在國(guó)慶節長假來(lái)臨之前，各地紛紛推出新的房(fáng)地産調控措施。市場認爲，如(rú)果地方政府在地産調控方面仍無動于衷，那在這個長假，可(kě)能又會掀起一輪搶購(gòu)房(fáng)子的熱(rè)潮。

　　9月26日(rì)，南(nán)京市發布《市政府辦公廳關于進一步加強房(fáng)地産市場監督管理(lǐ)的意見》，提出進一步增加商品住房(fáng)上市供應、加大(dà)商品住宅土(tǔ)地供應、穩定商品住房(fáng)價格以及強化綜合執法等措施。9月27日(rì)，杭州市宣布，在市區範圍内(含蕭山(shān)、餘杭、富陽、大(dà)江東)暫停實施購(gòu)房(fáng)入戶政策;對擁有1套住房(fáng)且相(xiàng)應購(gòu)房(fáng)貸款未結清的居民(mín)家庭，再次申請(qǐng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款購(gòu)買普通住房(fáng)，最低首付款比例由不低于30%調整爲不低于50%。9月28日(rì)，上海市規劃和國(guó)土(tǔ)資源管理(lǐ)局宣布，自(zì)10月8日(rì)起，全市全面實施不動産統一登記制度。市場仍不清楚這一改革對市場将會帶來(lái)什麽影(yǐng)響，是否爲下一步改革做準備，比如(rú)征收房(fáng)地産稅。此外，濟南(nán)、昆山(shān)等地在28日(rì)推出了調控政策。

　　應當說(shuō)，這些措施姗姗來(lái)遲。市場本身(shēn)的勢能已如(rú)強弩之末，恐慌性、投機(jī)性的購(gòu)買力差不多消耗殆盡，一些号稱新盤“日(rì)光(guāng)”或者神秘大(dà)客戶搶購(gòu)幾十套房(fáng)子的消息被證實是僞造的傳言。這意味着一些開發商、中介等開始制造恐慌情緒以刺激市場。另一個樓市短(duǎn)期見頂的信号更加清晰，即越來(lái)越多的上市公司抛售房(fáng)産。

　　杭州、南(nán)京、蘇州等二線城(chéng)市的調控政策比較溫和，不像一線城(chéng)市那樣嚴厲。一定程度上是因爲這些城(chéng)市的樓市在過去(qù)并沒有被大(dà)肆炒作。但(dàn)過去(qù)幾個月，由于一線城(chéng)市房(fáng)價長期過快(kuài)上漲的示範效應，以及流動性擴張帶來(lái)的資産價格上升預期，讓一些投資或投機(jī)客将這些城(chéng)市看(kàn)作投資窪地，紛紛湧入炒作。可(kě)以說(shuō)，推動二三線城(chéng)市樓市狂飙的主要力量是投資或投機(jī)客，他(tā)們的這種“價值發現”也帶動了當地居民(mín)的積極入市。但(dàn)這些城(chéng)市供需并不緊張，回落空間比較大(dà)，因此，當地在調控上也比較溫和。

　　在積極購(gòu)房(fáng)以及地方政府出手調控的過程中，人(rén)們可(kě)能忽視了推動此次樓市狂飙的基本力量。在很多城(chéng)市的購(gòu)房(fáng)熱(rè)潮中，投資性客戶往往是主力。也就(jiù)是說(shuō)，所謂的本地剛需并不很多，主要是以本地與外地的投資者爲主。這意味着，在房(fáng)價被進一步推高之後，剛需的購(gòu)買力已經非常不足，短(duǎn)期内剛需接盤的能力有限。我們可(kě)以理(lǐ)解爲，人(rén)們對未來(lái)房(fáng)價上漲有較強的預期(源于對信用擴張而非經濟增長的預期)，二線城(chéng)市相(xiàng)對一線價格較低(事(shì)實上是一線高估而非二線低估)，因此，在資産荒以及投資收益率較低的背景下，大(dà)量資金參與所謂的“價值窪地”的地産投機(jī)。

　　但(dàn)是，房(fáng)價持續上漲的動力正在衰減。自(zì)2000年至2008年，房(fáng)改、城(chéng)市化以及經濟高速增長推動了房(fáng)價高速增長，2009年-2012年則是由信用非理(lǐ)性擴張刺激樓市繼續暴漲。而現在，城(chéng)市化進程随着工(gōng)業化結束開始大(dà)幅放(fàng)緩，經濟增長下行壓力越來(lái)越大(dà)且面臨轉型挑戰，非理(lǐ)性的信用擴張因整體(tǐ)杠杆率的不斷上升而受到限制，而且人(rén)口老齡化進程已經開始，所有這些因素加在一起，使得(de)支撐樓市繼續上漲的動力不足。尤其是此次經曆了暴漲的部分(fēn)二三線城(chéng)市，本地剛需本來(lái)就(jiù)有限，房(fáng)價大(dà)幅上漲後更将潛在的需求阻擋在外，因此，受信用擴張推高的房(fáng)價沒有理(lǐ)由會繼續上漲。

　　我們認爲，一線城(chéng)市房(fáng)價的上漲主要是由改善型需求推動，即之前的租房(fáng)者購(gòu)買總價較低的小戶型，而原來(lái)的業主再去(qù)置換大(dà)戶型，通過這樣的鏈條推動了高端物業的價格上漲。但(dàn)随着價格的上漲，具有支付能力的剛需客戶大(dà)幅減少，會導緻整個市場喪失動力。

　　由于一線城(chéng)市土(tǔ)地供應受限，不存在樓市供過于求的情況，因此，應該抓住這個時機(jī)推出房(fáng)地産稅，并醞釀遺産稅，以擠出投資性房(fáng)産，同時，通過增加供應來(lái)抑制房(fáng)價。一線樓市資源稀缺，如(rú)果有大(dà)比例投資性住房(fáng)，就(jiù)會扭曲市場，加速價格上漲。此外，二線城(chéng)市房(fáng)價暴漲很大(dà)程度源于投資需求推動，征收房(fáng)産稅會将這些需求踢出市場，從(cóng)而讓住房(fáng)真正滿足人(rén)們的居住需求。因此，在各地調控措施穩定市場之後，政府部門(mén)應該采取治本的方式，增加持有成本，打擊投機(jī)性需求，讓樓市健康發展。