首付分(fēn)期、首付折扣等營銷手段通常出現于樓市成交低迷之時，也是開發商刺激購(gòu)房(fáng)人(rén)出手的慣用手段。過去(qù)一年在北京市場消失許久的首付分(fēn)期、優惠的政策近日(rì)又有重燃之勢。北京商報記者走訪樓盤發現，大(dà)興部分(fēn)項目推出了首付分(fēn)期、緩交首付、無憂退房(fáng)的促銷計(jì)劃。業内人(rén)士分(fēn)析，去(qù)年“9·30”政策之後北京樓市降溫明顯，成交量的連續4個月下滑，也是促使開發商使用多種促銷手段的源頭。此外，促銷可(kě)以加速去(qù)庫存、回籠資金，也能規避潛在的政策調控風(fēng)險。
　　首付分(fēn)期
　　近日(rì)，位于大(dà)興高米店(diàn)區域的商住類項目天恒世界集做出首付優惠活動。據該項目銷售人(rén)員(yuán)介紹，“雖然沒有明确可(kě)以分(fēn)期首付，但(dàn)是首付也可(kě)以緩交2-3個月”。無獨有偶，位于地鐵4号線義和莊站(zhàn)的某項目推出了首付分(fēn)期以及無憂退房(fáng)穩定收益的計(jì)劃。
　　據了解，該項目将于本周開盤，在售戶型59-118平方米，總價320萬元起。另外，作爲一個商住類項目，該項目對外宣傳時提到“爆版挑高4.8米”、“商水商電”、“59平方米及以上有燃氣”。
　　據該項目銷售人(rén)員(yuán)介紹：“所謂的首付分(fēn)期是指，認購(gòu)房(fáng)屋5天内交總房(fáng)款的20%即可(kě)簽訂購(gòu)房(fáng)合同，剩餘首付款再分(fēn)兩次付齊。4月30日(rì)之前再交總房(fáng)款的10%，7月31日(rì)之前再交餘下的20%。”
　　除了推出首付分(fēn)期活動以外，該項目還(hái)推出“無憂退房(fáng)穩定收益計(jì)劃”。據上述銷售人(rén)員(yuán)介紹，這個計(jì)劃的具體(tǐ)内容是，“凡于2017年2月購(gòu)買本項目的客戶，可(kě)于2018年1月享受無條件退房(fáng)服務”。同時，這一條款會落實到購(gòu)房(fáng)合同中。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，所謂首付分(fēn)期，是指購(gòu)房(fáng)人(rén)先按照(zhào)一定的比例支付部分(fēn)首付款并簽訂貸款合同，然後在一定期限内将剩餘首付款尾款補齊。開發商墊付的首期款免息，客戶隻需與開發商簽訂有關合同，約定分(fēn)期還(hái)款時間以及相(xiàng)關違約責任即可(kě)。首付分(fēn)期是開發企業去(qù)庫存的營銷手段之一。
　　近期準備購(gòu)房(fáng)的張先生(shēng)稱，“交付定金後，按照(zhào)規定應該是7天内交齊購(gòu)房(fáng)首付款，但(dàn)我們的錢需要周轉，首付分(fēn)期的方式給自(zì)己留出資金騰挪的時間，也給自(zì)己簽訂購(gòu)房(fáng)合同加了一道保險”。
　　現金爲王
　　開發商推出的首付分(fēn)期等購(gòu)房(fáng)優惠以及保障，購(gòu)房(fáng)者是否認可(kě)呢(ne)?據上述分(fēn)期銷售項目的代理(lǐ)銷售機(jī)構我愛我家經紀人(rén)小王介紹，首付分(fēn)期尤其是一年後可(kě)以無條件退房(fáng)的保障，讓購(gòu)房(fáng)者沒有了後顧之憂，該項目自(zì)認購(gòu)當日(rì)起，包括我愛我家以及鏈家在内的代理(lǐ)機(jī)構每天成交80套左右，目前項目受市場認可(kě)度較高。
　　“首付分(fēn)期的模式，更多體(tǐ)現的是蓄客的效應，通過改變首付的模式，降低了購(gòu)房(fáng)者的購(gòu)房(fáng)壓力。這使得(de)此類地産項目能夠規避2017年銷售市場降溫的風(fēng)險，作爲開發企業常用的銷售手段，首付分(fēn)期這種促銷方式，可(kě)以加快(kuài)項目去(qù)化速度，達到快(kuài)速回籠資金的目的。”嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示。
　　實際上，自(zì)“9·30”新政出台以後，一系列樓市調控政策相(xiàng)繼落地，北京樓市在需求端受限、供給端嚴控的情況下，一直處于趨冷(lěng)的走勢中，成交量不斷下滑，新政對樓市抑制作用較爲明顯。開發商也感受到了樓市的寒意，在成交低迷的情況下，促使項目推出首付分(fēn)期以及無憂退房(fáng)保障收益等活動。
　　嚴躍進認爲，目前限購(gòu)政策下潛在的購(gòu)房(fáng)機(jī)會減少，依然存在部分(fēn)投資者認可(kě)房(fáng)産投資，所以在信貸政策預期收緊、各類物業投資門(mén)檻提高的情況下，各類優惠措施依然可(kě)以刺激此類購(gòu)房(fáng)者積極入市，進而推高市場成交量。
　　值得(de)注意的是，目前房(fáng)地産企業融資渠道趨緊，從(cóng)市場趨勢看(kàn)，房(fáng)企的多種融資難度都(dōu)在增加，按揭貸款也提高了利率，整體(tǐ)看(kàn)，房(fáng)企的壓力會繼續提升。基于此，房(fáng)企對于加快(kuài)銷售回籠資金更爲渴望，也是爲了防範各類庫存壓力出現，同時通過資金回籠能夠促進新投資機(jī)會的産生(shēng)。
　　“盡管市場預期在下滑，但(dàn)整體(tǐ)需求依然存在。對于總價相(xiàng)對較高的住宅項目以及商住産品而言，首付較高制約着購(gòu)房(fáng)者，購(gòu)房(fáng)能力達不到就(jiù)隻能放(fàng)棄新房(fáng)轉而選擇二手房(fáng)市場。”亞豪機(jī)構市場總監郭毅認爲，房(fáng)企推出首付分(fēn)期的優惠，降低購(gòu)房(fáng)門(mén)檻，對拉動成交有明顯效果。另外，在首付能夠達到的基礎上保障購(gòu)房(fáng)收益，對購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)有一定吸引力，畢竟樓市長期仍處于上漲曲線中。
　　不過，在制定銷售策略時，房(fáng)企會根據自(zì)身(shēn)資金緊張程度、庫存量以及集團對于各個地區房(fáng)企銷售業績的要求綜合權衡。因此，盡管市場下滑，房(fáng)企銷售策略仍會不同，有的會采取促銷手段，也會有企業出現惜售的情況。
　　商辦危機(jī)
　　值得(de)一提的是，上述兩個項目均爲商辦項目，商辦雖然有特殊性，但(dàn)是首付分(fēn)期的現象也有可(kě)能傳導至住宅市場。郭毅表示，商辦類項目推出首付分(fēn)期活動，提前蓄客促進成交，是在調控可(kě)能收緊的前提下規避風(fēng)險的一種措施。
　　有市場消息稱，近日(rì)，京滬正在醞釀針對商辦類住宅的新一輪調控，有北京通州先例在前，“限購(gòu)”将是大(dà)概率事(shì)件。事(shì)實上，早在2016年8月規土(tǔ)委和住建委聯席召開的商住房(fáng)專題會議(yì)上，就(jiù)流傳出“不再新增商住”的高層表态。此後兩部門(mén)相(xiàng)繼展開了針對商辦類住宅的整頓，各項目連夜下刊廣告、封存物料、鎖上樣闆間，一時間，“商住”成爲開發商緘口不提的“禁詞”。
　　而上海市場，自(zì)1月暫停128個商辦類住宅的銷售，迄今爲止鎖定期已長達40天之久，開發商爲之付出的代價亦已超過百億，然而何時解禁仍舊遙遙無期。業内人(rén)士認爲，商住産品政策調控風(fēng)險依舊存在，該類項目通過促銷手段提前跑量，可(kě)以規避潛在的市場風(fēng)險。
　　商住類産品可(kě)能出現調控的條件在于市場成交的快(kuài)速上行。亞豪機(jī)構數據顯示，2016年，北京商辦類住宅産品成交67378套，同比上漲213%，且首次超越住宅，占到商品住宅市場接近六成的比重。銷量大(dà)漲的同時價格的穩定勢頭被打破，今年以來(lái)，北京商辦類住宅的成交均價已高達46475元/平方米，相(xiàng)比去(qù)年漲幅高達54%，遠(yuǎn)超純商住宅同期12%的漲幅數字。
　　從(cóng)供應端來(lái)看(kàn)，在經曆了過去(qù)一年的熱(rè)銷之後，商辦類住宅的庫存岌岌可(kě)危。截至目前，北京最近三年取證的商辦類住宅僅有2.5萬套庫存，按去(qù)年的交易水平計(jì)算，庫存去(qù)化周期不過4.5個月，遠(yuǎn)低于8-10個月的合理(lǐ)去(qù)化周期。