針對商住項目的調控風(fēng)聲再度襲來(lái)。有消息稱，京滬正在醞釀針對商辦項目的新一輪調控。
　　雖然未得(de)官方證實，不過近期，商辦物業項目表現出很高的入市積極性。亞豪機(jī)構監測顯示，從(cóng)3月入市項目特征來(lái)看(kàn)，23個預計(jì)入市項目當中商辦類多達10個，包括中國(guó)鐵建·原香彙、天健廣場、首創中心·天閱公館等，售價從(cóng)20000元-80000元/平方米不等。
　　亞豪機(jī)構市場總監郭毅認爲，這也是推動商辦項目積極入市的重要原因。自(zì)去(qù)年5月5日(rì)通州雙限之後，商辦市場風(fēng)聲鶴唳。去(qù)年8月17日(rì)，北京市規劃和國(guó)土(tǔ)資源管理(lǐ)委員(yuán)會和住房(fáng)和城(chéng)鄉建設委員(yuán)會召開的商住房(fáng)專題會議(yì)上，“不再新增商住”、“商辦用地暫停上市”成爲主題。今年1月14日(rì)，北京市委常委、副市長陳剛曾表示，今年北京仍會對“商改住”進行清理(lǐ)整治。從(cóng)這一系列軌迹來(lái)看(kàn)，北京針對商辦産品繼續收緊的思路(lù)仍在延續，而1月份上海暫停128個商辦類項目銷售，使得(de)北京商辦調控之風(fēng)更是越刮越緊。
　　商住項目加速入市
　　最近，一份題爲《闵行區“類住宅”分(fēn)類處置總體(tǐ)工(gōng)作方案》的文件圖片在房(fáng)地産圈熱(rè)傳。文件要求已鎖定的區内15個尚未入住“類住宅”項目整改恢複商辦用途，在3月底之前，拆除隔牆、上下水管道還(hái)有煤氣管線。這15個項目中，4個已銷售已驗收未入住，3個已銷售未驗收，8個在建未銷售未驗收項目。
　　據報道稱，上海“類住宅”較爲集中的闵行、嘉定兩區開始試點，整治“類住宅”項目。闵行區前期共鎖定27個疑似“類住宅”項目，整治方案按照(zhào)建設、銷售、驗收、入住四個階段加以區分(fēn)。但(dàn)開發商均需自(zì)行整改至規劃許可(kě)核準的方案，恢複商辦用途原狀。而對于“入住階段”的判定，是否應以住戶拿到房(fáng)産證爲準，目前尚待明确。
　　不過該内容并未得(de)到官方證實。
　　上海市所謂的“類住宅”即指商辦物業變成具有居住功能的物業銷售，多年來(lái)廣受限購(gòu)人(rén)群和投資者的追捧。上海市這一做法再次引發北京商辦市場緊張。近期，北京市商住項目再次傳出，商辦物業恐将調控的傳聞。
　　值得(de)注意的是，近期，北京市商住項目入市态度非常積極。亞豪機(jī)構監測顯示，2月第三周(2月13日(rì)-19日(rì))北京商品住宅市場共有5個項目入市，相(xiàng)比前一周多出兩個，5個開盤項目的共同特點是産品類型均爲商辦。從(cóng)入市項目報價來(lái)看(kàn)，商辦項目普遍秉承平價跑量策略，5個項目開盤報價的最高漲幅僅爲7%，其中泰禾中央廣場與首開龍湖天琅均爲平價推盤。而除去(qù)首開龍湖天琅以低密度産品爲主之外，其餘4個項目套均待售面積均在70平方米以内，最低爲35平方米。小戶型、低總價且不限購(gòu)的優勢使得(de)這些項目去(qù)化較快(kuài)，據悉其中遠(yuǎn)洋新仕界開盤當天去(qù)化率達到94%。
　　商辦物業被限之路(lù)
　　從(cóng)2010年“6·28”監管令、2011年“5·16”商改住禁令再到2016年以來(lái)嚴控商住市場基調，北京市此類“擦邊球”商住産品一直處在風(fēng)口浪尖。
　　2016年11月，21世紀經濟報道記者實地走訪發現，北京市商住項目如(rú)今在推廣和銷售環節都(dōu)非常謹慎。北京市順義區嚴格要求商改住項目不得(de)設置樣闆間。此前已經設計(jì)了樣闆間的開發商不得(de)不将樣闆間“鎖”起來(lái)，或者隻能“偷偷看(kàn)”。
　　近日(rì)，21世紀經濟報道記者再次調研房(fáng)山(shān)區多家商住項目。這些項目的内部人(rén)員(yuán)表示，正在排卡中，并且銷售狀況不錯。一些商住項目内人(rén)員(yuán)謹慎表示，樣闆間已經删除。
　　綠地房(fáng)山(shān)啓航國(guó)際三期一位銷售人(rén)員(yuán)向21世紀經濟報道介紹了基本情況後，便極力推薦記者周末就(jiù)去(qù)看(kàn)房(fáng)，一再表示該項目所剩房(fáng)源已經不多。在問(wèn)及是否有限購(gòu)限貸政策時，該銷售員(yuán)告訴21世紀經濟報道記者，目前除了通州，其他(tā)地方的商住兩用房(fáng)暫時都(dōu)沒有限購(gòu)限貸，但(dàn)是根據不是特别準确的消息，有可(kě)能全北京都(dōu)會限制，并且今後有可(kě)能都(dōu)不再批這種商住兩用的地項。
　　郭毅分(fēn)析認爲，自(zì)去(qù)年通州雙限之後，北京市商辦物業全面調控的風(fēng)聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項目銷售的現實更是将這一類型産品推上風(fēng)口浪尖，收緊調控已是箭在弦上。2016年北京房(fáng)企在商辦類物業獲得(de)的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重，而一旦調控祭出，對于房(fáng)企來(lái)說(shuō)将是巨大(dà)打擊。因此自(zì)2月中旬商辦集中入市的趨勢即開始顯現，而3月份商辦項目“搶入市”的現象将更加明顯，這也或将成爲商辦産品“最後的盛宴”。
　　2016年5月5日(rì)，北京市住建委、通州區政府聯合發布通知，對通州地區的房(fáng)地産限購(gòu)政策再次加碼，首次将商務型公寓列入限購(gòu)範圍之内，且通州新建的商業、辦公類項目今後不得(de)再出售給個人(rén)。從(cóng)調控的影(yǐng)響來(lái)看(kàn)，以通州雙限爲例，調控前2016年的前4個月，通州商辦産品月均成交量爲2150套，而調控之後的5-12月月均成交量則跌至352套。
　　21世紀經濟報道記者采訪發現，不少開發商認爲通州商住限購(gòu)将可(kě)能成爲北京市商住調控推廣樣本。
　　郭毅分(fēn)析，由于北京住宅供地量不足造成的土(tǔ)地成本高漲，對于開發商而言，住宅産品的盈利空間有所收窄，且去(qù)化周期不斷拖長，在此基礎上，商辦産品成爲彌補業績缺口、提升利潤的重要途徑。而一旦商辦項目調控深化，銷量受阻，勢必會對房(fáng)企現階段的開發模式産生(shēng)沖擊，因此在調控靴子落地之前，大(dà)批商辦項目開始抓緊推盤。