2月17日(rì)晚上7點40分(fēn)，央行公布了“四季度貨币政策執行報告”。

　　令人(rén)震撼的是：央行在這份大(dà)約3萬字的報告裡(lǐ)，70次提到了“風(fēng)險”，16次提到了“泡沫”，向我們傳遞了重要信号!

　　一、防止“以錢炒錢”加杠杆行爲

　　在去(qù)年的季報裡(lǐ)，央行提到了“風(fēng)險”的次數在不斷增加，二季報提到了53次，三季報裡(lǐ)63次，四季報裡(lǐ)達到了空前的70次。

　　報告提到，要把防控金融風(fēng)險放(fàng)到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險點，着力防控資産泡沫，及時采取有效措施防範化解金融風(fēng)險，牢牢守住不發生(shēng)系統性金融風(fēng)險的底線。

　　加強重點領域風(fēng)險排查：

　　加強對企業債務風(fēng)險、銀行資産質量和流動性變化情況、股票市場異常波動、保險資金運用、房(fáng)地産泡沫風(fēng)險、互聯網金融、跨境資金流動、跨行業跨市場風(fēng)險等領域的風(fēng)險監測分(fēn)析。

　　報告給出了具體(tǐ)措施，包括：

　　繼續做好金融機(jī)構和金融市場風(fēng)險壓力測試，及時提示風(fēng)險，完善應對預案。

　　防止資金“脫實向虛”、“以錢炒錢”以及不合理(lǐ)的加杠杆行爲，引導資金支持實體(tǐ)經濟。

　　減少監管真空和監管套利等等。

　　高度重視“資産泡沫”，尤其是樓市泡沫

　　在四季報裡(lǐ)，央行非常罕見地16次提到了“泡沫”(主要是資産泡沫)。

　　對于房(fáng)地産，央行在四季報再次強調，房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的!

　　“嚴格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房(fáng)”，顯然是下一步央行在熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産市場上的基本策略。“宏觀上管住貨币”，意味着M2增速很難再超過12%，在2017年多數月份會在11%左右掙紮，甚至逼近10%;而m2和m1的剪刀差也會收窄，維持低位運行。這對于樓市、股市來(lái)說(shuō)，是個偏空的消息。

　　雖然央行強調了“因城(chéng)施策”，三四線城(chéng)市房(fáng)地産信貸會比較寬松，但(dàn)缺少了一二線熱(rè)點城(chéng)市的帶領，三四線城(chéng)市去(qù)庫存會比較緩慢(màn)，市場将逐漸呈現出“野渡無人(rén)舟自(zì)橫”的局面。

　　央行報告還(hái)告訴我們，中國(guó)房(fáng)地産貸款餘額在過去(qù)一年裡(lǐ)從(cóng)21萬億增長到了26.7萬億，占全部貸款比例的25%。去(qù)年個人(rén)房(fáng)貸餘額增長了4.9萬億元，而商品房(fáng)銷售是11.76萬億。即便考慮到供樓結束的因素(比如(rú)1萬億)，純新增個人(rén)房(fáng)貸占新增銷售額的比重也隻有50%左右。這說(shuō)明個人(rén)購(gòu)房(fáng)者的杠杆率不算高。

　　此外，由于CPI出現顯著反彈，物價上漲壓力上升，央行報告對物價問(wèn)題關注度提高。如(rú)果CPI繼續走高，則央行将有全面加息的壓力。這對于股市、樓市将構成利空。

　　銀行全面收緊融資，地産告别“高杠杆”時代!

　　中、農、工(gōng)、建四大(dà)國(guó)有商業銀行對房(fáng)地産融資全面趨緊，具體(tǐ)包括四項：

　　1、禁止“配資拿地”等地産夾層融資

　　2、新增開發貸趨緊

　　3、拒絕給“五證不全”開發商提供貸款

　　4、暫緩存量信貸置換房(fáng)貸等交叉融資手段

　　一些股份制銀行如(rú)招商、興業、交行相(xiàng)關人(rén)士也稱，開始收緊房(fáng)地産類貸款，包括個貸和開發貸規模都(dōu)受到嚴格控制。

　　2月13日(rì)，中國(guó)證券投資基金業協會發布《備案管理(lǐ)規範第4号》文件(以下簡稱“4号文”)，強調對北上廣深等16個房(fáng)價上漲過快(kuài)城(chéng)市住宅項目的私募産品不予備案。

　　種種迹象給出了一個清晰的信号：2017年金融機(jī)構給到房(fáng)地産的企業和購(gòu)房(fáng)者的支持相(xiàng)比去(qù)年将大(dà)打折扣，房(fáng)企正在告别“高杠杆”時代。

　　一位交通總行信貸人(rén)士預計(jì)：“今年開發商的資金成本至少增加0.5個百分(fēn)點。”

　　房(fáng)貸緊縮，樓市進入寒冬，這幾類人(rén)最慘!

　　最近，北京、天津、廣州、青島等一大(dà)批城(chéng)市都(dōu)有收緊房(fáng)貸的舉動，普遍把首套房(fáng)按揭利率的85折變成了90折。一個不容否認的事(shì)實是：深圳等一大(dà)批熱(rè)點城(chéng)市的樓市正在入冬。

　　一些投資客仍然沒有看(kàn)懂(dǒng)2017年樓市，抱有幻想。倘若房(fáng)價大(dà)跌，這幾類人(rén)要悲催了：

　　第一種人(rén)：去(qù)年8月份以後，高杠杆殺入熱(rè)點城(chéng)市樓市的投資客。

　　這批人(rén)比較悲催，他(tā)們幾乎在最高點殺入了樓市，而且使用了高杠杆。其中有些人(rén)連首付都(dōu)是通過高利貸獲得(de)的資金，或者P2P的配資。如(rú)果買的是新盤，目前尚無法交易，隻能死扛。如(rú)果是二手房(fáng)，或許還(hái)可(kě)以斬倉出局。但(dàn)如(rú)果是大(dà)房(fáng)型，又是在一線城(chéng)市，估計(jì)出手将非常困難。

　　第二種人(rén)：熱(rè)點城(chéng)市調控之後，高杠杆殺入三四線城(chéng)市的投資客。

　　絕大(dà)多數三四線城(chéng)市的樓市，都(dōu)是一個大(dà)坑。如(rú)果有人(rén)口增量，投資的物業比較優質，長線或許能保值。但(dàn)如(rú)果是短(duǎn)炒，絕對會非常麻煩。最大(dà)的可(kě)能是，不僅現在找不到人(rén)接盤，未來(lái)也很難。最終，隻能斬倉出局。

　　第三種人(rén)：熱(rè)點城(chéng)市調控之後，購(gòu)買旅遊地産、養老地産、商業地産的投資客。

　　旅遊地産、養老地産，一般來(lái)說(shuō)都(dōu)在風(fēng)景區旁邊，遠(yuǎn)離(lí)中心城(chéng)市。這類房(fáng)子多是“美麗的陷阱”，環境非常誘人(rén)，但(dàn)利用率非常低，無法轉嫁房(fáng)地産稅。被運營商托管之後，回報率很低，也很難監管其真實收益。如(rú)果沒有過度加杠杆還(hái)好，過度加杠杆的後果不堪設想。

　　對于絕大(dà)多數城(chéng)市來(lái)說(shuō)，商業地産也大(dà)多過剩，雖然租售比高于住宅，但(dàn)上漲的動能比住宅差很多。

　　從(cóng)去(qù)年開始樓市進入了明顯的博傻階段，很顯然後面的傻子已經越來(lái)越少了!