别看(kàn)土(tǔ)地用途管制有時不合理(lǐ)，一旦開了口子，投機(jī)就(jiù)會泛濫。

　　  近期，長租公寓很火(huǒ)，特别是國(guó)務院39号文将培育租賃市場定位爲“國(guó)策”，上海、廣東等地相(xiàng)繼發布落實措施，明确要發展規模化、專業化機(jī)構租賃，并在土(tǔ)地用途管制上做出重大(dà)“讓利”，提出可(kě)以将在建、建成、庫存商業用房(fáng)按規定改建爲租賃房(fáng)。很多人(rén)認爲，長租公寓的春天來(lái)了。

　　  專業經營租賃業務的長租公寓，攻克了私人(rén)“散租”很多“痛點”，如(rú)高成本和侵權。據悉，70%以上的租客遇到過“黑(hēi)中介”、随意漲租甚至驅趕。長租公寓“店(diàn)大(dà)不欺客”，線上運行，成本較低;再如(rú)，長租公寓迎合80和90後個性化需求，内飾标準化、風(fēng)格清新，融入創業和社交元素。

　　  政策扶持力度也很大(dà)，如(rú)商業用房(fáng)改爲租賃房(fáng)後，水電氣價格按民(mín)用标準執行;39号文也提出，給予規模化租賃增值稅、個稅**。目前，大(dà)城(chéng)市“散租”收益率在2%~3%。有研究測算，考慮規模化收益、政策紅(hóng)利和産品溢價後，長租公寓收益率可(kě)達6%。

　　  或許并非如(rú)此，“散租”事(shì)實上免稅的情況下，勉強獲得(de)2%~3%的收益率。若無法分(fēn)享地産增值收益，考慮人(rén)工(gōng)、裝修、資金成本和回收期(6~8年)，加上創業公寓、社群經濟隻是吸引風(fēng)投的概念，靠租金收入的長租公寓很難匹敵理(lǐ)财收益，甚至幹不過一身(shēn)輕的“二房(fáng)東”。

　　  開發商、中介、酒店(diàn)、創業者對長租公寓趨之若鹜，很大(dà)程度上是看(kàn)中存量物業的溢價**。京滬深等大(dà)城(chéng)市明确提出“十三五”用地減量，大(dà)城(chéng)市的地“拿一塊、少一塊”。未來(lái)是資金過剩的時代，與其一售了之，不如(rú)長期持有和分(fēn)享可(kě)持續收益。

　　  土(tǔ)地用途管制下，工(gōng)業和很多商辦用地價格低于住宅，産生(shēng)了用途轉換的溢價，如(rú)工(gōng)轉居、商轉居。過去(qù)，樓市沒那麽熱(rè)時，工(gōng)商業帶動稅收、投資和GDP更顯著，各級政府批了大(dà)量工(gōng)商業用地。現在看(kàn)，居住用地需求更大(dà)、更賺錢，但(dàn)新地沒有了，騰挪存量就(jiù)成了解決之道。

　　  但(dàn)是，騰挪存量不僅需要繳納巨額土(tǔ)地出讓差價，且要配置生(shēng)活配套，還(hái)要符合區域法定圖則。于是，騰挪變得(de)程序冗長、成本高企。現在，政策的口子貌似松動了，如(rú)近期廣東省發布的文件中，提出可(kě)将在建、建成、庫存商業用房(fáng)按規定改建爲租賃房(fáng)，這讓市場看(kàn)到了商機(jī)。

　　  商業辦公講究積聚效應，越密集越能創造收益，這就(jiù)給大(dà)城(chéng)市外圍商業辦公改造爲住宅帶來(lái)機(jī)會。此次，國(guó)家和廣東省均提出了“商改居(租賃)”，也是對用地供應積弊的認可(kě)和糾偏。但(dàn)是，市場看(kàn)到的則是商改住後帶來(lái)的可(kě)觀溢價，而生(shēng)活配套、法定圖則并非其考慮範疇。

　　  這就(jiù)是爲何近期“類住宅”**。因爲，大(dà)城(chéng)市宅地拍(pāi)賣“地王化”，打政策擦邊球，以酒店(diàn)式公寓、辦公式公寓、商住房(fáng)等名目面世的“類住宅”，獲得(de)了土(tǔ)地用途轉換後的可(kě)觀溢價，成爲各大(dà)房(fáng)企削減腦袋也要擠進去(qù)的開發新思路(lù)。更甚，主意已打到工(gōng)業用地上，長租公寓就(jiù)是載體(tǐ)。

　　  近期，筆者接到投資者或房(fáng)企咨詢，均問(wèn)及工(gōng)業廠(chǎng)房(fáng)是否可(kě)改建爲長租公寓。别看(kàn)土(tǔ)地用途管制有時不合理(lǐ)，一旦開了口子，投機(jī)就(jiù)會泛濫。

　　  能将溢價套出來(lái)，業主和投資機(jī)構的利益訴求是一緻的，辦法有很多。“以租代售”，表面看(kàn)是租賃，其實物業已銷完;木已成舟，倒逼政府事(shì)實上認可(kě);或通過證券化将資金套出來(lái)。相(xiàng)對長租，“散租”租金偏低，但(dàn)這是秩序不規範的對價。秩序規範，租金就(jiù)要提高。機(jī)構租賃需要培育，但(dàn)長租公寓是一個小衆，宜在現有政策下，由市場自(zì)發決定是否進入，慎防土(tǔ)地用途管制“松口”被套利。租賃之亂在于監管不到位，監管到位了，高度競争的“散租”就(jiù)是一個好市場。