自(zì)全國(guó)多地在9月末陸續公布新政以來(lái)，多個城(chéng)市的樓市成交量出現了不同程度的降溫。然而，在多個城(chéng)市已紛紛在土(tǔ)地招拍(pāi)挂政策上出台嚴格限制的同時，房(fáng)企依然在北京、合肥、福州、武漢、長沙等城(chéng)市瘋狂搶地。

  多城(chéng)土(tǔ)地市場火(huǒ)熱(rè)依舊

  就(jiù)在11月30日(rì)，合肥迎來(lái)首場“限價+搖号”式土(tǔ)拍(pāi)。在嚴格的政策要求下，這次土(tǔ)地出讓還(hái)是吸引了近百家房(fáng)企參與，8宗地塊共獲得(de)了108.34億元出讓金，其中五宗地塊的溢價率均超過150%，甚至200%。

  在最近的全國(guó)土(tǔ)拍(pāi)市場上，合肥并不是個例。同樣是在11月30日(rì)，濟南(nán)出讓的7宗土(tǔ)地中，有兩宗地的競價輪次突破百輪，溢價率超過150%。

  11月28日(rì)，杭州主城(chéng)區7宗土(tǔ)地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商業用地，成交金額達133.9億元。其中，丁橋宅地溢價率達100.73%，三墩北單元地塊溢價率也達82.75%，刷新闆塊樓面價。

  回溯至11月22日(rì)這一天，廣州、武漢、長沙三個城(chéng)市同時迎來(lái)土(tǔ)地出讓。其中，廣州推出10宗地塊，在超過40家房(fáng)企的争搶下，土(tǔ)地出讓時間竟持續了近9個小時。武漢雖然在出讓地塊中有5個地塊觸動“熔斷機(jī)制”，但(dàn)仍然誕生(shēng)了總價爲110億元的單幅地塊，且當日(rì)入賬近197億元。長沙出讓的梅溪湖B-39地塊，以180%的溢價率競出，9240.8元/平方米的樓面價更是刷新了長沙的最高紀錄。

  在此前一天，福州公開出讓了9幅可(kě)建住宅用地，雖然首次采用了限地價、競無償提供住宅建築面積的出讓方式，仍然有8幅地塊達到限價标準，總成交金額超過117億元。

  北京的土(tǔ)地市場也不例外。11月16日(rì)、17日(rì)，北京“9·30新政”後首批“控地價、限房(fáng)價”四宗住宅地塊上市。其中三宗地進入“高标準”住宅建設環節，房(fáng)企将100%自(zì)持住宅用地部分(fēn)。11月28日(rì)，房(fáng)山(shān)兩宗綜合商業金融服務業地塊現場競拍(pāi)。其中，長陽地塊經過200多輪角逐，龍湖首開聯合體(tǐ)以37.8億元拿下該地，溢價率達200%。

  優質地塊供不應求

  實際上，在此之前，上述多個城(chéng)市已經紛紛出台限購(gòu)限貸政策，并在土(tǔ)地拍(pāi)賣政策上出台嚴格限制，以試圖減少高地價的産生(shēng)。但(dàn)是爲什麽依舊難以限制房(fáng)企在這些城(chéng)市的拿地熱(rè)情？

  “這次福州土(tǔ)地拍(pāi)賣有政策限制，價格方面更好把控。”一品牌房(fáng)企相(xiàng)關負責人(rén)表示。另一方面他(tā)也坦言，從(cóng)去(qù)年開始福州這類熱(rè)點二線城(chéng)市的優質地塊消化了不少，現在不出手，未來(lái)這樣的地塊恐怕會越來(lái)越少。

  正如(rú)他(tā)所說(shuō)，福州最近土(tǔ)地供應表現出趨緊态勢。數據顯示，10月福州土(tǔ)地供應明顯收緊，供應面積僅爲14.67萬平方米。雖然樓市成交量也下滑至35.52萬平方米，但(dàn)供求比依舊降至0.41，呈現出明顯的“供不應求”狀态。因而房(fáng)企也紛紛抓住此次集中出讓主城(chéng)區地塊的機(jī)會，加碼此次的福州土(tǔ)拍(pāi)。

  而在這次土(tǔ)地市場成交熱(rè)潮中，南(nán)京、合肥等城(chéng)市也表現出土(tǔ)地不算充裕的狀況。

  據了解，南(nán)京市曾在10月5日(rì)發文要求加大(dà)供地力度，但(dàn)直至11月下旬也隻有60萬平方米宅地入市，并且其中還(hái)包括了超過30萬平方米有着苛刻條件的特殊宅地。而南(nán)京同期月均交易量，卻有140萬平方米。

  無獨有偶，之前一直傳聞市場供應緊張的合肥，在今年7月一次性公布50宗已被批準供應的居住土(tǔ)地信息，面積超6000畝。此次大(dà)面積地塊信息披露也被業内認爲是爲了平抑市場預期，從(cóng)供應端對房(fáng)地産市場進行的一次調控。

  根據統計(jì)，在剛剛過去(qù)的10月，其監控的調控城(chéng)市土(tǔ)地成交建築面積爲970萬平方米，同比大(dà)跌44%，較前三季度均值下跌57%。

  “近期大(dà)多數表态四季度增加土(tǔ)地供應的城(chéng)市，供地目标依然不高，優質宅地供應量仍然不足。”研究員(yuán)楊科(kē)偉表示，這是房(fáng)企在限購(gòu)限貸背景下依舊熱(rè)衷于在一二線城(chéng)市拿地的重要原因。

  拿優質地、賭未來(lái)預期

  房(fáng)企選擇在市場趨冷(lěng)時拿地，不僅是看(kàn)中了優質稀缺地塊，似乎也有其無奈的一面。

  新城(chéng)控股集團有限公司副總裁歐陽捷曾表示，“如(rú)果我們看(kàn)當前的房(fáng)價和當地地價比，這是算不過賬的。絕大(dà)部分(fēn)是對賭未來(lái)預期”。北京一品牌房(fáng)企相(xiàng)關負責人(rén)也曾對記者表示，能拿到合理(lǐ)價格的地塊自(zì)然好，但(dàn)是爲了能夠繼續在目标城(chéng)市布局，高價拿地多少也有些迫不得(de)已。“現在賭一把，總好過失去(qù)這些**市場。”

  實際上，房(fáng)企之所以選擇在市場趨冷(lěng)時拿地也是因爲看(kàn)到這些區域潛在的巨大(dà)購(gòu)房(fáng)需求。

  楊科(kē)偉認爲，目前調控城(chéng)市的需求隻是被暫時限制。回顧近年市場走勢不難發現，限購(gòu)、限貸等政策并沒有從(cóng)根本上滅失合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求，隻是将購(gòu)房(fáng)需求延後，并且當這部分(fēn)購(gòu)房(fáng)群體(tǐ)再度回歸市場時，往往迎來(lái)的是需求爆發。

  正如(rú)他(tā)所說(shuō)，從(cóng)最新月度數據來(lái)看(kàn)，大(dà)多數調控城(chéng)市仍然處于供不應求的局面。如(rú)京滬穗深10月份新增供應量均不足成交量的一半，蘇州10月份新領預售證更是幾近“封0”。在監測的調控城(chéng)市中，僅南(nán)京、合肥、濟南(nán)供求比大(dà)于1。

  而另一方面，出台調控的城(chéng)市房(fáng)價增幅雖然放(fàng)緩，但(dàn)并未出現回落。這也給房(fáng)企在這些城(chéng)市拿地帶來(lái)了信心。

  據國(guó)家統計(jì)局最新發布的70大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價數據顯示，調控城(chéng)市房(fáng)價環比指數中位數爲101.5，仍然高于非調控城(chéng)市的100.6。就(jiù)房(fáng)價上漲速度而言，調控城(chéng)市仍然處于領先位置。

  因此，在業内看(kàn)來(lái)，對于運營周期較長的土(tǔ)地開發而言，限購(gòu)、限貸的影(yǐng)響有限，不會真正影(yǐng)響企業對地塊的價值判斷。

  但(dàn)與此同時，房(fáng)企的拿地熱(rè)情是否會引發進一步的土(tǔ)拍(pāi)政策限制也引起了業内關注。嚴躍進對媒體(tǐ)表示，從(cóng)部分(fēn)城(chéng)市土(tǔ)地出讓條件變化來(lái)看(kàn)，也正在逐漸征求房(fáng)企的意見。因爲過于複雜或苛刻的出讓條件，會間接推高房(fáng)企拿地成本，尤其是地價測算成本。後續穩定土(tǔ)地市場的方向已經明确，其中将包括加大(dà)供應規模，以及對部分(fēn)過熱(rè)市場繼續進行各類新的管制。

  自(zì)全國(guó)多地在9月末陸續公布新政以來(lái)，多個城(chéng)市的樓市成交量出現了不同程度的降溫。