雖然各地樓市在緩慢(màn)降溫，但(dàn)土(tǔ)地拍(pāi)賣市場卻依舊火(huǒ)爆，頻現高溢價成交。
　　昨日(rì)，南(nán)京的雞年首場土(tǔ)地拍(pāi)賣結果出爐，七幅地塊全部成交，其中五幅需現場搖号确定競得(de)人(rén)，其總起始價爲183.7億元，成交總價達268.7億元。同樣，長沙“雞年首拍(pāi)”的平均溢價率也高達77.82%，最搶手的一幅土(tǔ)地溢價168.4%方告成交。而自(zì)今年以來(lái)，還(hái)有合肥、杭州等多個去(qù)年的樓市熱(rè)點城(chéng)市刷新了土(tǔ)地價格。對于熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地市場餘熱(rè)難退的現狀，有業内人(rén)士指出，要緩解房(fáng)企的“饑渴症”，合理(lǐ)增加土(tǔ)地供應方爲治本之策。
　　一幅地塊曆經395輪競價
　　2月14日(rì)“情人(rén)節”，南(nán)京城(chéng)内最令“萬衆傾倒”卻是土(tǔ)地。作爲當地的雞年首場土(tǔ)地拍(pāi)賣，出讓的七幅地塊中，除一幅純商業地塊以底價拍(pāi)出，其餘六幅均經曆多輪競價，有五幅達最高限價，須搖号确定競得(de)人(rén)。
　　昨日(rì)出爐的拍(pāi)賣結果顯示，位于秦淮區中華門(mén)外的G98地塊，因區位較佳，競争激烈。從(cóng)起始價58.6億元，到98億元的最高限價，曆經四個小時395輪的競價，最後轉爲現場搖号。不僅在拍(pāi)賣輪次上創了新高，還(hái)創下南(nán)京曆年地塊拍(pāi)賣總價之最。此外，有四幅住宅地塊，也全部拍(pāi)出最高限價，再轉爲現場搖号。記者注意到，土(tǔ)地拍(pāi)賣的背後是資本的較量，上述地塊的競得(de)人(rén)主要是金茂、招商、綠城(chéng)等地産大(dà)鳄。
　　競拍(pāi)的激烈，也顯示着房(fáng)企對土(tǔ)地的“饑渴”。南(nán)京當地一家媒體(tǐ)還(hái)披露了一個有趣的細節，由于競拍(pāi)難度較大(dà)，一家大(dà)型房(fáng)企曾找到當地的業内人(rén)士，希望其能幫助介紹購(gòu)買其他(tā)開發商手上的未開發項目，一旦牽線成功，即“獎勵”500萬元。
　　與南(nán)京相(xiàng)似，2月11日(rì)，長沙的“雞年首拍(pāi)”也是十分(fēn)火(huǒ)爆。有30多家房(fáng)企參戰，出讓的六幅地塊被一搶而光(guāng)。其拍(pāi)賣總起價爲14.27億元，總成交價31.6億元，平均溢價率高達77.82%。其中，芙蓉區浏陽河東岸057地塊由長沙龍湖拿下，溢價率168.4%。
　　再早以前，作爲去(qù)年的樓市黑(hēi)馬，合肥在今年1月份共出讓25幅土(tǔ)地，總成交額約241.83億元，創下近年來(lái)單月土(tǔ)地成交金額的最高值，單幅地塊溢價率超過200%、300%的案例更是層出不窮。同樣，1月19日(rì)，在杭州的2017年“首拍(pāi)”中，多個闆塊的地價紀錄也被刷新。
　　據易居研究院智庫中心統計(jì)，今年以來(lái)，合肥、長沙、沈陽、成都(dōu)、南(nán)京、青島、杭州等城(chéng)市土(tǔ)地成交溢價率位于全國(guó)一、二線城(chéng)市的前列，分(fēn)别爲147%、92%、75%、65%、59%、51%、50%。
　　爲了抑制過熱(rè)的土(tǔ)地市場，一些熱(rè)點城(chéng)市對土(tǔ)地拍(pāi)賣确定了最高限價，但(dàn)依舊出現瘋搶。多位業内人(rén)士表示，如(rú)果沒有最高限價，肯定還(hái)會出現更多的地王。
　　“房(fáng)企自(zì)持”僅在部分(fēn)城(chéng)市奏效
　　在今年的土(tǔ)地拍(pāi)賣中，天津的成交溢價率相(xiàng)對較低，僅有6%。這與當地對房(fáng)地産的調控舉措有關。
　　爲了給土(tǔ)地拍(pāi)賣市場降溫，2月13日(rì)，天津再祭出殺手锏，房(fáng)企報價到達上限後開始比拼“自(zì)持面積”。也就(jiù)是說(shuō)，當挂牌競買報價達到最高限價時，不再接受更高報價，轉爲競報自(zì)持面積。對競報自(zì)持商業建築、自(zì)持住房(fáng)建築的，開發後不得(de)辦理(lǐ)銷售許可(kě)，不得(de)分(fēn)割轉讓、分(fēn)割抵押。這一舉措大(dà)大(dà)增加了房(fáng)企在天津拿地的成本和難度。
　　北京也對土(tǔ)地拍(pāi)賣作了嚴格限制。1月19日(rì)，北京進行了2017年“首拍(pāi)”，三幅地塊均設有嚴格的競拍(pāi)限制，與天津的做法相(xiàng)似，當報價達到土(tǔ)地合理(lǐ)上限價格時，轉爲現場競報企業自(zì)持商品住房(fáng)面積或商業用房(fáng)面積比例。雖然條件嚴格，但(dàn)房(fáng)企的熱(rè)情還(hái)是不減。其中兩幅地塊在現場競拍(pāi)過程中均達到價格上限，其後競報的自(zì)持商品住房(fáng)面積也均達到70%的最高比例限制，最後不得(de)不轉入“報方案”階段。
　　合理(lǐ)增加土(tǔ)地供應方可(kě)治本
　　樓市調控越來(lái)越緊，房(fáng)貸門(mén)檻越來(lái)越高，爲何土(tǔ)地市場卻依舊火(huǒ)熱(rè)？
　　一些業内人(rén)士認爲，去(qù)年樓市成交量較大(dà)，全國(guó)地産銷售面積突破15億平方米，銷售額超過11萬億元，創曆史紀錄。現在房(fáng)企普遍是有錢沒地，特别是一些上市房(fáng)企爲了保持高速發展必須大(dà)量拿地維持儲備水平。
　　易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進指出，去(qù)年下半年熱(rè)點城(chéng)市實施樓市調控以來(lái)，很多房(fáng)企的拿地節奏有變，但(dàn)土(tǔ)地補庫存的需求依然存在。數據顯示，包括萬科(kē)、保利在内的前20大(dà)房(fáng)企，今年1月份的拿地金額達到1117.26億元，平均拿地成本爲9654元/平方米，相(xiàng)比2016年的6964元/平方米上升了38.6%。
　　對于“房(fáng)企自(zì)持”等抑價手段，新城(chéng)控股副總裁歐陽捷此前接受媒體(tǐ)采訪時曾指出，即便要自(zì)持70年，開發商依然有運作的空間，除了通過發行REITs或者股權轉讓變現外，還(hái)可(kě)建設購(gòu)物中心等支持現金流。而且，一些核心城(chéng)市的核心區域可(kě)能将無地可(kě)售、無房(fáng)可(kě)售，其土(tǔ)地增值也存有較強的預期。
　　南(nán)京工(gōng)業大(dà)學天誠不動産研究所所長吳翔華分(fēn)析認爲，土(tǔ)地限價等手段僅暫時放(fàng)緩了地王出現的腳步，表面平緩的背後實有暗流湧動，因爲限價并未改變供需不平衡的實質。
　　值得(de)關注的是，去(qù)年，在房(fáng)價上漲的同時，部分(fēn)城(chéng)市的土(tǔ)地供應量還(hái)下降了，一些熱(rè)點城(chéng)市的土(tǔ)地供應不僅沒有完成當年計(jì)劃，還(hái)創下多年來(lái)的新低。對此，一些業内人(rén)士指出，部分(fēn)地方政府未能确保合理(lǐ)的土(tǔ)地出讓規模，導緻土(tǔ)地尤其是住宅用地成爲稀缺資源。就(jiù)房(fáng)企而言，在一線城(chéng)市搶不到，就(jiù)得(de)跑到二線熱(rè)點城(chéng)市去(qù)拿地，因此，頻現高溢價也就(jiù)不足爲奇了。
　　多位房(fáng)地産業人(rén)士表示，對今年的樓市持謹慎樂觀，但(dàn)土(tǔ)地市場或許會走出相(xiàng)反走勢。