着購(gòu)買力透支、需求透支，最後幾個月的成交量或将回落。”丁祖昱說(shuō)。