超八成城(chéng)市房(fáng)價上漲二三線城(chéng)市房(fáng)價攀升明顯

19日(rì)，國(guó)家統計(jì)局公布的“2016年8月份70個大(dà)中城(chéng)市住宅銷售價格變動情況”顯示，多數城(chéng)市房(fáng)價持續上漲，熱(rè)點二線城(chéng)市全面取代一線城(chéng)市成爲房(fáng)價上漲“領頭羊”。業内人(rén)士認爲，去(qù)庫存效果顯現，未來(lái)調控應“去(qù)庫存”“去(qù)杠杆”兼顧，防止房(fáng)價泡沫化。

超8成城(chéng)市房(fáng)價上漲，二三線城(chéng)市房(fáng)價攀升明顯

國(guó)家統計(jì)局數據顯示，8月份全國(guó)房(fáng)價依然呈現同比普漲态勢。房(fáng)價同比、環比上漲城(chéng)市個數繼續增加，占比均超過8成；一二三線城(chéng)市房(fáng)價漲幅均有所擴大(dà)。

國(guó)家統計(jì)局城(chéng)市司高級統計(jì)師(shī)劉建偉解讀(dú)稱，與上年同月相(xiàng)比，上漲城(chéng)市個數略有增加。新建商品住宅價格同比上漲的城(chéng)市有62個，比上月增加4個；下降的城(chéng)市有6個，比上月減少5個。分(fēn)城(chéng)市看(kàn)，一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續三個月收窄後有所擴大(dà)，二三線城(chéng)市則繼續擴大(dà)。

值得(de)注意的是，廈門(mén)取代了連續20個月領漲全國(guó)的深圳，居8月份房(fáng)價漲幅榜首。數據顯示，在新建商品住宅價格漲幅方面，廈門(mén)以44.3%、合肥以40.5%、南(nán)京以38.8%分(fēn)列房(fáng)價同比漲幅前三位。上海、深圳、北京、杭州、廣州、天津和福州7個城(chéng)市位列其後，漲幅均超過20%。

此外，武漢、無錫、鄭州、惠州、南(nán)昌、石家莊和濟南(nán)等7個城(chéng)市的新房(fáng)價格漲幅也超過10%。加入房(fáng)價“兩位數”增長俱樂部的城(chéng)市規模迅速擴容至17城(chéng)，房(fáng)價同比漲幅達到兩位數的城(chéng)市占比已經超過兩成。

環比方面，8月份70個大(dà)中城(chéng)市新建商品住宅價格上漲的城(chéng)市有64個，比上月增加13個；下降的城(chéng)市有4個，比上月減少12個。一二三線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月有所擴大(dà)。

環比價格變動中，新建商品住宅價格漲幅最高爲鄭州的5.6%，上海5.2%緊随其後。無錫、合肥、福州和南(nán)京的漲幅也均超過4%。

“地在房(fáng)前，價在量先”，樓市投資投機(jī)需求有增無減

業内人(rén)士分(fēn)析認爲，作爲傳統成交淡季，今年8月份全國(guó)房(fáng)地産市場卻表現爲“淡季不淡”，一二手房(fáng)成交量價齊升。數據顯示，1-8月份，全國(guó)商品住宅銷售面積同比增長25.6%，住宅銷售額同比增長40.1%。

旭輝控股總裁林峰表示，與以往不同，往年房(fáng)價的特點是“房(fáng)在地前，量在價先”。“這一輪房(fáng)價上漲卻是‘地在房(fáng)前，價在量先’，打破了之前的規律。土(tǔ)地市場太熱(rè)，地價上漲持續刺激房(fáng)價上漲。”

中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉稱：“全國(guó)範圍内的高價地成交熱(rè)潮持續了半年之久，8月份更成爲史上高價地最密集的月份。”

數據顯示，8月份全國(guó)單價和總價土(tǔ)地出讓紀錄分(fēn)别在上海和深圳刷新，廣州、鄭州、珠海、無錫等一二三線城(chéng)市也均在8月刷新土(tǔ)地出讓單價紀錄。中原地産數據顯示，僅8月單月，全國(guó)單宗土(tǔ)地超過10億元的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價率超過100%的高價地達46宗。

林峰說(shuō)：“我們針對二線城(chéng)市購(gòu)房(fáng)目的做過調查統計(jì)，發現大(dà)概有30%屬于投資。住宅産品的金融屬性越來(lái)越強，功能屬性越來(lái)越弱，自(zì)用或租賃的屬性越來(lái)越弱。因此，對地方政府來(lái)說(shuō)，抑制房(fáng)價上漲是一個比較艱巨的任務。”

從(cóng)央行近日(rì)發布的信貸數據上亦可(kě)看(kàn)出，加杠杆投資房(fáng)地産現象依然存在。8月當月，人(rén)民(mín)币貸款增加9487億元，同比多增1391億元。其中，以住房(fáng)按揭貸款爲主的個人(rén)中長期貸款增加5286億元，占當月人(rén)民(mín)币總貸款的55.7%。統計(jì)局數據也顯示，1-8月份，房(fáng)地産開發企業到位資金中，個人(rén)按揭貸款高達1.54萬億元，增長52.2%。

“去(qù)庫存效果非常明顯”，未來(lái)調控應關注高杠杆和泡沫風(fēng)險

國(guó)家統計(jì)局數據顯示，8月末，商品房(fáng)待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。其中，住宅待售面積減少639萬平方米。

國(guó)家統計(jì)局新聞發言人(rén)盛來(lái)運指出，今年以來(lái)，房(fáng)地産去(qù)庫存成效非常明顯。“此輪住宅價格上漲較多、銷售情況較好，有利于去(qù)庫存，數據也出現了積極變化。目前商品房(fáng)庫存已出現連續6個月下降，累計(jì)減少3000萬平方米左右。”

在去(qù)庫存效果日(rì)益顯現的情況下，專家指出，政府應同時關注房(fáng)價過快(kuài)上漲帶來(lái)的高杠杆和泡沫風(fēng)險。未來(lái)樓市調控應以抑制投機(jī)及杠杆炒作，防止房(fáng)價泡沫擴大(dà)化爲主要目标。

從(cóng)8月11日(rì)南(nán)京和蘇州率先重啓限貸或限購(gòu)措施以來(lái)，又有廈門(mén)、武漢和杭州等熱(rè)點城(chéng)市在9月宣布通過行政化手段暫時隔離(lí)非理(lǐ)性的投資需求，以控制房(fáng)價過快(kuài)上漲。專家認爲，這種“定點”“定向”的調控方式勢必對猛增的房(fáng)貸，特别是炒房(fáng)背後的房(fáng)貸需求起到抑制作用，同時将平衡抑制資産泡沫和房(fáng)地産去(qù)庫存之間的關系。

展望後市，中原地産認爲，目前市場購(gòu)買力透支迹象逐漸開始顯現，随着優質房(fáng)源的縮減，短(duǎn)期或出現價格博弈。四季度各地或減少推地，沒有高價地的預期，市場情緒也會得(de)到“冷(lěng)卻”。

盛來(lái)運表示：“在限購(gòu)、限貸政策的作用下，前期漲勢較快(kuài)的一線城(chéng)市和少數熱(rè)點城(chéng)市的房(fáng)價漲幅将開始回落。”